篇一：只签购房意向书有风险吗
成都精英律师团都燕果律师 法院认定《购房意向书》不是合同
【基本案情】
为了让孩子享受更好的教育，单亲妈妈刘雯雯决定将自己居住的房子换置成学区房。为
此，刘雯雯将自己换房事宜交给某中介公司全权处理。刘雯雯明确表示， 现在房地产市场十
分不稳定，自己换房的希望都系于居住的这套房产上，所以中介卖出房后才可以帮自己物色
学区房。2013年底，刘雯雯看中了李琦名下的一套 学区房，为此双方签订了《房屋买卖购
房合同》。为了筹集房款，刘雯雯在三天后与李松签订了《购房合同意向书》，将自己的房屋
卖给了李松。后来，刘雯雯觉得自己房屋卖的过于仓促导致价格偏低，要求李松捆绑购买自
己的地下室，遭到了李松拒绝。在双方对峙过程中，李松又在中介介绍下看中了别处房子，后干脆拒绝购买刘雯雯的房
子。由于没有卖出房子，刘雯雯无力履行与李琦的购房合同，李琦诉至法院要求刘雯雯支付
违约金四万元。而为了挽回自己的损失，刘雯雯将李松诉至法院，要求履行合同或者支付自
己违约金。
【案例分析】
随着经济社会的发展，出于改善自己的居住状况、帮助子女享受更好教育等原因，换房
已经成了重要的购房推动力量。本案正是在换房过程中所产生的一类纠纷。案中女主人公在
换房的过程中签订了两份合同，但是其法律效力确实完全不同的。与李琦签订的《房屋买卖
购房合同》是双方真实意思的表示，符合合同成立的要件，双方应当履行。一方不履行另一
方有权主张违约金。而与李松签订的《购房合同意向书》仅是一种要约邀请形式，双方达成
的仅是达成了购房意向。不履行这份《意向书》不会产生违约的法律后果。 据了解，二手房中介买卖行业中，签订《意向书》比较常见，中介单位表示，此类《意
向书》签订主要是为了防止不同买主重复看房而在单位内部产生纠纷。签订《意向书》后中
介会收取少量意向金并排斥其它中介带客户来看房。所以《意向书》仅就是否购买这个房屋
达成了初步意向，对房屋的面积、房价款及付款方式期限等具体的交易条件还没有明确，不
具有一般合同成立应当具有的主要条款。最终，刘雯雯因没有履行与李琦的《购房合同》要
承担违约责任，而李松没有履行与自己的《购房意向书》则不需要承担违约后果。篇二：客
户购房意向书
客户购房意向书 甲方： 乙方：安徽众邦房地产营销策划有限公司 甲方委托乙方代为介绍物业事宜，经双方友好协商，订立如下协议；
1、甲方______决定购买位于合肥市_____________________房屋，建筑面积 _____平方，房屋总价款为______，房屋在房产局发生的过户费及房屋煤气、电、 有线、电话的过户费由___方承担，中介费为___方承担。
2、甲方在签订本协议时交给乙方定金______元，并保证在____日之前在乙方见 证下与卖方签订正式房屋合同，否则，甲方定金不退。
3、在本协议规定签订正式合同的期限内，如卖方原因导致不能签订正式买卖合 同；乙方将定金退还甲方。
4、双方商定的其他事项______________________________________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________。
5、本意向书壹式贰分，甲、乙双方各执壹份，经双方签字后生效。 甲 方： 乙 方：
联系电话： 联系电话： 日 期： 日 期：篇三：教你一招：签订购房认
购书后反悔,定金可以不扣吗？ 教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？ 购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》（或《购房意向书》），因
《认购书》的签署和履行产(转自：wWw.DXf5.Com 东星 资源网:与开发商签了意向书)生的争议也不少。 认购书一般包括什么内容呢？
（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）
房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。 实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。 有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销
售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售
人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，
开发商就会说定金不退。
那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？杨文战律师先带您看看法律上的规定：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规
定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，
如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不
可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受
人。
第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条
规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认
定为商品房买卖合同。
（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合
同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。这里的事，在本文中先不分析。） 按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如
