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从规划角度看什么是别墅【从规划角度看城市综合体的开发】

时间:2019-02-08 来源:东星资源网 本文已影响 手机版

  摘要: 本文以城市规划专业为基本视角,结合相关房地产开发管理知识,通过对国内外成功案例的研究总结,从城市综合体的概念和起源入手剖析其特质,然后对城市综合体开发中的一些规划类因素进行分析,了解其基础,分析其空间功能组织,完善其结构,最后以大连某新城中轴概念方案设计为例,结合中国城市综合体建设的现状提出相关观点,以期对现中国城市综合体规划建设提供一点帮助。
   关键词: 城市规划;城市综合体;建设开发
   中图分类号:TU984文献标识码:A 文章编号:
  Abstract: this article with the urban planning for professional basic view, in conjunction with the relevant real estate development management knowledge, through the domestic and international successful cases, summarizes the concept of complex from the city and the origin of it analyzes the characteristics, and then some of the development of urban complex factors of planning analysis, understand its base, analyzes its space organization of function, improve the structure and finally to a new city dalian axis concept design, for example, combined with the present situation of the construction of the urban complex put forward some ideas, in order to China"s urban planning and construction is complex with a little help.
  Key words: urban planning; Urban complex; Construction development
  
  
  引言
   城市综合体是城市发展到一定程度的必然产物,当城市建设在经历了将住宅和商业严格区分的时代后,人们发现,单一的用地模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求,不能适应城市的迅速发展,开创一种崭新的城市开发模式就成为城市建设者们面临的课题,城市综合体模式自然而然的登上时代的舞台。城市综合体开发是当今城市建设的热点,逐渐代表城市的发展能力。
  1 城市综合体的概念及发展历程
  1.1城市综合体的概念
   城市综合体是建筑综合体的升级版,所谓“城市综合体”,是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。
  1.2城市综合体的发展历程
  1.2.1第一代城市综合体
   第一代综合体即20世纪30年代至50年代的美国郊区购物中心,如美国新泽西花园购物中心。大多选择在高速公路的附近,以一组建筑综合体或者商业建筑群为主,把一系列零售商店、超级市场组织在一起,而其周围则是大面积的停车场,是后期城市综合体的雏形。
  1.2.2第二代城市综合体
   第二代城市综合体即20世纪60年代至70年代的旧城中心建筑综合体。在这个阶段,西方国家由于经济、政治、文化所引发的社会矛盾引起了人们对城市历史文化价值的思考,其主要形式有购物中心以及早期历史建筑改造成的建筑综合体,如洛克菲勒中心。
  
   图1.洛克菲勒中心平面图图2.洛克菲勒中心鸟瞰
  1.2.3第三代城市综合体
   第三代城市综合体于20世纪70年代末至今,即城市区域开发。由于社会的发展,人们的生活观念发生了很大改变,其娱乐形式的多元化及游憩空间互相融合形成了多姿多彩的新城市生活,在城市的局部地区进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发,如加拿大多伦多伊顿中心等。
   在中国,城市综合体作为一种“泊来品”,直到九十年代才相继出现,如北京的国际贸易中心、上海的新天地等。
  2 城市综合体规划要素分析
   城市综合体发展到第3代的区域开发,已经无法用单一建筑思维去设计组织,通过以往城市综合体开发经验的总结可以看到,一个成功的城市综合体必然需要规划控制,它不能无的放矢的随处建造,也不能毫无限制的膨胀开发,更不会是一蹴而就的。
  2.1 规划选址要求
   (1)城市综合体开发所在位置通常要求为城市的核心区,具有一定的人流和消费基础。
   (2)需要拥有交通便捷这一区位优势。
   (3)需要具备完善的生活系统。
  
  2.2 规划周期分析
   城市综合体开发周期跟城市经济能力和地块选址有关,在开发过程中必须要有商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。一般要求开发商要有能力结合城市规划目标有计划的控制开发节奏,一般需要3~5年的开发周期,新城区开发相对快些,如杭州万象城(规划周期5年);而由于旧城改造等原因,在市中心区域开发的周期往往较长,通常采取片区逐步分期开发的模式,如上海新天地(整体开发约15年,开发程序如下表)。
  
