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| 健全政策机制推动房产发展 | |||||
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文 章来源 天添 资源网 w w w.tTz y W.C Om杭州市土地储备中心  在2002年最后 季度向市场 1360亩房产用地，以稳定房地产市场价格。这是在全国  土地储备制度后， 次引起 关注的政策动向。杭州是我国最早 土地储备制度试点的几个城市 ，制度  ，特点鲜明。当前，在全国房地产市场价格一再攀升、 区域 过热 之时， 政策动向 产生强烈示范效应。房地产市场价格的  原因，不外乎成本 和需求拉动。深化住房制度改革， 房地产市场持续繁荣是改革的大方向，需求控制政策暂时很难  的调控手段。政策 落在成本控制上： 土地供应量、 招标拍卖竞价，降低土地 费用，从而使房地产市场价格自然回落。控制土地一级市场、“口子供地”，以此 对房地产市场的宏观调控，是土地储备制度成立的主要目的。 ， 土地储备制度，土地供应量， 介入房地产市场，降低房地产成本，控制市场价格，就成了看似理所当然的选择。 ， 政策机制的不健全和当前房地产市场发展的特殊因素的 ，土地储备制度，土地供应、平抑房地产市场价格 六大问题，对过热的房地产市场很难收到政策实效，反而有引发更大的市场风险。一、政策手段  性不强 房地产价格总体上是一路上涨，但有两个值得关注。一 是高档商品房建销两旺，开发商投资热点。以住宅业为例，2000年和2001年，别墅、高档公寓与经济适用房建设相比， 销售面积增长率分别高出8％和3％；新开工面积增长率分别高出63％和16％；投资 额增长率分别高出27％和26％。另一是投资增长率超过销售增长率，房子空置日渐增多。由此可以推断出，滞销房或空置房主要是低档商品房，高档商品房持续走俏，支撑着房地产业 向前发展，房地产市场过热问题是结构性的矛盾。资本市场风险 ，高收入者将房地产 投资热点， 了房地产业的繁荣；低收入者房屋需求强烈，但在住房制度改革 重大 之时，购买力弱，  需求 ， 低档商品房空置。，以 性的成本控制政策去解决结构性的需求问题，政策的性不强。二、政策实施条件不健全 土地储备制度要求垄断土地一级市场，但上土地储备机构并未完全控制土地供应量。存量土地大 被现在的使用者所控制。 是，开发区已把持新征土地，土地开发商和区已 着危旧房改造用地，各委办局控制企业划拨用地，土地开发商经多年运作已圈下 一商品房用地。 新增商品房用地，去年7月1日国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》， 地方也 下达了法规，为土地储备制度了强 的支持，但配套政策的滞后、 规定的含混，仍为协议出让留有余地。如北京出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 规定的通知》，但留下了绿化隔离项目、危旧房改造、小城镇建设、 重大项目、高科技和工业用地等经营性项目几大口子。多源头、多渠道供应土地的   ，开发商可以途径 开发土地，也可以开发 储备的土地。 ，土地储备制度约束力弱，土地储备的“道德风险”，地段好、升值潜力大的土地不愿进土地储备中心，尽量协议转让，地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心，希望 的补贴，的土地并 开发商所需要的土地。，土地储备制度 作用的基础条件不具备，土地供应量，开发商 有必要跟进，值得怀疑。三、政策支持  不强大当前的房地产成本降低会 到开发商以前开发尚未出售的房地产开发项目，它们是价格坚守者。但问题 于此， 的是价格坚守者还有和银行。据测算，2001年房地产开发投资对 GDP增长的直接 率为1.3个百分点，间接率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。房地产开发就地方的政绩工程和形象工程， 地方支柱产业，使很难真正容忍房地产价格的下降。银行是房地产开发的主要资金来源，接近60％，占银行贷款余额的10％。  