【摘要】近年来，房地产市场发展的如火如荼，利润也比较可观，但对项目开发成本控制问题没有引起足够重视。如今政府部门多次出台调控措施对房价与予以干预。面对新政的频繁出台，在房地产行业的利润空间被压缩的情况下，如何做到既能保持健康的发展势头，又能响应国家政策降低房价成为房产开发企业难解的问题。对开发项目成本进行控制成为解决难题不可缺少的一项措施。
【关键词】开发成本控制；国家政策；利润空间
国家宏观调控总的方向是通过整顿和规范房地产市场，对国内部分地区房价上涨过快以及投资规模过大的势头进行遏制。针对房产宏观调控政策，在对南宁市的房地产企业进行调查时大部分企业认为出台的很及时，普遍认为南宁市房产价格增长幅度迅猛，这对南宁市房价的稳定将起到很好的控制作用，有利于房地产市场竞争的有序化、规范化。
1 房地产开发成本现状
房地产开发成本在实际的工作中,主要包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金、公共配套费等。房地产行业不同于其它的行业，特点也比较鲜明，主要表现为以下几个方面。
1.1 成本构成内容范围广、内容复杂
房地产开发企业从施工到竣工期间周期较长，成本范围比较广。各会计期间成本不平衡现象明显，而大部分企业成本的依据性较差，工作中容易把不是成本的内容加入到成本中去，使成本内容难以理清。
1.2 影响成本的因素较多
房地产建设需要的各种材料繁多，它们不但受到市场变化的左右还受国家政策的影响，不可确定因素较多。
1.3 企业的成本控制和管理有难度
国家对房地产行业的扶持侧重于有规模、有品牌、信誉度较高的企业。这些企业跨区运作项目非常平常。由于各地区所处的环境不同，使得在成本控制上难以有统一的标准，对象一样核算成本却高低不同，给管理造成了一定难度。
2 房地开发成本的控制
企业要用灵活多样的方法进行成本控制，各方法都互相联系，互相制约，其中任何一个环节出现问题都会造成整个开发项目成本的损失。我们必须充分认识到这一点，各方面严格执行成本控制方案。
2.1 财务成本控制
房地产企业需要建设完整的财务成本链条，全面实现财务成本管理。当前有些企业存在着管理意识淡薄认识不够充分的问题。现代化的财务成本管理要求房地产开发企业应当全方面的把各项费用纳入到财务成本管理中，建立系统的成本管理措施。由于涉及到各方面的费用很多，不能盲目的制定各种成本控制措施，要根据对象的不同结合实际情况建立不同的管理措施。实现真正的财务成本控制之路，不仅需要管理层的努力，更离不开员工的积极配合。在实施过程中成立专门负责成本管理的小组，定时对成本控制工作进行检查。在财务成本管理中做到企业的内外部结合，形成一种全面、完整、可控性强的管理系统，能有效的降低企业项目实施成本。
2.2 决策阶段的成本控制
决策阶段是成本控制的基础也是房产项目开发中很关键的阶段 。此阶段做出的项目策划书、投资额的估计等是房产开发的重要依据，具有一定的指导作用，关系到整个项目的利润高、低、盈利与否。所以要塑造一支素质较高的项目团队。团队的组成人员主要由建筑师、造价工程师、投资分析员、工程技术员、项目经理等人员组成。他们主要完成从市场调研、产品策划与定位、风险分析、投资估算与分析的整个过程。项目团队人员必须由经验丰富、业务熟练的人组成。成本控制人员要对本地的市场状况、经济情况、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率和有一定的了解，在尊重事实的基础上做出正确的合理的投资决策。
不合理的决策不但影响项目的进行，还会给企业造成重大损失和负面影响。
2.3 前期成本控制
房地产项目开发前期的成本控制点主要由前期规划、设计费、可行性研究费等方面，它在整个开发项目成本中的比例不是很高，一般在超不过6%，建筑安装装工程费又叫做房屋安装造价，它占的比例较大一般占成本的40%左右。在房地产项目初步设计阶段，费用只占总成本比例虽然不高，但它影响工程造价的程度却是非常高的。这表明前期的设计阶段是不容小觑的，必须予以重视。
2.4 工程成本控制
房地产项目开发工程成本控制一般占项目总成本的40%左右，因地域差异比占有率也不尽相同。作为开发商控制好施工成本是非常重要的。房地产开发项目工程成本在整个项目过程中资金投入最大，占据时间也相对较长。因而，施工阶段的成本控制费时、耗力，在这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作。据悉，施工阶段是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强工程成本控制，管理模式要多样化，规章制度要明确，每一个环节都有其严格的行为规范，监督机制要加强；从技术措施、经济措施上对项目投资的进行效控制。同时，需落实管理人员各自的岗位职责，对设计图纸和设计要求达到一定的熟悉程度，定期进行工程费用的超支分析等。
2.5 配套成本控制
房地产项目的开发配套成本和生活服务性涉及成本也要予以控制不可忽略。前者住包括的方面如水、电、煤气、公建配套费等，后者主要是医院、学校、商店、餐饮等。它们一般占项目总投资的10-15%。有些收费性项目，到了商户或住户应该缴费的时间，由于种种原因却难以将费用收上或收全，有些还要垄断性的企业或事业单位执行，有些收费并没有赢得大多数人的满意，造成收费困难，因此而造成的损失只能是企业承担。因为这些成本控制受到的外界因素比较大，想要进行有效控制，在决策阶段就要对设置做到了解充分，分析透彻，科学性规划。在此基础上做好估算把风险降到最低。尽量在达到群众的满意，符合开发上的规划。坚持“少而精”的原则把后期营销工作铺垫好。
2.6 营销成本控制
营销费用主要是指在项目基本建好后的销售工作比如销售中心、样板房、包装费用、广告宣传策划、相关活动的举行等费用。要想在营销成本上进行控制必须在营销计划上下足功夫。营销计划要主要针对销售周期、目前的供需情况、市场变化、购买者的心态、竞争对手的营销办法等来制定。合理的计划制订好后管理措施要到位，保证计划的正常开展，成本控制才会起效果。企业不能盲目的扩大成本，铺天盖地的大搞宣传，尤其是活动、广告、印刷类的开销。搞不好成本扩大了，利润却十分不理想。宣传要恰到好处不是要求不宣传。所以要切实发挥营销成本的作用，动足脑筋，把有限的成本发挥到最大效能。这样既降低了成本，又搞好了营销。
3 结语：
近几年来由于房价的上涨幅度较大，地产政策频出的情况下，房地产企业要从容应对。房价高低受影响的因素比较多难以进行控制，所以说不要把房价的高低看的过于重要，把利润全部寄托在房价上。理性的讲成本控制基本掌握在企业中，可以通过对它进行有效管理来达到目的。成本控制的减少其实也意味着利润的增加。它是现代房地产企业一种战略同时也是同行间的一种管理水平的大比拼。谁的成本在合理范围内控制的更有效，谁才能增加竞争力实现可持续发展。
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