摘要:随着我国经济的不断发展,人们的生活水平越来越高,城市化是中国未来发展的趋势。我国城市化的进程加快了我国房地产的不断发展。虽然我国的房地产事业起步较晚,但是伴随着我国经济的高速发展,我国的房地产事业发展迅猛。房地产企业的经营和产品有着自身的特点,更有一部分企业由于市场竞争的加大,采用不正当的途径增加成本,虚报收入。针对上述在房地产行业中存在的有关问题,进行了分析和探讨,并提出了解决问题的方法和意见。
关键词:房地产企业会计 收入 成本
一、房地产企业会计实务中存在的主要问题
会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。虽然我国的房地产业经过这一时期飞速的发展,已经达到了一定的水平,到目前也制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许多问题。限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。
(一)房地产企业收入确认存在的问题
房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自身的特点。在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收入,房地产企业一般采用预售和分期付款的办法。房地产企业收入确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入确认的随意性较大。大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权报酬是否转移的风险。
(二)地产企业成本结转存在的问题
土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的开发等都是房地产业的经营的范围。所以,土地购置、土地开发,房屋建筑,安装工程等的成本,以及管理费用,销售费用等等都是房地产业成本核算的内容。
总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资金非常多。所以,对于房地产企业成本的管理非常重要。由于房地产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本控制体系。在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本控制上没有明确的体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本管理的盲目性,有些情况下,甚至使得管理目标难以实现。②房地产企业的利润率很高,对于成本核算以静态成本管理方式为主,缺乏竞争意识。一般情况下,财务人员根据合同控制款项的支付,却很少关注对成本的控制,从而造成了大量的浪费现象,加大了成本的投资
二、房地产企业会计存在问题的原因分析
(一)房地产企业收入确认存在的问题分析
商品所有权的风险和报酬依据转移给买方,由买方对产品进行控制,并同时拥有对商品的管理权,而卖方不在对商品产生影响,这是房地产企业收入确认的原则和条件。
实际上,房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。确定确认收入以及入账金额的时间。在房地产企业的会计务实中,在房地产企业竣工并通过验收以后,办理了移交手续,此时确定房地产收入。在某些房地产企业中,预售款是一种暂收款,因为风险没有转移,成本没有最后核算,因此预售款只作为企业的预收账款,在完全竣工后,才确认收入;某些房地产企业在竣工前的销售款作为确认收入,在竣工并收到部分房款后确认;对于分期房款方式来说,按照合同规定的时间确认收入,实际上也是分期结转成本的过程;有些房地产企业在房地产转移时,已经按照回收或可能回收的价款确认;某些房地产企业收取的房款代表已发生销售业务,按预售合同价款中己经收取的价款分期确认收入。
(二) 房地产企业成本的问题分析
在我国的房地产企业成本问题中存在一定的问题,由于房地产企业需要资金多,开发周期长,使得其风险较大,那么房地产企业成本的问题显得十分重要。
造成这些问题的原因有以下几个方面:①伴随着中国城市化建设的不断深入,经济水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越高,中国的房地产企业竞争也越来越激烈。某些房地产企业抢市场和工期,在过程中造成了一定的盲目性;②在我国传统观念中,房地产企业是高利润回报的企业,受此影响,忽视了成本的动态管理和控制,造成了不必要的浪费;而房地产企业本身开发中周期长,造成了管理人员对成本缺乏控制的意识。③房地产企业在项目做规划的时候,有些房地产企业事先并没有对成本进行认真的估计和预测,在经营过程中,对成本的控制重视不够,或者即使进行了成本预测,但是不够规范,不够系统,不够全面,仅仅是对事后进行控制核算,没有进行全程的跟踪控制和管理。
三、房地产企业会计实务存在问题的解决方案
(一) 建立和完善的房地产企业财务制度,尤其是会计规范体系。
房地产企业会计务实活动,如成本结算,收入确认等都有着自身的特性。但是还存在着不够系统和完整的问题,目前房地产企业会计的自身特点还没有相应的会计制度进行指导和规范,这样,会计核算就不一致,影响了房地产企业财务状况。房地产企业缺乏规范的制度的指引,使得房地产企业会计人员按照需要做出处理。因此,在目前实行的会计相关的规范和制度的基础上,不断完善房地产企业的会计业务制度,制定的这些房地产企业相关的会计准则,为房地产企业会计的发展提供了制度依据和基础。
(二) 建立和完善房地产企业收入与成本费用确认原则
房地产企业收入的随意性比较大,因此,房地产企业可以延迟和提前确认收入。建立针对房地产企业的会计准则,使得所有的房地产企业有统一的标准作为收入的确认准则。房地产企业的成本要有明确的规定,并应该细化到有可操作性。收入和成本费用的差是利润,细化成本费用和确认收入的准则可以减少房地产企业会计确认的随意性,可以减少房地产企业会计政策的自由,这样可以大大提高会计信息的真实性。
(三)完善房地产企业的公司治理,提高会计人员的素质
完善房地产企业的公司治理结构。房地产企业从所有者入手,形成对经营者的监督机制,通过对公司各个相互利益相关之间相互协调,合理分配权力,形成完善科学的公司治理结构,这样可以减少房地产企业会计信息失真问题。
对于会计信息的技术规范就是会计制度。不管是会计制度或是会计规范,都是面向会计人员的,其实施的对象就是会计人员。所以,会计人员是不是能够正确了解熟悉运用会计制度或者规范,是非常重要的。提高房地产企业会计人员的素质,既包括专业素质,文化修养,也包括房地产会计人员的诚信和职业道德。提高房地产企业会计人员的专业素质,可以提高房地产企业会计信息的真实性,可靠性。如果房地产企业会计人员的专业素质不够,那么会造成会计信息质量的下降。做好房地产企业会计工作的前提是会计人员的职业诚信,提高会计人员的道德素质,使得会计人员尽职尽责,做好本职工作。
参考文献:
[1]孙海彦.中国房地产企业融资结构优化研究[D].天津:天津大学硕士学位论文.2007
[2]张艳,孙利琼.谈房地产开发企业收入和费用的处理[J].财会月刊(会计).2006;8
[3]刘昭阳.我国房地产业发展战略研究[D].大连:大连理工大学硕士学位论文.2003
[4]中华人民共和国财政部制定.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社.2006
[5]王 震,王京梁.房地产开发企业借款费用会计出来的比较研究[J].经济论坛.2005;2
[6]聂琦波.房地产估价[M].大连:大连理工大学出版社.1998
[7]谢诗芬.公允价值:国家会计前沿问题研究[M].长沙:湖南人民出版社.2004
[8]Simon H. Rationality as Process and as Produce of Thought [J].American Economic Association Papers and Proceeding,1978,68:223~265
[9]杨晓群.我国房地产企业相关会计问题研究[D].湖南:湖南大学MPA学位论文