重庆'地铁广场“项目商业裙楼 营销策划报告 前 言 近年来，随着居民收入、消费水平的提高，重庆零售业和服务业发展很快，不仅营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌现，为商业物业营造出广阔的市场空间。因此，开发企业对商业物业的信心也空前高涨，供应量空前的大，这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。
渝中区是重庆的商业中心，历来是商家必争之地，但客观的说，当前商业物业的供应已开始出现饱和的迹象。凭借本项目的口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。
这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点或实现经营差异化，以突破和创新制胜。
在本报告中，我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金（售价）水平环节等提出了较为系统的建议，供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨论的平台，通过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。
一、项目市场背景分析 （一）重庆商业物业市场环境分析 1、数字化商业 （1）商业面积：
主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题有关研究标准还有0.25平米左右差距。
（2）商圈饱和度：
根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间，离理想经营值尚有2-2.5万元的距离，远远低于饱和度。
（3）零售业态：
据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、杂货店比例约占35%，偏高；
百货店约20%，购物中心（商场）25%，连锁仓储式中心店5%，比例偏低，其余15%为专业市场。
（4）租金水平：
主城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在100-1100元/平米>月（商圈中心区域），平均租金价格在150-200元/平米>月之间。
整体出租的大型商业物业租金水平在20”80元/平米>月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；
此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。
结合重庆未来5年发展趋势，我们认为无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都会稳中有升。
（5）销售价格：
各大商圈的商铺售价在2-10万/平米（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在3.5-...
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