在充满悬念的2009年，房地产作为世界性金融危机深度影响的产业之一，面临着确立发展目标和找寻前进道路的艰难选择。 In 2009 with much suspense, as an industry deeply influenced by the global financial tsunami, real estate is seeking its development goal and the way towards it.
不断向全球各个角落蔓延的美国金融危机，丝毫没有减少对中国房地产市场的眷顾，这种眷顾使中国房地产在持续冷淡和低迷中走过争议的2008，又在产业调整与希望中迎来了充满悬念的2009。房地产,作为世界性金融危机深度影响的产业之一，面临着确立发展目标和找寻前进道路的艰难选择，一切都应谨慎而行，慎思而动。
国民经济的基本载体
2008年上半年以前，我国对房地产业的所有调控均表现为挤压和抑制。遏制房价、控制投资规模，成为清除房地产泡沫的主旋律。受此影响，深受调控之苦的房地产业，成交量迅速萎缩，价格回落初露端倪，资料显示，2008年下半年全国商品房销售比2007年同期下降一成五至五成多。然而，时移事易，急转直下的世界经济形势，给中国出口带来了前所未有的困难。加之人民币升值和劳动力成本上升等压力，寄望宏观经济三驾马车中的出口重新把中国经济带上高速发展的轨道几无可能，中国经济的增长引擎必须向投资和消费倾斜。而房地产作为国民经济的基本承载体，无论投资还是消费，都是其中最重要因素之一。在当前国民经济由防过热转变为保增长的新形势下，具有不可替代的特殊作用。
据测算，房地产业每增加1个单位的最终产品，可带动关联产品增加1.5-2个单位。在我国，发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。发达国家的经验和我们自己的实践还证明，贸易、商业、金融业、交通运输业、服务业、旅游业以及社会公共事业的发展，都要求房地产业有一个较快的发展。据第一次全国城镇房屋普查资料，住宅建设与相关配套设施的比例，大体是1：0.8，也就是说，每开发100万平方米的住宅，约需80万平方米的社会服务设施与之配套，才能实现社会的有效运转。
由此可见，房地产业的适度发展，可以为国民经济协调发展开辟一条新路径，并能以多角度的拉动效应，为城乡经济和社会发展创造良好的条件。在当前全球经受金融危机冲击的背景下，房地产作为经济发展的支柱产业和保增长政策的重要组成部分，应该保持足够的投资规模以支持国民经济发展水平。正如中房协名誉理事长杨慎所说：“房地产是实体经济，实体经济如果下滑太多，会影响就业以及社会稳定。”目前我国每年建成各类房屋21亿立方米，其中住宅13亿立方米。这样的水平在2009年必须保持稳定，不能降低。
住房民生安全网
实体经济下行以及房地产风险指标从过热转入过冷，表明我国对房地产业的宏观调控在今后相当一段时期将保持一种常态。已往行之有效的理顺供求结构的调控政策也应该得到贯彻和延续。
如果说2006、2007年出台调控措施，是为了扭转扭曲的市场结构，避免投资过热的市场风险，那么2008年底乃至2009年出台的房地产政策，则必须进一步调整供给结构、巩固已有的规模，供应向中低收入家庭倾斜。最好的调控效果应该是市场结构调整到位，房价回归理性以后销售量逐渐放大。在金融政策从紧缩转为扩张的今天，降低税费征收比率，降低首付比例和下调公积金贷款利率，降低开发商的资金成本，增加保障性住房建设等措施符合市场规则，已经收到初期效果。受各种利好政策刺激，2008年11月，北京、上海、深圳房地产市场成交量环比出现回暖。
今后，解决市场化与住房保障之间的制度建设矛盾，可着重抓好以下两方面工作。一是应当坚定不移地加大工作力度，把住房保障工作迅速推进下去，其核心是扩大廉租房受益面，重心是改良经济适用房、扩大供应规模，并加快推动限价房的试验及铺开，建立一套包括公房和非公房在内的住房租赁体系，增加或完善公积金、购房贴息、购房减税等等。二是要有条不紊地调整住宅供应结构。优化供应结构，须结合各地具体情况，在落实过程中解决相关问题以更加完善。同时，还应注重运用经济手段，对市场化的住房供给结构进行必要的调整。通过全社会的共同努力，尽快在住房领域内建立起一个与我国现阶段经济社会发展相适应的民生安全网，从根本上保证中国房地产业与国民经济持续健康的协调发展。
完善的产业体系
房地产业是智力、技术和资金密集型行业，保持其健康持久的发展，必须着眼于建立完善的产业体系，实现高水平运转。
完善的房地产业体系包括开发经营、房地产中介服务和房地产管理三个领域。对房地产开发经营来说，重点是投资决策。长期以来，粗放型发展是我国房地产业发展最为人诟病的地方，而要改变这种发展模式，就必须加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。在进行城市规划设计时以节约土地为原则，创造良好的城市生态环境，以便捷的交通、配套的设施和完备的功能，为城市居民提供方便、安全、舒适的工作和生活条件与环境。其次，在城市开发建设中，要采用先进技术，增加科技含量，以保证工程质量、提高效率、节省能源、降低造价。
房地产中介服务主要包括房地产经纪、房地产评估、房地产咨询三大类。由于起步晚、基础差,我国房地产中介服务和发达国家相比，尚存在不少差距，表现为中介服务机构规模小，市场占有率低；信息渠道不畅，技术水平落后；服务欠规范，总体质量偏低；法规体系不健全，管理不规范等问题。今后一个时期,提高房地产中介服务行业的整体水平,应大力提高产业素质，增加科技含量；规范服务行为，提高服务质量；积极支持房地产中介服务业的发展，完善行业管理，充分发挥供求、价格、竞争机 制的基础性的调节作用，加强行业协会建设，充分发挥其桥梁和纽带作用，规范行业行为，促使其健康有序、协调运行。
房地产管理包括对住宅发展管理、土地批租经营管理、产权产籍管理等行政管理和直接为居住提供服务的经营性管理两部分。房地产行政管理不能脱离现有的相关法律法规，必须做到依法行政，首先要依据《房地产法》来规范和约束房地产业运行中企业、政府、行业协会等各相关主体的市场行为，并作为房地产业的一项基本法律，为房地产业其他方面的相关立法提供基本依据；其次要与《反垄断法》及《反不正当竞争法》等维护市场秩序的基本法律相配合，出台维护房地产市场秩序的相关法律法规，将法律作为政府对房地产行业进行监管和调控的重要手段；再次要对各部门及各地方政府的立法行为进行全面协调，使其统一到《房地产法》的基本框架内，中央有关机关要对地方政府的立法行为进行严格监督；此外还要依据《物权法》对现有房地产相关法律进行修改，并在今后实施过程中不断进行检验、调整和完善。
总之，保持房地产业持续高效和健康发展，必须加快我国房地产业发展模式的转变，建立与集约型经营方式和国民经济持续发展的战略目标相协调的运行机制。培育注重“环境、文化、科技、环保”的先进产业理念，本着以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。FIC