公布的数据，到2002年7月，全国商品房空置占压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。 种情况下平抑房地产市场价格，金融业会首当其冲，银行有多大承受力，值得政策制定者担心。，以土地储备制度土地供应量房地产价格下降的政策取向，与经济发展 矛盾，在内有和银行的制掣、外有开发商的规避，土地储备制度难以与房地产价格坚守者相抗衡，政策出台动机、出台时机和 都值得反思。四、政策  空间小商品房成本主要由征地拆迁费、土地出让金、建安工程费、大市政费四源费及 税费等几个组成。说来，建安工程费、大市政费及四源费、税费是可变成本，不受土地储备制度。土地储备制度可以的土地征地拆迁费和土地出让金。征地拆迁费是土地成本的主要构成，占房地产总成本为40％左右（新区开发要低，占20％左右），用于补偿房屋权益和为国有企业盘活土地资产脱困的权益。土地储备制度应当 这资金完全 ，而 。土地出让金是土地所有者的权益和一系列土地储备工作的回报，约占房地产总成本的10％左右。 土地储备成本和土地储备中心自身发展的资金积累量 ，土地储备制度真正空间 土地储备中心上缴财政，空间 有限，为房地产总成本的5％左右。，商品房的成本价格刚性使土地储备制度平抑房价空间狭小，即使政策 如决策者所愿 ，程度也很有限。五、政策路径不直接 房地产市场价格一路飙升，市场竞价，土地出让金也会随之上升，所的土地所有者权益就会多，了土地储备制度的作用范围。例如，杭州房地产市场 发展，市土地储备中心上缴的财政资金每年以56％的比例递增，到2001年，已达40亿。，土地需求是派生的，是先有房地产市场的需求，才有房地产用地的需求。土地供需双方力量不变，降低土地出让金， 市场招标拍买的 出让土地，只能使的土地所有者权益转移到开发商手中，不房地产的市场价格。土地供应量，仅是 土地出让金，又刺激开发商 新一轮的圈地运动。其通常做法是，开发商对所获取的开发项目，并不一次付清地价款，而是分期分批来做，长则10年、20年，等同于又一次购得看涨期权。，土地出让金的降低对当前房地产价格小，反而社会财富不 的转移。，土地需求的派生性使土地储备制度控制土地出让金失去意义，政策的负面制约了政策的实施。六、政策 时滞长将房屋建设 、开发商已圈土地的消化和新增土地的消化计算在内，土地供应量平抑房地产市场价格的时滞长，其短期，只能是政策所产生的长期心理预期房地产市场投资者的即期决策。房地产投资本身一项长期投资，在房地产市场已 热的情况下，投资者要么对新政策置之不理，要么是转移投资方向，使市场大幅振荡，甚至市场“崩盘”。，政策的时滞效应严重土地储备制度平抑价格的政策，政策风险大，实施时 不慎重。七、可供借鉴的经验总结 绝大多数 或地区公共利益和城市再开发，都了土地征购 、储备、出让的制度， 香港所 的土地储备制度与我国各城市所采用的土地储备制度接近。从它们运作的经验来看，有四个值得注意。 土地储备制度要真正能作用。要真正完全垄断了土地一级市场。这是关键性条件，否则，它所的政策措施很难收到实效。 土地储备制度代表 土地收益，有着“利益”的 要求。土地国有，可以将其利益看成是土地所有权的收益；土地私有，可以将其利益视为土地管理、城市管理的收益。，它一名“守夜人”，在操作中，很难让它长期利益和整体利益而牺牲短期利益。，土地储备制度的直 益者是，间益者是公众。 政策实施手段是选择适宜的时机公布土地供给计划，微调，  的心理预期，使房地产市场朝着理性方向发展，而在房地产市场风险放大后，在短期内大幅度增减土地的供给量。最后是政策的实施要密切关注金融市场的 。在金融市场剧烈波动、严重冲击房地产市场时，因土地储备制度只是 土地供给管理而无能为力。如香港回归时，特区批地 以造福于民，但面对突如其来的亚洲金融危机，反而了房地产市场的受害程度。，土地储备制度在 时候，只是一项锦上添花的政策。， 场已过热的情况下，希望 的土地储备制度，土地供应量，房地产价格的平稳回归是不现实的。 文 章来源天添 资源网 w w w.tTz y W.C Om --下载<<健全政策机制推动房产发展>>Word文档 ,本文由东星资源网收集，版权归原作者所有 |
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