  
  
  
  
  
  
  图3. 上海新天地鸟瞰
  3 城市综合体空间组织
   对一个城市进行城市综合体开发前,要分析研究该城市的各种零售功能、商务办公功能以及其他具体功能的现状和发展趋势,同时还要分析各功能场所的空间选择习惯,结合所需的辅助配套条件(如交通方式、货物运输等)的要求程度,才能确定城市综合体规划中每一种功能的地价区位的位序,为了实现城市综合体内各个物业综合价值的最大化,不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间组织。
  3.1 空间布局分析
  3.1.1立体化空间布局形式
   立体化空间布局指在城市综合体中利用空间竖向层面来组织和布置各功能区域的混合。这一混合使用的形式一般表现为城市综合体的建筑内部是由多种不同的使用功能在不同层面上相互组合而成。而在其地面层上多是公共性质的功能空间,如商业零售、服务大厅等;高层部分则集聚的是相对私人化的功能空间,如办公、公寓等。
  3.1.2平行空间组合形式
   平行空间组合形式是指在同一空间层面上同类功能空间的组织布局的混合使用方式。该类型的产生是由于城市综合体中同类功能的组合使用存在竞争性、互补性、辅助性的功能关系,例如办公、商厦附近的餐饮功能等。在使用平行空间组合形式布局时需要在同一范围层面上对这些同类功能使用进行准确推测,空间分布上规划组合布局适当,才能够达到城市综合体经济收益增长的目的。
  3.1.3多时间区段的空间混合组合形式
   由于城市综合体在其运作过程中明显会受到时间段的影响,因此出现了利用服务时间区段的交叉来使用各功能空间的组合形式。通过把不同时间段的功能组合在同一系列的空间区域中,空间使用能够持续较长的时间,能得到空间的充分利用,这即是多时间区段混合组合的形式。在城市综合体同一区域中,利用一天不同时间段的特性,灵活的调动不同功能不断运转,从而使得城市综合体拥有更高的空间使用效率,这是保持城市综合体持续活力的最有效手段。
  3.1.4多活动层次的空间混合组合形式
   在城市综合体中的人群行为各有不同,一类是以工作目的为主的人群,这类人群在室外活动的流动速度比较快,在室内滞留的时间相对较长,有固定的休息时间;另一类是以购物娱乐目的为主的人群,与前类人群不同,这些人群在室外有较长的逗留时间。无论哪类人群都伴有偶发性和多样性的其它活动行为,如休息、集会、进餐、社交等活动。因此,多活动层次是指活动内容多元化的组合方式,在城市综合体的空间组合上要注重活动空间的主次排列、层次结构以及多元化的使用特性,尤其各公共空间之间的联系,需要公共活动特质相互链接。
  3.2 功能组织分析
   由于城市综合体的包容性,因此它的功能选择的范围很宽。从成功的实践中来看,功能组织不合理是造成城市综合体失败的重要原因。而这其中,最核心的问题是如何能做到各种功能的目标客群一致,又能做到有效的交叉互动。解决这一问题的关键在于综合体内部功能的组织,城市综合体中各物业功能的确定是一个非常复杂的过程,与城市的经济特点、地域文化等要素息息相关,同时又由其开发选址区域所决定。
  3.2.1功能组织影响因素
   (1)地块规划指标、政府要求;
   (2)市场状况;
   (3)项目的整体定位;
   (4)开发单位预期的收益目标。
  3.2.2功能组织的区域性
   (1)在城市商务集中的CBD地区,一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主,零售只作为配套服务功能,主要客群针对高端的商务、企业职员等,成功案例如新加坡新达城等。
   (2)在城市传统的购物街区,零售所占的比重往往超过商务类需求,利用商业综合体的人流聚集特质,提升商业的品质,其针对客群面往往较广,面向全市,成功案例如上海新天地等。
   (3)在城市新开发区域,除了有一定的商务类需求外,安插些生活类、社区型的商业元素也比较容易获得成功,针对人群以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主,成功案例如香港太古城等。
  4 大连某新城中轴概念方案简介
  4.1 项目前期分析
  4.1.1区位分析
   本项目位于大连某新城中轴所在的经济核心区上,处于两大商圈之间,未来与机场新区城市副中心之间形成很好的人气和呼应效果,有条件成为一个综合性城市副中心级别、商业繁荣、人气旺盛的区域。
   规划用地内东侧和北侧为建成的经济适用房和商品房居住片区,用地中心为已修建的大型城市绿地公园。现状对外交通主要依靠一条主干路,与将要建设的快速路、轻轨线、小公汽等共同形成新城的交通网络,实现新城与大连主城区和经济开发区的便捷联系。
  4.1.2定位分析
   城市综合体是一个可以将建筑与城市道路、广场、公园等要素结合起来的城市场所;同时它还具有很高的城市开放性,通常将城市开放空间、建筑公共空间和交通空间等要素融合起来,形成具有开放性、立体性和连续性的公共空间体系。
   通过前期的分析,根据该项目的区位条件和发展方向,我们将该项目定位为城市综合体,一个综合性的区域。一个成功的城市综合体最终会成为一个区域、城市的标志,同时会成为一个城市居民娱乐消费的中心。希望将该综合体项目做成一个大连积聚人脉的目的地,成为大连的城市标志之一。
  4.2 方案设计
  4.2.1规划目标
   本次规划希望能追求多功能及其层面间的“协同作用”创造的整体效应。并且在项目中强化城市的特征,不仅仅针对特定的使用人群,城市公园和城市综合体应为广大公众提供“公共空间”。确定空间形态特征,营造戏剧化的空间特质。
   规划方案以一根流动的绿飘带(即立体步行空间)为出发点,将各个功能子系统串联起来,以中央公园为核心,形成一串流动的音符,组成一段浪漫的旋律,成为舞动的浪漫之城,成为新城的价值引爆点和标志性名片。
  4.2.2空间结构
   方案采用“一轴一带四BLOCK”的空间结构进行布局。“一轴”即中央公园的绿色休闲轴;“一带”即立体步行系统,由地面步行空间、地上连廊和地下通道组成,这一带将四个BLOCK和中央公园有机的连接起来成为一个整体。“四BLOCK”即办公、酒店、商业、公寓四个功能子系统。
  
