许小年，经济学家、中欧国际工商学院教授。本文由本刊记者郭芙秀根据其发言稿整理而成。 中国的房地产走到今天，问题越来越复杂，Ô¬因就是，我们从来没有看到像房地产这样一个市场，牵动这么多人的神¾¬；从来没有一个市场，交织着如此众多人群的利益。
【调控政策能持续多久？】
从城镇居民看，没房子的辛苦挣钱，希望获得自己的房子，而有了房子的则热切期盼房价上升――他们在房地产市场的利益并不一致。政府层面的利益也不一致：中央政府以安居乐业作为小康生活的标志，地方政府近年则越来越依赖卖地收入和与房地产有关的税费弥补日益扩大的财政赤字。地方政府希望房价高、地价高，中央政府希望房价低、地价低。毫无疑问，还有地产商的利益在里面。
银行也有利益（国有银行的目标半为商业，半为政治）。银行在这个市场找到了优质客户和个人客户，按揭贷款曾是银行的优质资产。现在银行都在准备应对房价下跌带来的坏账风险。钢铁、水泥、建材、家电，多少行业的兴衰取决于房地产市场的状况。但实际上，还有一个最大的利益相关方我们没有提到，媒体上也少有报道，那就是农民。
中央政府、地方政府、开发商、银行、有房居民、无房居民和农民，各方中最强势的当然是中央和地方政府，最弱的、几乎完全被忽略的则是农民。
以限购和限贷为核心的调控政策，压缩了地产商的资金流入，地产商不得不降价销售。但调控政策初见成效，却传来了政策松动的信号。也有一些学者讲，调控政策在将来有可能要退出。为什么有史以来最严厉的调控政策在刚现效果的时候，就传来了松动信号？我个人猜测，可能是一些地方政府的游说。在房地产市场进入寒冬后，地产商明显减少了拿地数量，放慢了开发速度。最近常听到一些消息：土地流拍，地方政府的卖地收入大幅下降，各级政府的资金紧张程度不亚于地产商。正是因为地方财政的紧张，有个别地方政府获准发行地方债券。这是国家财政体系上的重大变化。根据现行法律，地方政府是不允许发债的。如此重大的财政体制变化，应当通过全国人大的讨论才能开始试点。严厉的调控政策像一柄双刃剑，在降低房价的同时，使得地方财政面临巨大压力。而地方和中央在房地产市场上的博弈，将决定调控政策能持续多长时间。但很遗憾，由于缺乏数据，现在无法对地方财政做出较为准确的估计。
打压房价，除城镇无房居民外，所有人的利益都被伤害。这就提出了一个严肃的法律问题：政府有权以提升一部分人的利益为名，损害另一些人的利益吗？如果回答是肯定的，我们就又回到权力分配利益的传统社会。正如历史所证明的，这个博弈的赢家不会是农民、居民或开发商，而是权力的拥有者。然而同样如历史所证明的，权力未必能给它的拥有者带来长久的利益，因为失败的各方会尽一切所能甚至诉诸暴力，惩罚这场不公平博弈的赢家。
【房价为何降不下来】
在效率层面上，我们也能看到调控政策引起的利益冲突。当房价出现明显下跌的时候，不少地方出现老业主打砸售楼处的“维权”行为。对于如此错综复杂和相互冲突的利益格局，根本找不到所谓的社会一致利益。任何一项政策出台，都会有人受益、有人受损，而最不幸的结果是无人受益，有人受损。
我们搞市场¾¬济30多年了，发展到今天，必须意识到一个问题，即在市场¾¬济中如何兼顾多元利益。承认和尊重多元利益是市场¾¬济的本质特征。只要是在现行的法律法规框架之内，多元利益进行博弈完全是正当的。但是我们很少意识到多元利益之间的冲突。要想维护社会公平、正义，政府不能再像传统社会那样“替天行道”，为满足一部分人的需求，以社会的名义去伤害另外一部分人的利益。
在控制通胀的努力中，我们也看到政府采用行政手段调控价格。强行把价格压下去，结果是消费者受益，企业受损。在市场¾¬济发展过程中，政府如果还像在传统社会那样，以代表社会全体利益或者多数利益的身份出现，采用行政手段干预市场，势必引起社会公平问题。老业主砸了售楼处，从法理上讲这是没有契约精神。但是，他为什么要去砸售楼处？民众本来是有契约精神的，他们尊重市场的结果，但他们对人为的结果有非常强烈的个人看法。当然，他们选择砸开发商的售楼处而非其他地方，是带着很多人为因素的。
