2011年，对于中国房地产而言，意义非凡。就在这一年，房地产商不再忙着拿地一开发一销售一赚钱，他们开始坐下来，认真思考；就在这一年，购房者们不再人心惶惶，急着贷款一买房一还贷，他们开始静下心来，拭目以待。所以，在2011年，也就给了我们一间静室、一点时间，展望2012年中国房地产，聊聊那些不得不说的话题。
岁末年初，回顾2011年，我们有太多的感慨和教训；岁末年初，展望2012年，我们有太多的疑惑和希望。
2011年，楼市“步步惊心”，限购、限贷、限价让市场硝烟弥漫、哀鸿遍野，一众房地产商在挣扎求生之时，也在内省自问：2012年，我们的发展之路何在?
2011年，年末存款准备金率下调0 5％，在经过连续7次上调之后，这突然而至的一次下调让人不禁浮想联翩：2012年，求“财”若渴的房地产能否从中受惠?调控政策会否就此转向?
2011年，降价风潮席卷全城，房价低下了高傲的头颅，终于从“假降”走向了“真摔”，购房者心心念念之事总算“小荷才露尖尖角”：2012年，房价将会如何变化？楼市走势又将如何?
岁末年初，《今日楼市》备下清茶雅室，邀您与业内名士一起、共话中国房地产。
保障房需破解资金难题
中国房地产业协会副会长朱中一
2011年在保障房建设方面有几个方面值得一提：一是中央政府和地方政府已经注意到这个问题，由市政府签订责任状的形式加大了地方政府对保障房落实的程度；二是中央政府提出为保障房建设在用地等方面开通绿色通道，地方政府要为保障房建设用地提供快捷的资金渠道；三是对保障房建设质量问题非常重视；四是2011年9月下旬中央政府国务院办公厅出台了《关于加强保障性住房建设管理的通知》，《通知》对于资金的落实、对于质量问题、对于分配问题等都作了原则性的规定。
保障房建设最大的困难就是资金，中国房协在搞调研的时候有一些房地产开发企业也反映了这个问题。现在参与保障房建设的都是一些比较大的房企，包括我们的一些副会长单位也承担了保障房建设的任务。像万科在广东的一个公租房项目，根据他们的计算，建完后要取得收益的话可能要五十多年的时间，显然对房企的资金压力很大。除此之外，政府回购这些项目的钱能不能按期到位也是一个问题。还有一个山东青岛的企业也承担了保障房的建设，他们的银行贷款用的是公屋基金，而最近公屋基金的利息又上升了，间接地提高了成本。此外，根据我到甘肃进行的调研，中国房协在甘肃兰州地方协会的一些副会长单位，也承担了保障房的住房任务。兰州有规定，从2011年3月1日起，凡是新开工的房地产项目都要无偿地搭配10％的保障性住房。首先“无偿”是一个硬任务，不存在开发商愿不愿意的问题，即使是2007年和2008年拿的高价地，只要是2011年3月1日开工，那就要配建。在实行了限价和限购措施后，地方政府再要开发商无偿地完成配建保障房的任务，无疑带给房企很大的压力，而压力的核心还是在于资金。但怎样解决资金问题恰是政府要认真考虑的，能不能让资金流入可持续?