果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。
当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。 当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地
规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找
开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。 一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确
定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一
些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那
在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或
失效，定金原数退还。
简单说：
同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退； 如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于
任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一
些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。所以，从保护购房者
的角度讲，签署《认购书》还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点：第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，
以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合
同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。 虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认
购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算
开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。 最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况
适用《认购书》中的定金罚则：
（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不
予返还定金。
（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。
（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退
还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖
双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。篇四：购房意向书合同编号：gfyx---- 购房意向书委托方：
代理方：中视选房网（北京）房地产经纪有限公司 购房意向书委托方： （简称甲方） 代理方： 中视选房网
（北京）房地产经纪有限公司（简称乙方） 服务监督电话：400-881-5000经甲乙双方友好协商，双方在自愿平等协商一致的基础上签定如下意向书，承诺共同遵
守。
第一条 甲方委托乙方拟为其购买房屋的概况： 北京市区/县（以下简称“该房产”），房屋建筑面积 平方米（以产权证为
准），户型为 ，成交价格为人民币（大写） 元整 （小
写 ）。
第二条 双方责任：
1．甲方应于本意向书签定时，向乙方支付该房产的购房定金人民币（大写）： 元整（小写），双方商定此款项在双方签定该房产的买卖合同后计入甲方应付的
首期房款（即首期房款金额含定金）。
2．乙方根据甲方的委托内容与该房产所有权人或产权单位进行洽谈，并将洽谈内容告知
甲方。甲方于本意向书签定后日内与乙方签定相关购房合同，以确定付款.房屋交
接日期及手续办理等事宜，同时向乙方支付该房产实际成交价格 %做为代理费用，即人民币
（大写）元整（小写）。
3．乙方如不能在约定时间与甲方签定该房产的购房合同，甲方有权解除本意向书，同时
乙方应于三个工作日内退还甲方已交的全部购房定金（不计利息）。
4．本意向书签定之后，如甲方中途反悔不能履行本意向书条款时则视为甲方违约，甲方
仍按本合同第一条确定的价格的%支付乙方报酬。
5．本意向书履行过程中，甲方不得在未经乙方同意的情况下，与该房产所有权人（其委
托代理人）或原产权单位等第三方签定任何有关该房产的购房意向书，否则甲方交纳的定金
作为违约金赔偿乙方的损失，乙方不予退还。
6．由于非甲乙双方自身原因或因不可抗力因素导致本意向书不能继续履行时，双方免责。
第三条 本意向书如有未尽事宜，应依照相关法令习惯及诚信原则公平解决。本意向书一
式二份，经甲乙双方签字之日起生效，双方各执一份，具有同等法律效力。
第四条 本意向书在双方签定该房产购房合同时由乙方收回，如在双方签定该房产购房合
同时乙方未能及时将本意向书收回，则本意向书自动失效。
第五条 补充协议：
甲方：乙方： 中视选房网（北京）房地产经纪有限公司 身份证号： 经办人： 电话：电
话： 地址：地址：本合同于 年 月 日在北京签署篇五：透视“购房意向书”的法律
