篇一：征地拆迁谈判技巧(共5篇)
篇一：拆迁谈判
拆迁补偿谈判技巧公开课
今天我们所讲的谈判技巧，大家如果要想灵活运用的话，一定要结合我们以前讲的土地一二级开发、拆迁补偿评估报告、拆迁补偿安置协议的要点，所以今天我们不但讲解拆迁谈判技巧而且在重新回顾一下以前讲过的的重点内容。
拆迁案件如何进行谈判
一. 关于拆迁的谈判开局
1.提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方
认为你是在满天要价。
2.作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除
非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。
如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。
3.学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外， 如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。
4.避免对抗性的拆迁补偿谈判
千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只
会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。
5.拆迁谈判中“钳子策略”的使用
一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。
二. 拆迁谈判的中场阶段技巧
1.一定要学会应对没有决定权的“拆迁人”
在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。
进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。
2.在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”
拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。
3.学会应对拆迁谈判补偿的僵局
如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会，一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得更加容易被说服。
4.只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方
面索取回报。
三. 谈判终局策略
1.严格防范对方的“白脸-黑脸”策略，在这里面一定要注意，
区别拆迁人与拆迁前公司。往往拆迁人唱白脸，拆迁公司的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人，要知道拆迁人是谁一定清楚拆迁规划。
2.拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让
步的幅度，关键在于以下三点：
（1）一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步，自己主动减少补偿项目和数额
（2）一定谨防对方的心理战，尤其是奖励期心理战，不要轻易相信所谓的奖励期补偿如
果错过就没有机会了。
（3）一定不要因为拆迁人要你报出“一口价”，或者声称自己“不喜欢讨价还价”而一次性让出所有拆迁补偿利益。
3.要有适时收回一开始所谈全部补偿条件的勇气
关于土地开发
土地一级开发
是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进
行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）
土地二级开发
即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会，董事会皆可以形成书面决议文件）。项目可行性研究并出具可行性研究报告（项目可行性研究专家会涉及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师，税务师等），可行性主要 分为三方面的可行性投资收益的可行性，大致性的可行性方案与详细的可行性论 证方案，其中包括法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案，环境方案等。另 外要有充裕的资金保证，对于房地产开发决策阶段前期可能的项目融资或其他融 资方式，律师早期即可以介入项目。
1、向土地管理部门取得《土地使用权证》：其方式包括划拨，出让，兼并收购，招，拍，挂的方式等等，必须符合法律规定。其中涉及众多的合同审查，文件的报批备案，应该有专业律师进行风险控制。
2、征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》，《房屋拆迁验收合格证》：拆迁过程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆迁安置 补偿协议等等，都应有律师介入。
3、规划设计，向建设规划部门取得《建设项目选址意见书》和附件，《建 设用地规划许可证》随后凭以上一书一证取得，《建设工程规划许可证》《建设用地批准书》同时取得《建设用地划拨决定书》或签订《国有土地使用权出让合同》（根据土地取得的方式不同），然后到地籍办理《国有土地使用权证》拆迁办办理《拆迁许可证》。其后凭《建设项目选址意见书》和附件《建设用地规划许可证》取得《建设规划方案批准意见书》。随后申办《建设工程规划许可通知书》接到通知后办理《施工许可证》。其中还涉及到很多费用的收据与证明，应妥善保存。
4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘验，设计，施工，监 理队伍，确定具体实施人的资质，严格控制，申请，《建设工程项目报建申请表》，保存相应收费凭证，充分准备申请投标手续，确定中标，签订确认书，并及时签订招标投标合同。
篇二：拆迁谈判技巧及要点
发表于 2010-7-5 15:49
拆迁谈判技巧及要点
拆迁谈判技巧及要点楼主
因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如
此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。2008年3月，因杭州市拱墅区半山地区环境污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔者为谈判顾问。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。
根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下：
1．收集必要的相关信息
信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括：
（1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿系数不同。
（2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？
（3）对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性格、爱好如何？
（4）拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？
（5）评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产被有意无意地 漏评？
（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如有违法，向谁申诉？
（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？补偿金额是多少？他们的谈判有何得失？
2．组建一个谈判小组
因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成：
（1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；
（2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；
（3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。
（4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。
3．策略地安排谈判的时间和地点 在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。让其他人先谈，随时了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事情了结。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。 在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。
4．确定理性的谈判目标
很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。
理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以以评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。 谈判目标不是一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。在谈判初期，业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。
5．抓住谈判的核心问题
绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。
现在以2008年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元，具体包括：
（1）房屋1450万元，按重置价格（按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用）580万元的2.5倍补偿；
（2）未到期临时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍补偿；
（3）地上附属物（装修等费用）149万元；
（4）机器设备净值（原值×成新率%）1547万，评估值537万元。
通过查看评估报告，还有两部分机器设备可以要求对方补偿：一是有漏评嫌疑的设备净值184万元；二是不评金额320万元（该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评估，也不计入补偿范围）。所以，机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元。而评估报告仅提出补偿537万元，相差1514万元。其他地方谈得再好，如果机器设备一项谈不好，本次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫无疑问成为谈判的核心问题。
通过资产评估师的认真核查，该企业的房屋补偿主要涉及到三部分：一是房屋重置价格580万元；二是未到期临时建筑重置价格204万元；三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿，一共可获得2550万元的补偿。而评估报告仅提出补偿1654万元，相差896万元。所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。
