“打虎” 3月29日晨，香港廉政公署出动建制以来的最高规格，从礼顿山高级公寓带走香港政务司前司长许仕仁。下午，在大批闪光灯的注视下，新鸿基地产联席主席郭炳江和郭炳联，以手掩鼻，也现身位于北角的廉署总部。
香港特区政府前第二号人物，以及香港最大的地产商，同时被廉政公署请去“喝咖啡”，堪称自上世纪80年代以来级别最高的一次调查。廉署宣称，他们涉嫌触犯《防止贿赂条例》及公职人员行为失当。再联想到10日前，新鸿基地产执行董事陈钜源已因同样的原因被拘留，这一“打造了香港天际线的家族”蒙上尘埃。
“廉署打虎”新闻如一颗重磅炸弹在股市引爆，新鸿基地产的股票在第二日复牌后大幅下挫13.14%，市值蒸发384亿港币，成为当日港股市场跌幅最大的蓝筹股，也创下该股近5年来最大跌幅。
在香港，许仕仁是一个明星般的高调人物。他出身澳门望族，和澳门前特首何厚铧家族关系密切，又与即将卸任的香港特首曾荫权是哈佛师兄弟。至今仍为人津津乐道的是，1997年金融风暴之时，身为财经事务局局长的许仕仁，与时任财政司司长的曾荫权，以及金管局总裁任志刚，被视为“铁三角”，联手动用外汇基金入市，被视为击退国际炒家的功臣。其后，许又出任强积金局行政总裁，并于2005年后出任政务司司长一职。因其为人圆滑，主意多多，人称“桥王”，并被视为曾荫权甚至唐英年竞选的幕后军师。人人皆知他爱酒、爱马，闲来专门坐飞机去东京、莫斯科欣赏歌剧，过着“现代贵族”的生活；马场包厢内也常见他大宴亲朋，甚至年年请立法会议员品尝黄油蟹。
在去年廉政公署开始秘密调查之后，作为马会名誉主席的许仕仁，突然以私人理由申请放弃马主身份，并将爱驹“各适其适”拍卖，并辞去才担任两个月的某银行非执董职位，触动政界人士的神经。甚至有传闻称，他得悉被廉署调查后，一度考虑宣布破产，以图证明自己没有资产，遑论收受郭氏兄弟利益。
此前，正如他高调的个性一样，许仕仁和新鸿基郭氏家族的关系也从来不是秘密。2004年，许仕仁出任新鸿基旗下的九龙巴士董事，又为其竞投西九项目提供意见。随后重返政坛就任政务司司长两年，其职能是就土地政策与各部门协调。廉政公署怀疑他在此期间利用此身份，向新鸿基地产提供有关土地开发的机密资料，换取利益和金钱。据称，早在2008年，廉署就接到郭家老大郭炳湘的举报，开始对郭炳江、郭炳联、许仕仁等人展开调查。但因方向错误，进展极为缓慢。直到收到进一步举报称许仕仁入住由新鸿基地产开发的礼顿山近1200平方米豪宅，且享有长达一年的免租期，涉及租金132万港元以上，调查进度才开始加快。
郭炳湘当时的举报直指一块涉及新界大围香粉寮项目的土地购买。该宗交易发生在十几年前，一名姓周的元朗原居民欲出售一块地皮，该块土地业主原有意直接卖给新鸿基，当时负责收地的陈钜源表示没兴趣，该土地遂以千多万港元出售予地产商人兼荃湾乡绅陈国巨，而陈国巨在成交不足两个月后，新鸿基地产便向他以双倍价钱购入该地皮。郭炳湘因此质疑陈与一些在外围替新鸿基地产收地的公司存有利益关系。
“新鸿基事件后，可能今后很长一段时间，潜规则主导的新界土地没人敢碰了，香港开发商都得‘浮出水面’。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉本刊记者，新界几乎是香港唯一一块土地交易不够透明的灰色地带。“新界是香港占地面积最大的区域，面积大约为港岛和九龙面积之和的10倍，大部分还处于待开发状态。近些年香港岛和九龙可开发土地越来越少，新界的储备土地变得炙手可热。这些土地大部分还是农业用地，拥有地皮的开发商可以申请修订契约，将农地更改为住宅或其他用途，只需向政府‘补地价’。一个公开的秘密是，这种补偿地价评估，比公开拍卖或招标有明显好处。补地价的计算方法，是用变更用途后的土地价值减去变更用途前的土地价值，由申请人和政府双方的估价师多次商议后决定。而且，这一过程中存在‘非货币因素’，地产商就可以‘讲故事’了，建个公园、修座桥、通条路、造个隧道等，政府就有理由将开发商要缴纳的补地价降低，地产商都熟稔这套操作。如此一来，由于不涉及竞争，只是双方在讨价还价，最后协议的金额总是低于政府原来的评估金额，更低于拍卖或招标地价。”
陈立民指出，新鸿基是最大的“新界地主”，坐拥超过240万平方米农地，如此庞大的土地储备造成的土地成本优势，令其地产霸主地位难以动摇，“也正因如此，这次‘廉署打虎’行动才更加震撼人心，它冲击了香港长久以来建立在高地价政策之上、以家族垄断为标志的‘地产霸权’”。