效力
透视“购房意向书”
从意向书中每平米房价暂定2300元到换合同文本时的销售定价每平米3700元谈起
作者： 乐随 发布时间： 2004-08-09 13:37:48 一方说：开发商不按意向书约定事项签约而乱涨价,违背诚信，实属欺诈一方说：
“意向书”不是合同，价格意向没有法律约束力，最多支付违约金解除协议 孰是孰非？实践中究竟应该如何认识和处理这类商品房“意向书”纠纷案？这在当前显
得尤为重要??
近期来，大量订房户通过来访或电话形式咨询“购房意向书”的性质与效力，及其起诉
手续等有关问题，这是源于开发商背弃意向书的约定单方涨价行为引起的系列类案。有的从
约定每平米房价2300元到换签统一制式合同时涨价为3700元，有的从暂定每平米房价3500
元到换签统一制式合同时涨价为5200元不等。这些不认可意向书价格的情况大约有三种类型：
第一种情况是意向书中双方将房屋价格已经明确约定；第二种情况是在意向书中双方对价格
作了相对约定，以“暂定价”的形式出现；第三种情况是双方约定按物价局核准价为准，而
如今该类商品房又不在物价部门核价职能范围。由于这类系列案牵连面广，各个法院或法官
之间对同类案件的认识差异又较大，处理结果也不尽相同，同案异判 时有出现，影响司法审判的严肃性。为此，笔者觉得这类意向书纠纷案有以下几个问题
值得慎重把握和探讨。
一、“意向书”的二重性关于购房意向书的性质到底是“预约合同”还是“购房合同”及其效力如何，不可一概
而论。从“意向书”名称上看，应当仅仅是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利
义务的确定，对客户而言，是缔约优先权的取得，不会涉及到很多具体的实体内容，无疑是
预约性合同。它的预约性也是由客观条件所决定的。一是国家充分保护了老百姓的合法权益，
规定没有取得销售许可证的，不得订立商品房销售合同，订立商品房销售合同必须使用国家
统一制式的合同文本。二是工程尚未开始，有的甚至连拆迁工作“三通一平”等事项尚未扫
尾，相当多的实体事项尚无法确定；三是确定了双方当事人必须签订统一制式合同，这就是
“意向书”中预约性的成份。然而，从我们当前实践中遇到的情况看，开发商预先以格式条款形式设定的意向书中，
往往都已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确的约
定。只是有些是完全确定的约定，有些是不完全确定的约定而已，突破了其预约性。因此，
对于这类“意向书”就不易简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应
该综观整个合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法之精神，凡符合买卖合同成立的要
素和条件的，就不可否定其中买卖合同之性质。据此，可以认为这类“购房意向书”是购房
预约合同与销售合同的混合体。称它为混合体的理由，就是它的相关权利义务中既有约定在
未来时间签订统一制式合同的条款，又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义
务的约定内容，这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件，即既约定在未来时期签
订销售合同，又就销售合同中涉及到的相关事宜提前进行了约定。据此认为其具有双重性。作为具有双重意义的协议，其中合同文本规范制式要
求下签订规范制式买卖合同的预约性，并不影响已经约定的相关实体权利义务条款应当具有
的法律约束性。何况预约合同也是合同，同样受合同法的制约，那么，预约合同中一切不违
法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。
二、“暂”字的弹性究竟有多大意向书的价格条款约定的为“暂”定价，这是开发商的惯用模式，当然就条款本身亦无
可指责，从现象上说这种约定更容易切合实际。然而，当前这个“暂”字却变成了合法外衣
掩盖下的涨价托词。用开发商的话来说：“暂定价是不存在法律约束力的，所谓价格暂定，也
就是价格没有定；既然没有定，当然就可以重新约定，也谈不上涨价之说“暂定价” 究竟是
否存在法律约束力？对这个问题，我国法律至今没有专门作出解释，那我们就应当按习惯主
义的方式来认识和处理。首先，我们要承认暂定价不是确定价，是可以变化的，它不具有确定或者说绝对的法律
约束力。然而，“暂定”也不是毫无约束力，否则，当初就无必要载明“暂定价”三个字了，
按习惯主义思想，它具有相对的法律约束力。就是说，开发商有权利在这个暂定价基础上，
即一定上下的合理幅度范围内调整价格，这个幅度是多大，法律没有解释，只能按常人的习
惯思维并结合、参照有关类似性质问题的法律规定理解。我们知道，即便是在换签正式合同
时，其房屋面积也是“暂”定的，因为存在不确定因素，所以只好以最后实测为准，但我国
法律规定，上下变化不得超过3%，否则，多出部分购房人可以拒付多出的款项，少于3%以外
的部分，购房人可以要求双倍赔偿或解除合同，由开发商承担违约、赔偿责任。既然“暂定”
的面积都有如此巨大的约束力，又何况房产价格呢？因此，确认“暂定价”具有相对的法律约束力是有法律依据可循的。另外，按常人的习惯思维理解
这个“暂定价”，那就是说“暂定价”是开发商向社会公众发出的一个价格“阶位”信号，最
终的价格即便有变化，也只是在这个价格“阶位”上一定幅度范围的起伏，即只会在以此为
基准的框架内变化。举例说，暂定价为2380元的商品房怎么也不会变成3700元以上，这既
是习惯主义的理解认识，也是法律对暂定面积弹性限制原则的演绎。 我国对于与居民生活密切相关的商品房价格一直持宏观调控的 态度，反对开发商乱操作、
乱涨价，反对一切扰乱商品房市场秩序的行为，反对开发商在销售过程中的各种手段的欺诈