土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。
影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。
国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：房屋建筑面积×房地产市场评估单价（区位综合平均价格＋房屋重置价格）。
应采取先打程序的办法：
先审查授权（拆迁公司须为有授权的行为）、《拆迁许可证》。
项目许可：发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》）。 立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明。《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等。
一般开发商屁股都有屎，他们也不愿打程序。打程序是为了迫使其与你协商和解，但还是那句话：“首先不能寄希望于法律”！
中国不是法制社会，一般靠[瞎对付]来解决问题，拆迁尤甚！任何问题的解决都靠“实力”，这才是重要
篇三：拆迁谈判技巧及要点
拆迁谈判技巧及要点
因地方政府土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆迁谈判中，因拆迁人有政府背景往往是强势一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。2008年3月，因杭州市拱墅区半山地区环境污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔者为谈判顾问。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结其要点如下：
1．收集必要的相关信息
信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括：
（1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿系数不同。（2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？（3）对方谈判人员的组成情况如何？他们的背景、性格如何？（4）拆迁的评估机构是谁？评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产被漏评？（5）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？他们的谈判有何得失？
2．组建一个谈判小组
因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成：
（1）业主 熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的决策和协议的签订；（2）谈判顾问
负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、确定谈判重点和秩序、运用谈判策略等，为业主提供全方位的咨询服务；（3）资产评估师
负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。（4）律师
律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。拆迁源于政府立项，拆迁人往往有政府背后撑腰，业主是不可能通过诉讼解决拆迁补偿问题的。
3．策略地安排谈判的时间和地点
在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有成
本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之初最策略的做法是不要和对方进行任何接触。让其他人先谈，随时了解他们取得的进展。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，容易做出让步。在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判，否则对方会认为你很希望被拆迁。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈判过程中也便于安排人员策略地干扰或中止谈判的进程。
4．确定理性的谈判目标
很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。没有理由的要求容易被对方认为是“狮子打开口”。这一目标可以评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。
5．抓住谈判的核心问题
绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。
现以2008年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这一
篇二：拆迁谈判的技巧
发表于 2010-7-5 15:49
拆迁谈判技巧及要点
拆迁谈判技巧及要点楼主
谈判大赢家作者 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题 因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆
迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如
此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高
低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。2005年本人位于杭
州市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7
千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。2008年3月，因杭州市拱墅区半山地区环境
污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔
者为谈判顾问。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业
主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。 根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下：
1．收集必要的相关信息
信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括：
（1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿系数不
同。
（2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？
（3）对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性格、爱好如何？
（4）拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？
（5）评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产被有意无意地漏评？
（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如有违法，向谁申诉？
（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？补偿金额是多少？他们的谈判有何得失？
2．组建一个谈判小组因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性
强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评
估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队
成员最好由以下人员组成：
（1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；
（2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、
选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；
（3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等
情况，为谈判报价提供必要的依据。
（4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆
迁人。拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决
拆迁补偿问题的。
3．策略地安排谈判的时间和地点 在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对
业主而言，时间几乎没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在
谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。让其他人先谈，随时
了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事
情了结。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方
会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈
判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。
4．确定理性的谈判目标很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求
会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采
取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就
是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助
业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以以
评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。 谈判目标不是
一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。在谈判初期，业主一方不宜过早
亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略
的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。
5．抓住谈判的核心问题
绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。现在以2008年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这
一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元，具体包括：
