摘要：政府部门规划建设中盘活农村闲置土地资源 。建立农房集聚安置工程使农民享受到城市化生活品质。政府扶助农民集约利用有限的土地，向空间要面积把成片的民居都搬迁到节约占地面积的高楼里，让有限的土地发挥出最大的效益。提高居民素质强化规划管理监督，建立专业的物业维护体系，维护小区规划的长远性和严肃性。
关键词：瑞安市新区 返回安置 配套建设 方向
Abstract: the government planning and construction of the rural land resources revitalize unused. Establish NongFang agglomeration resettlement project that farmers to enjoy the life quality of the urbanization. The government AIDS farmers limited land intensive use, to the space to the piece of residential area are moving to save the land area in high buildings, let the limited land to play out the biggest benefit. Improve the quality of management and supervision strengthening planning, a professional property maintenance system, maintaining a long-term and seriousness of the community planning.
Key words: set to return to set new construction with the direction
中图分类号： TU98 文献标识码：A 文章编号：
近年来，随着瑞安市社会经济的迅速发展，城市化进程不断的加快，安阳新区建设力度日益增强，各村返回安置地相继启动。目前新区不断推出的较高档次、较高品位、设施较完善的住宅小区不同程度的满足了部分市民的需求。但村返回安置地项目的建设仍存在不少问题，其中配套设施的建设和完善更是整个建设中的薄弱环节。
由于早期返回安置地建设为村集体或个人合伙建造，故普遍存在布局散、标准低、基础设施不配套、形象差、管理乱等弊端，与人们对居住内部结构、公共配套设施、休闲娱乐设施，及周边区域环境等功能的需求背道而驰，既影响了新区的整体形象，也阻碍了土地市场的健康有序发展。
因此，为了能使返回安置地健康有序的建设，加强配套设施的完善，提升安阳新区城市品位，我们对安阳新区返回安置地配套建设存在的问题进行调研。通过对安阳新区征地村西?村、渔墩村、中埠村、上埠村、红光村等村进行调研发现。返回地配套设施的建设存在如下问题：①村民和村委会建设资金不足。②由于返回地建设规模越来越大，村委各届干部意见不同，领导的责任不明确。③返回地附属配套设计未跟上主体建筑设计，附属配套建设缺乏同步建设。④返回地规划虽按规范进行设计，但施工时任意修改图纸内容，配套设施建设不及时实施。⑤村民的素质不高，只顾个人利益。以上几个主要问题，致使返回地配套设施建设滞后，个别返回地还出现预留设施用地变更其它用地，导致返回地的开发建设出现“龙头蛇尾”的现象。
在新时期，如何完善返回地配套设施的建设，不仅要充分考虑居住生活需求和新区整体规划，尽量做到“以人为本，科学建设”。综述以上问题，我们要提出如下建议和对策：
一、通过不同的方式积极集合村民和村委会建设资金，及时预留配套设施资金
征地村集体资金薄弱，村民资金有限，而返回地建设投资较大，为了确保建设资金的到位，村委会可以通过以下几方面进行融资：
1、村委会将部份返回地通过国土局进行公开拍卖，让这部份资金来建设村其它安置房，再以现房分配到户（适合于每户返回地指标面积较大，而联建户相对资金薄弱的村）。
2、通过代建形式，由村委会及村民代表先对多家开发公司进行考察，再选择几家信誉较好，资金雄厚的开发公司进行公开招投标，同时在招标文件上注明，开发商必须垫部份资金。利用这部分资金来解决工程前期费用和建设过程中资金周转。由于土建前期办理手续较多，时间长，通常工程动工前向联建户集资较困难，工程动工后再向建房户集资相对较容易。
3、村委会和房地产商联合开发。以村民手中的建筑面积指标作股，将指标根据目前市场买卖价格，外加同期涨幅，折成资金参与入股，对个别入股前期，急于转卖的建房户，可以由房开公司给予收购，也可进入市场。入股后的股金也可以买卖，但必须办理相关手续。开发商以资金入股，然后由房地产通过包装进行市场化运作，以提高小区档次，提升土地价值。
4、村委会向银行担保，房产作为抵押，让联建户向银行办理按揭贷款。对个别钉子户第一期款项未到位，村委会可以先向银行进行贷款，待分房时，钉子户连本带息返还银行，不然村委会有权对钉子户的房屋进行公开拍买。