  
  图4. 方案总平面图
  
  图5. 夜景鸟瞰图
  
  图6. 空间结构分析
  4.2.3功能布局
   在功能布局方面采用了3种模式来分别营造“四BLOCK”――即办公、酒店、商业、公寓四个功能子系统的不同场所体验。(1)标志性建筑群――超高层酒店及办公。(2)景观型商业中心。(3)多功能公寓――Box-living的居住模式。
  
  图7. 功能布局分析
  4.2.4交通组织
   方案通过地下层、地面层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下、地上交通和公共空间贯穿起来,形成立体步行交通体系;同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间,将四个功能子系统有机串联起来,形成流畅的动线,为进入其中的人们提供了戏剧化的步行体验。
  
  图8.交通系统分析
  5 结语
  一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签;是一个城市的名片;是一个城市商业价值最大化的体现;是一个城市经济发展的发动机。城市综合体对加快城市商业产业升级换代、再造城市区域经济、升级城市产业结构起到不可估量的作用。
  在中国,城市综合体开发一般具备四个要素:1,城市的中心和副中心地段;2,公共交通枢纽;3,具有或者相邻城市的优秀自然景观或公共资源;4,有利的政策。我们的城市能满足这些条件的机会很多,商人地产逐利的欲望也很多,但是城市的土地和人口只有这么多,在城市综合体建设如火如荼的今天,我们的城市到底能承载多少。中国有句老话:“过犹不及”,城市综合体尤其应该严格的通过规划论证把关,依靠科学的方法统筹去实现这一利城利民的工程。
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  注:文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。

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