行为。那么就整个社会而言，每年的商品房价格涨幅都应该在10%以下或者更低。以此为据，
基于开发商在与购房户签订意向书时确定的暂定价往往是符合当时的市场价的，所以开发商
与购房户签订的购房意向书的暂定价也只可以在这个幅度范围内变化，即每12个月的最大涨
价幅度不得超过暂定价的10%。直观一些说，如果当初签订意向书时的暂定价为每平米2000
元，在历时12个月内改签统一制式合同时只能在2000—2200元的幅度内涨价，这就是“暂”
字允许的弹性范围。
三、公平合同背后隐藏的不公平开发商普遍认为：调价是我的单方权利，愿不愿意重签合同是你的单方权利；一是我与
你订的是购房意向书，不是购房合同，意向书赋予你的是购买商品房的机会而没有其他，二
篇二：购房意向书合法吗
甲方：
乙方： ， 身份证： 通信地址： 固定电话： ，手机号码： 甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方向甲方意向购买商品房事宜，达成如下条款：
第一条 乙方意向购买商品房位于 _______幢（号）_______单元_________层
_________室（以下简称该房屋）。现经 房产测绘有限公司预测，该房屋建筑面积为
_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米。（实际面积，以交房实测为准，户
型图见后附页）
第二条 乙方意向购买的该房屋每平方米买卖单价（建筑面积单价）为人民币 元（大写：），总房价款为人 ）。 民币元（大写：
第三条
（大写： 本意向书签订时，乙方向甲方缴纳诚意金人民币元），在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，该诚意金抵作乙方购房款。
第四条 乙方选择以下第 种付款方式支付购房款：
1、一次性付款，在签订《商品房买卖合同》当日支付房款的90%，领取钥匙时支付剩余
的10%房款；
2、分期付款，在签订《商品房买卖合同》当日支付房款的60%，主体完工时付至总房款
的90％，领取钥匙时付至100％；
3、按揭贷款，在签订《商品房买卖合同》时支付首付款，余款办理银行按揭贷款。
第六条 《商品房买卖合同》中的实际买受人必须和本意向书上乙方姓名、身份证号码一
致，乙方不得将本意向书项下权利义务转让第三人，否则，视为乙方放弃认购该房屋。甲方
有权拒绝与其签订《商品房买卖合同》及相关文件，并有权将该房屋另行出售。
第七条 乙方对认购房屋的位臵、房号、面积、价格、误差计算、付款方式、结构、预计
交付时间已经充分了解，乙方确信甲方对所售的该房屋没有应当告知而未告知的事项。
第八条 乙方确认上述个人信息中联系方式和通讯地址，甲方电话或书面方式通知乙方均
为有效通知。
第九条 本意向书未注明的商品房买卖各类税费、维修基金等其它费用，按国家法律法规
的规定，待正式合同签订后，由甲、乙双方各自承担相应部分的费用。
第十条 本意向书在正式《商品房买卖合同》生效的同时失效，乙方同意届时将本意向书
原件交还甲方。
第十一条 本意向书一式贰份，甲乙双方各持各执壹份，具有同等法律效力。甲方代表（签字）：_________ _________年____月____日 _________ _________年____月____日 乙方（签字）：篇二：购 房 意 向 书购 买 意 向 书
甲方：
法定代表人：
住址：
联系方式：乙方：
身份证：
通信地址：
甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方向甲方意向购 买事宜，达成如下条款：
第一条 乙方意向购买的店铺位于 （以下简 称“该店铺”），建筑面积为平方米，其中，套内建筑面积平方米。（最终面积以确权面积为准）。
第二条 乙方意向购买的该店铺每平方米买卖单价（建筑面积单价）为人民 币元（大写：）总价款为人民币 元（大写： ）。
第三条 本意向书签订时，乙方向甲方缴纳诚意金人民币元 （大写： ），在乙方与甲方正式签订《店铺买卖合同》后，该诚意金抵作乙方购买款。
第四条 乙方选择以下第 种付款方式支付购买款项：
1、一次性付款，
2、分期付款；
3、按揭贷款
具体支付方式以双方签订的《店铺买卖合同》为准。
第五条 乙方应在接到甲方通知签署《店铺买卖合同》后，五日内到甲方售 楼地点签署《店铺买卖合同》及其他相关文件并交付购买款。在甲方通知乙方签署《店铺买卖合同》前，甲方为乙方保留该店铺。如乙方逾期不签订合同的，视为放弃认购，甲方有权将该店铺销售给他人。
第六条 《店铺买卖合同》中的实际买受人必须和本意向书上乙方姓名、身 份证号码一致。未经甲方同意，乙方不得将本意向书项下权利义务转让第三人，否则，视为乙方放弃认购该店铺。 1
第七条 乙方对认购店铺的位置、面积、价格、误差计算、付款方式、结构、预计交付时
间已经充分了解，乙方确信甲方对所售的该店铺没有应当告知而未告知的事项。
第八条 本意向书未注明的买卖各类税费、维修基金等其它费用，按国家法律法规的规定，
待正式合同签订后，由甲、乙双方各自承担相应部分的费用。
第九条 本意向书在正式《店铺买卖合同》生效的同时失效，乙方同意届时将本意向书原
件交还甲方。
第十条 本意向书一式贰份，甲乙双方各持各执壹份，具有同等法律效力。 甲方代表（签字）：_________ _________年____月____日 乙方（签字）： _________ _________年____月____日 2篇三：透视“购房意向书”的法律效力 透视“购房意向书”
从意向书中每平米房价暂定2300元到换合同文本时的销售定价每平米3700元谈起
作者： 乐随 发布时间： 2004-08-09 13:37:48 一方说：开发商不按意向书约定事项签约而乱涨价,违背诚信，实属欺诈一方说：
“意向书”不是合同，价格意向没有法律约束力，最多支付违约金解除协议 孰是孰非？实践中究竟应该如何认识和处理这类商品房“意向书”纠纷案？这在当前显
得尤为重要??