价格是由市场的供给和需求决定的。调控政策暂时压制了需求，但不可能永久消除哪怕是部分的需求。分析一下需求方的因素，人口、收入、城镇化，都是要逐渐提高的，不可能下降。调控政策不可能使人口增长下降，不可能使收入增长下降，不可能使城镇化的速度下降。对房地产的需求必然不断增加。如果供给跟不上，价格肯定是一路上涨。要想抑制房价，关键是要有足够的供给。其实，在中国这样一个庞大的国家，房价这么高是没有道理的――世界上高房价的地区都是存在天然屏障，土地供应无法再增加的情况下，房价才持续上升，比如香港的中环。
而我国房价的上涨，一定与人为的土地供应控制有关。这就是我们一直在讲的“18亿亩红线”。土地供应不增加，需求量在提高，房价肯定要上去。为了提供一个长远的解决方案，应当认真考虑取消18亿亩红线，认真考虑土地制度改革，建立起土地的一级市场。目前土地一级市场是由政府垄断的。真正的土地一级市场，能够让市场来调节土地的供应，在楼价、地价高的时候有更多的土地进入市场以平抑楼价和地价。
【保障房：一招胜算不大的险棋】
我们的尴尬在于，市场¾¬济发展起来了，多元利益的格局已形成几十年了，但到目前仍未建立起Ь调多元利益的法制体系，只能依靠政府作为利益的Ь调人。这不是市场¾¬济中的长远解决方案，因为政府自己在市场中也有利益，政府的利益往往和社会的利益相冲突。一边踢球，一边吹着哨子做裁判，其结果是人们对政府的公信力产生怀疑。
也许会有一些朋友批评我，说中国社会就是这样，你为什么老设计这些理想的、无法实现的解决方案。一个以法律为基础的公平的博弈平台，不是一天两天就能建成的，但如果不建立起这样的法制体系，纷争局面将会持续下去。改革是困难的，但不改革困难更大，问题更多。正因为目前缺乏这样的平台，政府和政府之间、政府和民众之间、民众和民众之间的关系才出现紧张，而这种紧张又成为政府制定短视政策的致病源。
房地产调控政策伤害了多方利益，¾¬济学上叫做“激励不兼容”，因此难免出现僵局。这似乎是一场多输的博弈：政府层面，威信受损；市场上，量缩了，价没真跌，开发商的房子卖不动，想买的还是买不起；关于强行拆迁的报道依然不绝于耳。博弈的最终结局难以预料。政府现在将赌注押在保障房上，这是一招胜算不大的险棋。首先，钱从哪里来？有学者估计仅建设资金就需要5万亿。地方政府如果有钱的话，就不会搞土地财政了，如今不仅不能像过去那样卖地，还要拿出钱来建保障房，到哪里去筹集资金呢？地方政府可能拍卖较好的地段以缓解资金压力，而在偏远、生活不便的地段上建保障房，但这样一来，民众是否愿意去住？又如何进行分配？即使一切如政府所愿，保障房顺利建成，这博弈仍然是所有人的失败。依靠行政权力调节利益，我们在法治的道路上后退了一步，退向前人屡试不灵的清官明君模式，接下去再退，就是剥夺和剥夺剥夺者的历史Ѭ环了。
权力之剑一旦挥舞起来，双刃效应就不可避免，控制通胀政策再次证明了这一点。行政权力可以为你冻结方便面的价格，也可以迫使你在加油站支付更多的现金。毕竟油公司是它的嫡亲长子，而方便面厂家则出自寒门。
高居不下的房价只是表象，多元利益能否摆脱对权力的依赖，在平等和尊重每个人权利的前提下，借助法律解决彼此的利益冲突，这才是我们面临的真正挑战。
说到底，唯一可持续的是双赢或多赢的博弈。多赢博弈的规则必然是所有参与者共同制定的，否则就不能保证所有参与者的利益。所有参与者共同制定的规则就是法律，而不是政府单方面推出的政策。这并不是说政府不能制定政策，而是说政策的制定必须符合法律程序。政策制定的过程就是各方讨价还价的过程，受益者补偿受损者，折中妥协¬，如此形成的政策才可能是多赢的。多赢的政策才能得到贯彻执行，才能解决问题。
原载于《同舟共进》2012年第3期，转载请注明出处