资金短缺的问题确实比较严峻，而解决资金的短缺问题我觉得有三个方法：一是中央政府继续加大对保障房的投入；二是应该加大土地出让金用于保障房建设的投入；三是进行金融创新，比如说建立一些住房基金，让老百姓的投资回报率达到6～7％，调动大家的投资积极性。如果有了这种资金的支撑，保障性住房的资金难题就能得到缓解。
住房保障应以租赁保障为主
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
客观上来讲，地方政府面临的保障性住房建设的任务可能是最多的，因为2012年大概是三年的任务要一起做。2010年开工的还有一部分要在2012年竣工，2011年新开工的1000万套保障房80％以上在2012年要再建，再加上2012年还要开工比较大的规模，所以说2012年地方政府面临的资金压力也应该是最重的。
但是，保障性住房缺不缺钱这个事情要辩证地看。首先看你建的是什么样的保障房，如果都是建好了就卖的产权式保障房，基本上政府不太缺钱，政府只要提供配套的补贴。钱是谁出呢?买房子的人出，中间只是需要银行贷款周转资金的支持。当然了，如果是建租赁式保障房，政府的压力就非常大。但我觉得，建什么样的保障房不能以资金是否容易筹集为标准。从国际经验上来讲保障房的实现方式有以下几个：一是货币补贴；二是市场租房；三是通过购房贴息的办法帮助那些购房有困难的家庭解决住房的问题；四是通过减免税收的办法来帮助低收入的家庭解决住房的问题；五是金融支持。比如说在美国，如果你不符合银行贷款的标准，又要解决住房的问题怎么办呢?美国已经过去了大规模建房的时代，现在主要是靠金融支持，政府提供这种政策性的担保机构，银行的贷款由这种机构来担保，支持你去贷款买房子，如果有风险就要帮着你规避这种风险。所以“建补贴免融”五种方法都是对低收入家庭住房的一种支持。
我们国家现阶段要建大量的保障房，而这些保障房的类型不应该以政府筹资困难程度来决定。我个人觉得，我们的保障房建设今后一定要走以租赁保障为主的路线而不是产权保障。租赁式的保障对于政府是一个巨大的考验。首先要考虑的是钱从何来?让开发企业出钱做贡献或者给社会做捐献是可以的，但是不可能持久。主要还得政府自己把钱拿出来进行投入和建设。目前来看政府已有的资金渠道有这些：一是土地出让收益的10％，二是公积金的资本收益和公积金贷款，三是中央代发地方债券中用于保障房建设的部分，四是地方财政的支持。2011年中央财政投入1560多亿元用于保障房建设，2012年地方政府对保障房建设的资金支持力度可能还会更大一些。
尽管如此，2011年建400万套租赁式保障房还存在资金缺口，缺了近2000亿元，这说明政府也缺钱。要解决缺钱的问题，我认为可以从金融创新的角度去进行探索，比如说我们可以发一些保障性住房债券，用来支持这一段时间大规模地建设保障房的资金需求。保障房不可能永远这样大规模地建下去，而政府的债券却可以持续性地发放，如果债券发放的周期大于保障房的建设期限的话，那么资金周转就不成问题了。
地产企业需顺势而为
中国民生银行副行长邵平
在复杂的宏观背景下，房地产市场总量扩张、结构调整，在抑制房价过快上涨的纠结中前进。既要保持房地产市场稳定发展，同时又要抑制房价过快上涨，这是一项长期任务。
我们的地产企业在当前市场低谷期，重要的是顺势而为，不要让资金链断裂，市场会有一个分化、整合的过程。我们希望地产企业在生存下去的前提下立足长远、筹划未来，特别是要加强市场需求的研究和产品质量的管理，建筑适合市场需求和未来趋势的好房子。
首先，宏观经济政策由应对危机状态向常态回归。2008年以来，我国应对国际金融危机措施效果显著，宏观经济快速回升，但随着流动性过剩增加，通胀压力过大，2011年采取紧缩的政策，物价涨幅实现了回落。但是货币供应量增速的下降和社会融资量的下滑也产生了流动性偏紧、中小企业融资难的问题，对整体经济尤其是房地产市场产生了一定的影响。
其次，房地产市场出现了显著变化。在房地产政策和宏观经济政策的叠加之下，2011年商品房销售增速放缓，价格出现了松动，房地产企业资金压力不断增加，行业景气度显著下行。
再次，金融业有利地支持了房屋开发建设和居民购房。金融调控是国家房地产宏观调控的重要组成部分，根据央行的数据，截至2011年9月末，金融机构的房地产贷款余额达到了4．46万亿元，占全部金融机构被贷款余额的18．6％。由此可见，房地产健康平稳发展对金融稳定、经济发展意义重大。中国民生银行实行全国集中经营，2011年以来依托事业部体制和专业化的优势，适度增加了投入，加强了和同业的金融整合，强化了房地产金融管理和风险防范，保持着资产质量的稳定。
当前我国经济增长的内生动力较强，社会总体需求旺盛，但是面临的国内外环境特别复杂，特别是欧洲的主权债务危机的不断升级，给我国的经济发展带来了新的不确定性和挑战。
预计2012年宏观调控政策将以维稳为住，会有所放松，但是不会过头。相应地，2012年坚持稳健的货币政策基调不变，但是货币信贷调控会比2011年更灵活，流动性会有所好转。房地产政策2012年也将延续，尽管存在局部微调的可能，但是整体松动的可能性不大。由于城市化进程的不断发展，“十二五”期间城市化率提高4个百分点，住房需求旺盛，加上资金保值增值的需要，房价反弹的压力不容低估。