近期来，大量订房户通过来访或电话形式咨询“购房意向书”的性质与效力，及其起诉
手续等有关问题，这是源于开发商背弃意向书的约定单方涨价行为引起的系列类案。有的从
约定每平米房价2300元到换签统一制式合同时涨价为3700元，有的从暂定每平米房价3500
元到换签统一制式合同时涨价为5200元不等。这些不认可意向书价格的情况大约有三种类型：
第一种情况是意向书中双方将房屋价格已经明确约定；第二种情况是在意向书中双方对价格
作了相对约定，以“暂定价”的形式出现；第三种情况是双方约定按物价局核准价为准，而
如今该类商品房又不在物价部门核价职能范围。由于这类系列案牵连面广，各个法院或法官
之间对同类案件的认识差异又较大，处理结果也不尽相同，同案异判 时有出现，影响司法审判的严肃性。为此，笔者觉得这类意向书纠纷案有以下几个问题
值得慎重把握和探讨。
一、“意向书”的二重性关于购房意向书的性质到底是“预约合同”还是“购房合同”及其效力如何，不可一概
而论。从“意向书”名称上看，应当仅仅是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利
义务的确定，对客户而言，是缔约优先权的取得，不会涉及到很多具体的实体内容，无疑是
预约性合同。它的预约性也是由客观条件所决定的。一是国家充分保护了老百姓的合法权益，
规定没有取得销售许可证的，不得订立商品房销售合同，订立商品房销售合同必须使用国家
统一制式的合同文本。二是工程尚未开始，有的甚至连拆迁工作“三通一平”等事项尚未扫
尾，相当多的实体事项尚无法确定；三是确定了双方当事人必须签订统一制式合同，这就是
“意向书”中预约性的成份。然而，从我们当前实践中遇到的情况看，开发商预先以格式条款形式设定的意向书中，
往往都已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确的约
定。只是有些是完全确定的约定，有些是不完全确定的约定而已，突破了其预约性。因此，
对于这类“意向书”就不易简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应
该综观整个合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法之精神，凡符合买卖合同成立的要
素和条件的，就不可否定其中买卖合同之性质。据此，可以认为这类“购房意向书”是购房
预约合同与销售合同的混合体。称它为混合体的理由，就是它的相关权利义务中既有约定在
未来时间签订统一制式合同的条款，又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义
务的约定内容，这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件，即既约定在未来时期签
订销售合同，又就销售合同中涉及到的相关事宜提前进行了约定。据此认为其具有双重性。作为具有双重意义的协议，其中合同文本规范制式要
求下签订规范制式买卖合同的预约性，并不影响已经约定的相关实体权利义务条款应当具有
的法律约束性。何况预约合同也是合同，同样受合同法的制约，那么，预约合同中一切不违
法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。
二、“暂”字的弹性究竟有多大意向书的价格条款约定的为“暂”定价，这是开发商的惯用模式，当然就条款本身亦无
可指责，从现象上说这种约定更容易切合实际。然而，当前这个“暂”字却变成了合法外衣
掩盖下的涨价托词。用开发商的话来说：“暂定价是不存在法律约束力的，所谓价格暂定，也
就是价格没有定；既然没有定，当然就可以重新约定，也谈不上涨价之说“暂定价” 究竟是
否存在法律约束力？对这个问题，我国法律至今没有专门作出解释，那我们就应当按习惯主
义的方式来认识和处理。
首先，我们要承认暂定价不是确定价，是可以变化的，它不具有确定或者说绝对的法律
约束力。然而，“暂定”也不是毫无约束力，否则，当初就无必要载明“暂定价”三个字了，
按习惯主义思想，它具有相对的法律约束力。就是说，开发商有权利在这个暂定价基础上，
即一定上下的合理幅度范围内调整价格，这个幅度是多大，法律没有解释，只能按常人的习
惯思维并结合、参照有关类似性质问题的法律规定理解。我们知道，即便是在换签正式合同