地产霸权
与每一个土生土长的香港人一样，陈立民从小被教育“高地价政策”，认为这一政策令香港起飞，以此为基础的“土地财政”得以维系香港低税收的“自由港”地位。事实上呢？他的父亲靠在街上卖炸鱼蛋成为30多年前第一批买房者，与很多人一样，一辈子套在房子上。及至进入地产行业内部，跳出香港市场，陈立民才意识到这一市场的畸形之处：一方面是一代地产家族的崛起，截至2010年5月，香港六大地产家族总共控制了香港股市总市值的14.7%，李嘉诚、新鸿基的郭氏兄弟，以及李兆基这些超级富豪，跻身全球50大富豪之列。另一方面，困扰着香港社会的长期隐疾中，如脱缰野马般不受控制的楼价，不过是其中的症状之一。卖地收入高，土地价值高，楼价就贵，租金也贵，大大增加了营商成本和生活成本。香港是居住成本第三高的亚洲城市，置业成本第四高的国际都市。每7个香港人，其中就有1个人的收入是在贫困线之下的，而这里头还有10万人居住在环境恶劣的笼屋。
“高昂的居住和营商成本，富者愈富、贫者愈贫，这种种症状都是高地价政策的结果。”现移居加拿大的潘慧娴曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理8年，其后加入嘉里建设，负责土地及物业的估价与收购，并参与规划及契约修订的工作，对香港地产业的运作极为熟悉，她在《地产霸权》一书中直指，过去数十年，香港经济被地产大亨操控，与教科书的自由经济相去甚远。
“高地价政策源起于1984年的《中英联合声明》，当时中央政府担心港英政府在交回香港之前会将香港最重要的资产――土地大量抛售，导致未来的特区政府没有足够的土地储备发展，也不能有足够的卖地收入来支撑财政。另一方面，英国政府也希望香港的楼价上升，这样可以营造出一种香港人对香港经济很有信心的氛围。于是从1984年开始，香港每年的土地供应限制在50公顷。”潘慧娴说，此后的12年，香港市民一直生活在政府、开发商共同构建的买楼紧迫感中。香港土地价格不断飙升，卖地收入成为政府的主要收入来源，也让此前介入市场的地产财团大大兴旺，最终形成垄断地产市场的六大家族。
作为香港地产的龙头老大，新鸿基的企业史，就是这部香港“地产霸权”的形成史。与其他几大地产家族一样，第一代掌门人郭得胜自上世纪60年代香港“移民潮”时期，就瞄准了工厂和房屋需求急升的黄金商机，进入地产业。他凭借早年做日本拉链产品代理时与工业界建立的联系，了解到中小厂商对多层工业楼宇的殷切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇，重点发展多层工业大厦，此举受到山寨式厂家的欢迎。
曾任郭得胜私人助理的潘慧娴说，新鸿基地产的扩张模式与大部分地产商不同，它重在纵向扩张，而非横向扩展。它一直以香港的物业开发为重心，由工厂大厦至购物中心、写字楼及住宅屋苑不等。到上世纪80年代中叶，新地已成立逾100家附属公司及联营公司，均从事与地产相关的业务，包括建造、物业管理、电机工程及消防服务、建筑设计服务、机械工程、混凝土生产、水泥制造、金融及保险，成为典型的“物业工厂”，也是香港最大的地产公司。最具标志意义的是，香港最高的三座建筑――香港中环广场、香港国际金融中心二期，以及约490米高的环球贸易广场，均由新鸿基地产兴建，因此人称其为“香港天际线背后的家族”。
除了独到的经营模式外，潘慧娴指出，新鸿基和几大地产家族的形成与香港政府的土地制度息息相关。首先是1985至1997年每年50公顷土地供应限制。其次，是“换地权益书”投标。20世纪60年代，人口急速膨胀，港岛和九龙的市区土地供应愈来愈短缺，政府在新界推行新市镇发展计划，为了减少现金支出，向拟征收私人土地的拥有者发出“换地权益书”，土地的拥有者日后可凭此在新界任何新市镇发展区换取建筑用地。70年代，开发商看到这里面的巨大商机，绝大部分的换地权益书都由四大地产商购得，包括新鸿基地产、恒基兆业，以及私营的南丰发展和华懋集团。到80年代初，政府积压了大量未赎回的换地权益书，为了加快赎回过程，政府准许地产商以换地权益书代替现金，来竞投公开发售的土地或缴付修订契约的补偿地价，而且早递交换地权益书的投标者会享有优先处理权，因此四大地产商享有显著优势。根据1996年7月消费者委员会的报告，通过换地权益书买入的地皮，土地成本较经公开拍卖买入的地皮成本低，通常只占单位价格的10%～20%。与“换地权益书”相关联的另一项政策是，修订契约、补地价，以改变土地用途。因这其中潜藏的非竞争和非货币因素，补地价获得的土地总是较拍卖或招标的低价低。消费者委员会根据13个住宅发展项目中5个个案的研究结果，以换地权益书投标的地皮开发的楼盘，估计盈利率占总开发成本的77%～364%，而经拍卖购得地皮的楼盘，盈利率为6%～109%。由此，土地供应限制、换地权益书、补地价制度演变为某些大地产商炒卖的源头和印钞机，造就了富甲一方的地产王国，同时令地产业的竞争每况愈下。潘慧娴说，如今，前两项政策已经不复存在，而第三项政策的延续仍对大地产商极为有利。