（1）房屋1450万元，按重置价格（按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用）
580万元的2.5倍补偿；
（2）未到期临时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍补偿；
（3）地上附属物（装修等费用）149万元；
（4）机器设备净值（原值×成新率%）1547万，评估值537万元。通过查看评估报告，还有两部分机器设备可以要求对方补偿：一是有漏评嫌疑的设备净
值184万元；二是不评金额320万元（该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价
值的设备未进行评估，也不计入补偿范围）。所以，机器设备一项涉及到的总金额是
1547+184+320共2051万元。而评估报告仅提出补偿537万元，相差1514万元。其他地方谈
得再好，如果机器设备一项谈不好，本次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫无疑问成
为谈判的核心问题。
通过资产评估师的认真核查，该企业的房屋补偿主要涉及到三部分：一是房屋重置价格
580万元；二是未到期临时建筑重置价格204万元；三是部分房屋结构被误评、低评的重置
价格66万元。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿，
一共可获得2550万元的补偿。而评估报告仅提出补偿1654万元，相差896万元。所以房屋
重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。 土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价
格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。 影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日，市房产局和物价
局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：房屋建筑面积×房地产市场评估单价（区位综合平
均价格＋房屋重置价格）。应采取先打程序的办法：
先审查授权（拆迁公司须为有授权的行为）、《拆迁许可证》。 项目许可：发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》）。立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明。
《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等。
一般开发商屁股都有屎，他们也不愿打程序。打程序是为了迫使其与你协商和解，但还
是那句话：“首先不能寄希望于法律”！ 中国不是法制社会，一般靠[瞎对付]来解决问题，拆迁尤甚！任何问题的解决都靠“实
力”，这才是重要篇二：拆迁期间谈判技巧 拆迁期间谈判技巧重要提示:一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你
的勇气.如:政府没有拆不掉的房子! 拆迁是大趋势...介绍如下:
一、公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽談拆迁协议时，如果被拆迁人的合
法要求（如要求产权调换）被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要
和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。
二、起诉撤销拆迁许可证中止裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一
般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼（一般而言，在拆迁范围内未
走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼），请求法院撤销拆迁主管部门颁发
的××号房屋拆迁许可证。
三、诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提
起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强
拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。
四、诉讼期间作出裁决的后果如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆
迁人申诉到北京最高法，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而形成的后续
司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。
五、告拆迁许可证的诉状这要针对各种综合情况来定，拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看
见，写诉状时只能针对已发生的且看得见的（以证据说话，广为搜集拆迁人散发的各种拆迁
宣传资料）一样或两样不合法的事实（含实体或程序违法）即可，案件受理后，见到被告提
交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟（诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的
申请资料）。
六、法院受理
法院受理告拆迁许可证一案后，诉讼中既便是原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料
全部都不合法，绝大多数法院也会在最短时间内判决原告败诉。
七、提起第二个行政诉讼合法延长告拆迁许可证一案的时间
（一）被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时间内（不可超过二审判决书下达的时
间），针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼，请求法
院撤销第三人提交的以下文件之一即可：
1、建设项目批准文件（2004年后改为建设项目核准或备案文件）；
2、建设用地规划许可证；
3、国有土地使用权批准文件。
（二）法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案
件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的
解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼，法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉
到北京最高法必被撤销！第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。
八、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼（打三个官司共用了约一年的时间），
状告开发商的房地产开发资质证书不合法（此证书是取得建设项目批准文件的必要条件），开
发商拖不起时间，在告拆迁许可证一案的二审判决未下达之前，自己就强行拆除了几十户被
拆迁人的商铺房，被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安局，强烈要求追究强
拆者和幕後指挥者的“强迫交易罪”（刑法第226条）的刑事责任、并要求附带民事赔偿（而
不是补偿），开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。
九、案件办理与诉讼费用当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合
情况而定，如果被拆迁户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店（或上网看看拆迁
信息）不请律师也行。以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，
也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并
案审理。
十、遭强拆的事后补救
（一）如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉
拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法是：
1、如果以前未告过拆迁许可证，仍然可提起该诉讼，其作用是：如果万一碰到个清官将
违法的拆迁许可证给撤销了，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，
实行执行回转。
2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性，通过信访途径进
行投诉。
3、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。
（二）如果诉拆迁裁决一案还未结案，建议尽快提起告拆迁许可证一案，一旦法院受理
了该案，被拆迁人（原告）应持告拆迁许可证一案的受理通知书，主动向第一个案件（即告
拆迁裁决一案）的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉
法若干问题的解释》
第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼。 十一、期待物权法生效先予执行拆除了房屋，只是判前保障日后执行的一种措施，并不意味着被拆迁人已败诉，
在该案未结案之前，告拆迁许可证一案的提起，大大增强了被拆迁人推翻（即撤销）篇三：
拆迁谈判要点 拆迁谈判技巧及要点拆迁谈判技巧及要点楼主
谈判大赢家作者 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题 因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆
迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如
此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高
低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。2005年本人位于杭
州市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7
千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。2008年3月，因杭州市拱墅区半山地区环境
污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔
者为谈判顾问。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业
主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。 根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下：
1．收集必要的相关信息
信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括：
（1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿系数不
同。