时，其房屋面积也是“暂”定的，因为存在不确定因素，所以只好以最后实测为准，但我国
法律规定，上下变化不得超过3%，否则，多出部分购房人可以拒付多出的款项，少于3%以外
的部分，购房人可以要求双倍赔偿或解除合同，由开发商承担违约、赔偿责任。既然“暂定”
的面积都有如此巨大的约束力，又何况房产价格呢？因此，确认“暂定价”具有相对的法律约束力是有法律依据可循的。另外，按常人的习惯思维理解
这个“暂定价”，那就是说“暂定价”是开发商向社会公众发出的一个价格“阶位”信号，最
终的价格即便有变化，也只是在这个价格“阶位”上一定幅度范围的起伏，即只会在以此为
基准的框架内变化。举例说，暂定价为2380元的商品房怎么也不会变成3700元以上，这既
是习惯主义的理解认识，也是法律对暂定面积弹性限制原则的演绎。 我国对于与居民生活密切相关的商品房价格一直持宏观调控的 态度，反对开发商乱操作、
乱涨价，反对一切扰乱商品房市场秩序的行为，反对开发商在销售过程中的各种手段的欺诈
行为。那么就整个社会而言，每年的商品房价格涨幅都应该在10%以下或者更低。以此为据，
基于开发商在与购房户签订意向书时确定的暂定价往往是符合当时的市场价的，所以开发商
与购房户签订的购房意向书的暂定价也只可以在这个幅度范围内变化，即每12个月的最大涨
价幅度不得超过暂定价的10%。直观一些说，如果当初签订意向书时的暂定价为每平米2000
元，在历时12个月内改签统一制式合同时只能在2000—2200元的幅度内涨价，这就是“暂”
字允许的弹性范围。
三、公平合同背后隐藏的不公平开发商普遍认为：调价是我的单方权利，愿不愿意重签合同是你的单方权利；一是我与
你订的是购房意向书，不是购房合同，意向书赋予你的是购买商品房的机会而没有其他，二
是意向书中的确定价格，也只是意向性的价格比是确定的销售价格，从而有权任意调整其价
格，三是提高价格又不是强买强卖，你嫌价格高了可以放弃签合同的权利，可以不签，不算
你违约，可以退还订金，不违反公平原则。是的，这貌似是很公平的。开发商由于擅自乱提价行为，购房人不愿购买就可以不签合
同，既不算购房人违约，还将所缴的钱如数退还，有的还给记上利息，仿佛公平之中开发商
还施舍了。然而，我们有没有想想，商品房的法律性质，在严格意义上它不是种类物，而是
特定物，可以说，每一套房屋都是一个特定物，因为，在同一狭义的空间点上只可能存在一
套房屋，也就是说，每一套房子都是不同的特定物。购买人不签这份合同的话，一是他能在
其他地方能找到与此一样的房屋吗？二是由于全国房价的整体攀升，他在同一地方的其他开
发商那里，能重新以“原始价”购买到意向书中的约定标的吗？显然，时过境迁，那至少在
目前阶段已是不可能的了。三是现在才从头开始，他能在原预定的时间拿到房子吗？等等。
这对购买人来说，损失是广泛而巨大的。因为，他已经失去了时间，失去了机会，失去了在
原来条件下“选择”的可能。所谓“对不满意涨价就不签合同退钱回家” 其实不过是隐藏着
不公平的貌似公平。
四、单方涨价是违约还是情势变化 有人说，开发商的涨价并非违约，而是情势变化。在当时的市场行情下，开发商与订房
人约定的价格符合当时的行情。如今，整个社会上房市上涨，政府亦允许开发商按市场价格
自己定价销售，故开发商有绝对价格调整权。这种说法没有事实和法律依据。对非普通住房
政府取消核价职能，允许自主定价，允许按市场价格销售的前提仍然必须是要依法。在与当
事人不存在价格约定的情况下，开发商可以自己定价说了算，一旦与订房人有了价格约定，
那么这个约定就有了法律约束力，就必须遵守。我国合同法的一贯精神就是有约定的从约定，
没有合同约定的从法定。全国整体的房市价格上升，不属合同法中所谓的“情势变化”的范
畴。再则，开发商的涨价，并非是因为按当初的定价销售会造成亏本，而是为了赚取更高的
利润。应当说价格的约定对双方都存在风险，开发商的这种行为实篇四：购房意向书违约起
诉书12
购房意向书违约起诉书 原告：性别： 汉族， 出生日期，身份证号： ，联系电话：住址：，邮编：
被告：
注册地址：， 邮 编： ，联系电话：xxxxxxx诉讼请求：
一、请求贵院判令被告履行协议违约赔偿责任。
二、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。 事实与理由：