“有种说法曾流行，控制香港的不是政府，而是马会和汇丰银行，其实不然。”潘慧娴认为，这两大机构的影响只局限于自身客户而非全体港人，而地产、电力、煤气、巴士及超级市场等跨行业企业财团通过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控了和市民生活息息相关的商品及服务的供应和价格，它们才是香港的控制者。
长期依赖卖地收入运转的香港政府，势必难以避免被财团利益所裹挟。香港岭南大学文化研究系教授许宝强指出，《南华早报》曾在2010年披露，六大地产商的董事在政府各个法定咨询组织里担任总共54个职位，比1998年时的16个有大幅上升，地产商在政府法定机构中的影响力越来越大。当然也包括一些公开的丑闻，包括1999年没有经过公开招标就把数码港卖给电信盈科的事件、2004年红湾半岛事件、2008年梁展文事件等等。这些都是政府和地产商关系密切的一些证据。这一次廉政公署前所未有地高调介入新鸿基案，是传统香港地产霸权改变的信号吗？
只是序幕
在香港证券市场上，新鸿基地产鲜有蒸发超过200亿港元的时候。事实上，除了此次郭炳江、郭炳联兄弟被拘狂跌384亿港元外，还有一次就是2008年，郭家老二老三与母亲一起逼老大郭炳湘交权之时。
外界普遍认为，此次调查是郭氏三兄弟纷争的一个缩影，是老大郭炳湘的“王子复仇”，一场大家族内斗和官商利益纠葛的大戏或许刚刚拉开帷幕。
1990年新鸿基第一代掌门人郭得胜去世后，新鸿基由一人主持变为三人同驾，郭炳湘、郭炳江、郭炳联三兄弟以前一直以“兄弟同心、其利断金”的抱团形象示人。老大郭炳湘一直是内定的接班人，父亲去世后也顺理成章地接管公司。郭得胜在生意上和做人方面都有一套独特的理念，例如对人谦厚、不怕蚀底，郭炳湘也深受熏陶，将新鸿基地产经营成千亿王国。
然而，郭炳湘早已拟定好的人生被一场绑架案彻底改写。1997年，他被有“大富豪”之称的张子强绑架，并索赔14亿港元。传闻他被脱去衣服困于小木箱中，每日只给叉烧饭和清水，虽然最终被赎回，但绑架经历令郭炳湘身心受创。郭炳江、郭炳联随后以大哥患上“躁狂抑郁症”为名，与母亲一起将郭炳湘从董事局主席兼行政总裁位置上拉下马。另一个导火线则是郭炳湘身边的红颜知己唐锦馨，包括两人主张的加强在内地投资的策略，一直不被郭老太认可。2010年10月4日，郭氏家族信托基金重组，郭炳湘本人在千亿家产中彻底出局，被迫联合长江实业组建新公司，彻底与家人分道扬镳。有传言指，许仕仁正是此次“废湘”的军师。
但曾掌权新鸿基十几年的“王子”，即使被废黜也不可小觑。在“香粉寮项目”上，郭炳湘曾质疑被视为郭炳江幕僚的陈钜源，并私自调查搜集证据。只是家族内斗之下，郭炳湘终被踢出新鸿基的权力圈，而陈钜源得以继续留任。这一次新鸿基被调查的“告密者”，也锁定在深谙新地内幕的大哥郭炳湘身上。
此次“廉署打虎”的时机也颇令人玩味。港人注意到，3月25日特首选举结果揭晓后，郭炳湘站到了梁振英的身边，举臂共呼胜利。而他的两个弟弟，郭炳江和郭炳联，则一直支持另一名候选人唐英年。几日后，新鸿基案件事发。
“新鸿基老大地位不是一时半刻了，我认为这是一个时代的变化。”陈立民说，在贫富悬殊的香港，正是梁振英缩减贫富差距、抑制炒楼的政纲为他带来了基层百姓的支持。中原地产主席施永青也认为，梁振英认定的主要矛盾，应该是地产商与市民的矛盾，焦点在香港的“地产霸权”上。这并非由于梁振英曾是一手创立了戴德梁行的专业地产测量师，处理地产问题是他的强项，而是市民大都认为这是香港社会的问题所在，他别无选择。特别是1998年金融风暴带来的楼市崩溃几乎摧毁了整个中产阶层，而几大地产家族仍然盈利可观。从梁正英的一系列提议中也可以看出转变的端倪，如“港人港地”政策，即规定部分住宅只能出售给香港居民，试图遏制内地富豪炒高香港房价。