（2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？
（3）对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性格、爱好如何？
（4）拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？
（5）评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产被有意无意地
漏评？
（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如有违法，向谁申诉？
（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？补偿金额是多少？他们的谈判有何得失？
2．组建一个谈判小组因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性
强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评
估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队
成员最好由以下人员组成：
（1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；
（2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、
选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；
（3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等
情况，为谈判报价提供必要的依据。
（4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆
迁人。拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决
拆迁补偿问题的。
3．策略地安排谈判的时间和地点 在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有成本。对
开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之初最策略的做法是让对方找
不到人，不要和对方进行任何接触。让其他人先谈，随时了解他们取得的进展，作为己方谈
判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事情了结。到只剩下最后一两家的时
候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。 在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方
会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈
判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。
4．确定理性的谈判目标 很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求
会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采
取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就
是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助
业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以以
评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。 谈判目标不是
一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。在谈判初期，业主一方不宜过早
亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略
的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。
篇三：拆迁谈判技巧及要点
拆迁谈判技巧及要点
拆迁谈判技巧及要点楼主
谈判大赢家作者 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题
因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。在拆迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。尽管如此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。2008年3月，因杭州市拱墅区半山地区环境污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔者为谈判顾问。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。经过2个多月的谈判，该业主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。
根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下：
1．收集必要的相关信息
信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括：
（1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿系数不同。
（2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？
（3）对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性格、爱好如何？
（4）拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？
（5）评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产被有意无意地漏评？
（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如有违法，向谁申诉？
（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？补偿金额是多少？他们的谈判有何得失？
2．组建一个谈判小组
因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成：
（1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；
（2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；
（3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。
（4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。
3．策略地安排谈判的时间和地点
在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。让其他人先谈，随时了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事情了结。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。
在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。
4．确定理性的谈判目标
很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。
理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以(本文来自：WWw.DXF5.com 东 星 资 源 网:武汉房屋拆迁谈判技巧？)以评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。 谈判目标不是一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。在谈判初期，业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。
5．抓住谈判的核心问题
绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。
现在以2008年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元，具体包括：
（1）房屋1450万元，按重置价格（按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用）580万元的2.5倍补偿；
（2）未到期临时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍补偿；
（3）地上附属物（装修等费用）149万元；
（4）机器设备净值（原值×成新率%）1547万，评估值537万元。
通过查看评估报告，还有两部分机器设备可以要求对方补偿：一是有漏评嫌疑的设备净值184万元；二是不评金额320万元（该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评估，也不计入补偿范围）。所以，机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元。而评估报告仅提出补偿537万元，相差1514万元。其他地方谈得再好，如果机器设备一项谈不好，本次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫
无疑问成为谈判的核心问题。
通过资产评估师的认真核查，该企业的房屋补偿主要涉及到三部分：一是房屋重置价格580万元；二是未到期临时建筑重置价格204万元；三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿，一共可获得2550万元的补偿。而评估报告仅提出补偿1654万元，相差896万元。所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。
土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。
影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。
国有土地房屋拆迁补偿款计算公式：房屋建筑面积×房地产市场评估单价（区位综合平均价格＋房屋重置价格）。
应采取先打程序的办法：
先审查授权（拆迁公司须为有授权的行为）、《拆迁许可证》。
项目许可：发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》）。立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明。《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等。
一般开发商屁股都有屎，他们也不愿打程序。打程序是为了迫使其与你协商和解，但还是那句话：“首先不能寄希望于法律”！
中国不是法制社会，一般靠[瞎对付]来解决问题，拆迁尤甚！任何问题的解决都靠“实力”，这才是重要