原告与被告系商品房买卖意向书关系。原告于2011年8月 26与被告签署了《购房意向
书》，原告购买被告代理的****************************商品房一套。意向书中对原、被告
之间的权利义务进行了相关约定。原告依据意向书中约定履行了自己作为一个买受人应尽的
付款义务：支付5000元人民币作为意向金。根据合同约定，代理方应于2011年7月29日前
争取出让方的意向。2011年7月25日接到代理方与原告约定于2011年7月28日签订合同，
得到出让方的同意。然而，2011年7月26日出让方谎称因出车祸2011年7月28日无法过
来签订商品房购买姓名变更。7月底，代理方来电说明出让方以更高的价格卖给了第三方（在
********售楼中心可以得到证实）。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订购房意向书系真实意思表示，应属合法、
有效，被告未按约定按时签订商品房姓名变更已构成违约，根据意向书约定，出让方同意本
购房意向条款反悔不卖则双倍赔偿原告双倍意向金。特此，恳请贵院依法判如所请。附：购房意向书
此致！
*********人民法院
原告：
2011年 9月 30日篇五：单位购房意向书编号： 昆明xxxx购房意向书昆明xxxx 甲 方： （以下简称：xxxx） 联系电话： 乙 方： （购房人） 身份证号： 联系电话：
兹有xxxx人员 有意向购买，昆明xxxx其下与合作建设的xxxxx
项目房源，乙方愿以单位内部认购形式购买，购买享受内部优惠价格，经双
方友好协商，就购房事宜，双方达成如下条款：
一、意向的房源类型及交纳意向金标准： 乙方意向房源类型为 ，户型建筑面积约为 ㎡，意向标准为
￥万元。每个车位交纳意向金￥万元，车位总价￥ 万元/个。 需交纳意向金合
计：
人民币￥ 万元（大写拾万 仟 佰拾元整。）
篇三：意向书、备忘录、框架协议区别
在工作过程中，有很多项目和交易，并非一开始就签订协议或合同的，而是要从签订意向书开始，然后签订备忘录，框架条款再到签订正式的合同或协议。当然开始就决定直接签订合同或协议的情况也是大量存在的。如交易各方有很多年的合作关系，有固定的合作方式。比方说在通信行业，移动运营商和设备供应商之间的合作关系和合作模式比较固定，所以在运营商完成招投标后，便与中标的企业签订采购合同，而通常没有签订意向书、备忘录的过程。有时即便交易主体间从前没有合作关系，但是对于某些行业，某种合作模式已在行业内被普遍采用或相对固定，这时，也会直接签订合同或协议。比方说，前面提到的通信行业，也属于这样一种情况。还有一种情况是，交易主体处于不对等的地位，处于优势地位的一方觉得没必要，也懒得和处于劣势地位的一方费口舌，所以就直接签订签订合同或协议。这样的例子非常多！比方说，大家都熟悉的房地产行业就是如此。有一次，一位买房的同事问我，是不是可以陪她一起去开发商那里签合同？我说：“如果你想让我陪陪你，没有问题！但是如果想让我帮你谈判，那就免了吧？”她似乎不理解，问我：“你买房时没有和开发商谈判吗？”我很惭愧地告诉她没有。这其中的理由不必说你也清楚！我想她或许会对我这样一个自称有一些房地产法律经验的律师有些失望吧！
从签订意向书开始，然后签订备忘录，框架条款再到签订正式的合同或协议的情况在实践中也大量存在，原因也是多种多样。例如，一家以色列软件公司，想要收购一家从事通信计费软件开发的内资企业紫晶公司的股权，以便在中国拓展通信计费软件业务。由于他们以前没有合作过，通常情况下必然要从签订意向书或备忘录开始。当然，这不是一个一成不变的程序。换句话说，在一个项目中，未必一定要从签订意向书开始，然后签订备忘录，框架条款再到签订正式的合同或协议。也许经过交易各方的接触，感觉情投意合，互相信任，就直接签订股权转让协议了。
（一） 意向书
什么是意向书？法律上并无明确规定。简单地说，就是以书面的形式将合作各方的合作意向固定下来。实践中，除了个别条款如保密条款等，意向书一般不具有法律约束力。它仅是合作各方表达合作诚意的一种手段。虽然如此，但是需要记住的一点是，看问题一定要看名实是否相符。实践中，有很多销售的人员似乎对意向书情有独钟。有很多送到我这来做法律审查的意向书，条款非常确定，具有法律拘束力，其实质上就是合同或协议，但是他们一定要叫意向书。把合同或协议叫成意向书的原因多种多样。有一次一个销售的人对我讲：客户不想使用协议这么刺激的字眼。我就想，名实不符，叫什么又有什么区别？有时我会和他们开玩笑：如果别的律师问起，不要说我看过这个意向书，免得被人家笑话。当然，也有很多情况下，销售的人员根本就不知道该给这个文件起个什么样的名字，所以，就像过去穷乡僻壤里的人，给自己的孩子安个“小丫”之类的名字。
