摘要:近年来,我国的房地产市场发展迅速,房地产开发企业每年从银行取得的贷款飞速增加,金融资本的投入巨大,一旦房地产的价格出现剧烈波动,就会造成贷款违约情况大增,房地产信贷风险就会凸现。本文阐述了银行房地产信贷的风险防范措施。
关键词:房地产信贷 银行业 风险防范
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等,都发挥着极为重要的作用。同时,由于房地产信贷是一项充满风险的业务,房地产开发企业每年从银行取得的贷款飞速增加,金融资本投入巨大,一旦房地产价格出现剧烈波动,贷款违约情况就会大增,房地产信贷风险就会显现。如何规避金融风险,积极促进房地产业持续健康地向前发展,是我国当前值得重视的问题。
一、健全房地产信贷的法律体系,建立房地产贷款信用体系
通过立法改变土地和房屋登记中存在着的产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题,对土地、项目在建设工程和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定,并为这些权利的行使提供法律保障。要依法办事,对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,追讨款项,并通过法律手段,追究当事人的法律责任。房地产贷款信用体系包括房地产开发贷款和个人住房贷款信用评级体系。建立和完善房地产开发贷款信用体系,重要的是要对房地产开发企业进行资信评级。目前我国商业银行资信评级存在着两大问题,一是定性指标过高。二是定量指标不足。银行对申请贷款的房地产开发企业进行信用评级要解决的主要问题是突出评级指标中定量指标的作用,扩大定量指标占比。要适当提高定量指标权重,通过对各项指标的分析,增强银行对企业信用评分的科学依据,并对定性指标的处理进行量化,解决银行信贷人员在评判时的主观性。
二、发展多元化的房地产金融市场,构建多元化房地产市场融资体系
要大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。为了促进房地产业的健康可持续发展,在规范房地产信贷的同时,也要为房地产开发企业拓宽融资渠道,扩大直接融资比例,鼓励支持金融产品的创新,打造房地产开发商的创新金融模式,构建多元化房地产市场融资体系,实现房地产企业融资渠道多元化,从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展。
三、提高首付的付款比例,加强利率风险的管理
个人住房贷款还款期限通常为20年到30年,期中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大的利率风险,造成贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率,严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理,住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。
四、完善房地产项目贷款操作模式,加强对贷款及售房款项的监控
银行应加强对销售回笼资金的监管,防止房地产企业将已经完工项目的信贷资金再投入到下一个项目,降低房地产信贷资产风险。对项目进行严格审查,通过对项目的评估,确定房地产贷款投放的金额、投放时机,签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款,并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。对项目资金进行封闭管理,建立专户监管和使用跟踪制度,项目资金用于专项、用于项目专项支出。建立资金用前审查制度,贷款行在审查资金用途证明等资料的基础上,根据工程进度进行资金拨付。建立贷款回收制度,在项目达到一定进度后,及时收回原有的开发贷款。
五、银行自身加强管理,提高风险防范能力
银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关:分析项目是否符合国家宏观政策,项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,项目总投资的合理性和合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。分析项目抗风险能力和项目的市场前景,分析担保措施和企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。
综上所述,金融业要稳健的运行,需要健全房地产信贷的法律体系和信用体系,发展多元化的房地产金融市场,同时银行要加强利率风险的管理,加强对贷款及售房款项的监控,提高自身风险防范能力。
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