5、向社会募集资金，以建设项目的利益为回报点。如果是学校、商场幼儿园等配套设施，就以租赁为募集资金的首要条件来招商引资。如果是花园、环境设施建设，就以广告投放为招商引资的条件。小区配套设施的通过租赁获得的资金，一部分用于小区基础配套设施建设，剩下的可以用在小区物业管理和维护上。
二、推广项目代建方式，加强整体推进，保证高效运行
随着新区开发力度的加大，返回建设不再是低多层小面积建设，而大面积开发、高密度建设，技术要求比较高，具有商业开发潜力的建设理念。考虑到村委会专业技术人员非常缺乏的实际经验，如何保障村委会的技术力量，明确建设工程的责任到人，促使返回地高品位、高质量建设，建议采取如下措施：
村委会集体研究开发方案，制定完善的规划措施，有目的有价值的进行开发性土地施工，变投入为收益。把安置地配套建设以“融资代建”的形式建立公共配套设施，实施城市化工程配套方案，使农民享受城市化建设标准。现代化的配套设施是提高土地价值的基础。进行商场、银行、娱乐等配套设施的招标，也是资源再生的开发方式。在完善居民的生活水平的同时，可以通过消费创造利润。消费利润就是商家投资的价值所在，招标兴建配套施设以租赁的方式做到资金回流。
村委会通过招投标确定代建单位。利用房地产的管理经验和技术水平，让房地产商前期介入设计，并让房地产商到相关部门办理建设手续，行使业主权力。由于房地产商对手续办理比较有经验，可以大大提高办理效率。
村委会公开招投标确定监理单位，在施工过程中监理代表业主，对现场工程质量进行监督，并审核工程量变更和工程造价，让工程在质量上、工期上，投资控制上得以技术保障。
三、返回地附属配套设计必须与主体建筑设计同步规划，统一审批，统一建设实施
我们通过对周家桥村返回地、红光村返回地及阳光小区、岭下小区等一批返回地进行调查后发现，返回地小区基本上没有绿化，各幢建筑只浇筑本幢建筑周边道路，各幢之间区间道路标高没有进行衔接，公共道路无人出资建设，管线各自建设，甚至出现雨污合流，住户反应极为强烈，为了使返回地配套更加完善，建议采用如下措施：
1、由村委会牵头成立工程建设指挥部，指挥部由村委会、村民代表、联建户代表、代建公司组成，健全领导班子，重大事项必须通过集体讨论、民主表决，统一建设项目的思路。
2、在建筑施工图设计时，小区附属配套设计必须同步设计。附属配套设计应综合考虑绿化、配套用房、机动车停车库等公共设施，设计成果须经有关部门联合会审，并经指挥部认可和有关部门审批，审批后再进行公开招投标。
3、同时强调返回地建设的配套设施工程要同步实施。对成片开发的返回地，在进行单体建筑工程的验收后，还要进行整个开发地的规划验收，配套工程未按计划同步完成的，应将“不予于验收”。
四、强化规划管理监督，维护规划的严肃性
当前一些工程配套设施用房功能被随意更改较为严重，如底层作停车库改为住宅，公共绿地改为停车场地，垃圾收集点未设置等现象。建议主体建筑竣工后，附属配套工程立即上马实施，在实施过程不得轻易更改图纸，如有大的调整须经指挥部认可，并进行公示。验收通过后，指挥部和联建户进行决算，决算后现房交付使用。
为了配合配套管理设施，需要建立完善的物业管理委员会。物业管理不仅可以维护房屋配套施设的完整性，还能稳定居民生活秩序，保护居民财产安全，解决小区居民日常遇到的房屋维修和维护的小问题。和谐稳定的居住环境都来自于物业的保安、保洁、调节工作。物业管理委员会在强化规划管理监督工作中起着至关重要的作用。
而规划管理人员积极参与附属配套实施过程中由监理单位全方位进行质量、工期、投资监督，工程竣工后须经质监、设计、监理、环保、指挥部等单位进行验收，从技术层面积极协助、配合城管部门做好对违法用地、违法建设的认定和查处。规划监察部门应按照职责职能，对建设工程项目进行批后全程监督检查，在巡查过程中，严格执法，把好竣工验收等关口，做到经常性与长期性、静态与动态相结合，并以此为契机，以维护规划的权威性、严肃性。
五、注重社会的宣传，提高村民的思想认识
返回地建设虽是一件惠及每个村户的好事，但由于该项工作涉及全体居民的切身利益，工作难度肯定很大。因此要通过宣传教育，统一干部群众思想，使安置工作变成群众的自觉行动，主动配合整个过程。通过宣传教育，引导群众统一成片开发建设；从追求住房数量到居住环境质量的转变。建议组织村居干部、党员、居（村）民代表到外地返回地开发取经，吸取好的经验和教训。不断加强村民的主人翁意识，使他们更加热爱自己的居住地块，自觉维护返回地的环境，有利于返回地的长期管理和发展。
为此，我们认为返回地配套设施是整个规划建设工程中不可分割的一部分，必须通过一系列的良好决策管理手段，采取积极有效的整改措施，构建文明的社会环境，最终目的是把新区逐步建设成为和谐发展，环境优美，和谐稳定的居住城市环境。
六、结束语
建设文明小区，规划城建绿地是提高居民生活素质的基本方式。和谐稳定的人居环境，优雅的居民配套设施。绿地、花园是瑞安市返回安置建设的主要方向。提升居住品位，也是创造财富的基础，高品质的社区生活才能孕育高品质的物质财富。