除了为了表达合作的诚意，意向书最大的作用就是在合作之初规定一下合作的方向和一些基本原则。交易各方以意向书作为基础，继续就合作事项进行谈判，以便在规划的时间内签订有法律拘束力的合同或协议。此外，由于要合作，各方可能都会有意无意地披露些自己的秘密，有时甚至都不愿意让外界知道他们要合作。因此在意向书中搞个保密条款，当然大多数情况下会另行签订一个保密协议。
前面说过，虽然没有法律规定，但实践中，律师们习惯于视意向书为没有法律拘束力的文件。但是意向书又不必然没有法律拘束力，因此务必要在意向书中强调，本意向书对双方没有法律拘束力。
除了前述保密条款外，意向书中包含的以下条款一般也具有法律约束力：成本分配和负担；合作的排他性；不得聘用合作对方的员工以及适用的法律和争议的解决方式等。
一旦开始接触和谈判，必然要发生费用，如差旅费、资料印刷的费用等。因此意向书应当对费用的分配和负担进行明确。一般的原则是各方承担各自发生的费用。
有时，交易弱势的一方期望强势的一方只与自己合作，而不与其他的竞争对手合作。例如，有时一些小的通信设备供应商会和规模较大、技术优势明显的供应商合作，共同投标。这时他们就期望后者仅和自己合作。所以在意向书中应当明确是不是期望这种合作带有排他的性质。
有的合作没有谈成，自己的员工却被对方挖走了，所以如果你不期望自己的员工跑到对方公司去工作，最好在意向书中明确，不要让对方挖你的墙角。
（二） 备忘录
一般认为，备忘录和意向书并无实质性差别，因此也就是换了一个名称而已。诚然，备忘录的很多条款和所关注的内容和意向书并无二致，因此前述关于意向书的议论都适用于备忘录。虽然如此，我个人还是倾向于认为备忘录会比意向书更加具体一些，处于谈判的稍后的一个阶段，有时，在一定上起到总结谈判成果，规划下一个行动目标的作用。还有，有时备忘录的应用范围会更广阔一些。例如，有时会把对一个合同或协议的某些修改叫做备忘录。当然，我仍然认为，还是叫做修改协议更准确、直接一些。但是这往往会招致对大客户的话言听计从的销售人员的反对，怕这些大客户受了刺激，不再和他玩儿了。
（三） 框架条款
提起框架条款，还有一个很伤心的故事。我最早的一份工作是在政府做公务员。后来到律师事务所工作。那里的律师对我期望很高。我刚到所里不久，有一个客户是投资银行，想要在一个房地产项目公司中投资，合作开发商品住宅。合伙人跑过来，要我马上起草一个Term Sheet。我听后非常紧张，那是我在学校里和工作后都没有听到过的词汇。
其实，Term Sheet就是框架条款，和意向书、备忘录一样并无明确的法律定义。实践中，一般将拟签订合同中最关键的条款，如在买卖合同中，品名、价格、数量、付款条件等，先抽取出来，形成一个框架性的法律文件，然后以此为基础，再做适当的补充，签订正式的合同或协议。所以就会有两种情形发生，交易各方并不在框架条款上签字，仅是把它作为谈判的基础；但是有时因为时间紧急或各方担心对方反悔，便在上面签字，使之成为一个具有法律约束力的文件。
还是如前面提到的，审查法律文件名实相符最为重要。例如，本书以后部分会提到的，实践中有所谓Frame Agreement框架协议。其实框架协议和框架条款还是不同的。什么是框架协议？什么时候签订框架协议？为什么要签订框架协议？这些问题我们以后还会讲到。这里仅作简单说明。在有的交易中，买卖双方在开始采购的时候，并不知道准确的采购数量，因此只是签订一个框架协议，明确单价等，然后再根据实际需要的数量以下订单的方式进行采购。有的交易中，买方可能会定期、重复进行采购，这是签订一个框架协议，然后每次都下订单，自然要比每次都签订采购合同协议更有效率。所以，框架条款和框架协议一般还是不同的。我也看到有的瑞典人起草一种法律文件叫做Heads of Agreement，有的人将它翻译成框架条款，但根据内容判断，我认为译作备忘录更为贴切，虽然它的内容比我们通常所说的备忘录更详尽一些，但这是由于项目的复杂性决定的。
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