【摘 要】房地产业作为国民经济的支柱产业，具有高度风险性。本文着重探讨了旧城改造类房地产开发项目风险管理。在对旧城改造类房地产开发项目风险因素进行具体分析的基础上，探析了其中的风险因素，从而为决策者全面了解项目全过程中的风险状况提供依据。
【关键词】旧城改造类房地产；风险管理
Abstract：The real estate industry as a pillar industry of national economy,with a high degree of risk.this paper focuses on the transformation of the old real estate development project risk management.On the basis of the specific analysis of risk factors of the transformation of the old class real estate development projects,probe the risk of the factors,provide the basis of the project’s risk profile of the whole process for the decision-makers to understand fully.
Key words：Transformation of the old class of real estate；Risk management
中国城市化正处于快速发展时期，但受土地资源供给的制约，城市大发展与大转型并存：一方面是紧锣密鼓的建设新城，另一方面是旧城改造，包括城中村、棚户区改造如火如荼。当前，房地产开发已经成为旧城改造的主要形式，在利益的驱动下，旧城开发成为炙手可热的“唐僧肉”，但一哄而上、摧枯拉朽式的旧城开发建设不可避免地存在盲目性和投机性。由于旧城区一般属于城市中心黄金地段，寸土寸金，房地产开发商往往重经济效益、轻社会效益，重开发、轻保护。而如果不加区分，草率地进行大规模的旧城改造，将构成对城市历史文化资源的新一轮“浩劫”。为了规避此类项目的风险，本文从房地块开发项目的各个环节入手，科学分析其中的风险。
1.项目投资决策阶段的风险分析
1.1 经济风险
经济风险是指在商品的生产和购销过程中，由于经营管理不力，市场预测失误，价格变动或消费需求变化等因素导致经济损失的风险，以及外汇汇率变动及通货膨胀而引起的风险。
（1）经济形势
区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。
（2）区域发展
考虑开发区域风险，还应注意近邻地区发展风殓和类似地区发展风险。近邻地区发展是指近邻地区社会、经济和各类设施的变化，给本地区投资者带来的风险。类似地区发展风险是指类似地区发展经济的繁荣与发展，一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣；另一方面，也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。
（3）市场供求
由于房地产产品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产开发经营者承担的市场供求风险远比一般市场情况下要大。
（4）通货膨胀
正常的经济环境都存在通货膨胀，只不过每年通货膨胀幅度不同而已。如果通货膨胀率下降，会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产开发经营者就会产生损失；当通货膨胀率增大时，会刺激对房地产的需求，这对房地产开发经营者是有利的。但当通货膨胀大幅度上升对，会引起各种建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费的上升，因此会大大增加房地产的开发成本。而当房地产商品价格增长幅度小于通货膨胀。
1.2 政治风险
政治因素是指由战争、社会动荡，国家政策、法规的变化所带来的风险。
（1）战争
战争一旦爆发，不仅对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下滑，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。
（2）社会动荡
在一个动荡的社会环境罩，人们对经济前景的预测是很不准确的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。政府。来源于政府的风险因素有政局稳定程度、决策的民主性、管理透明度、行政效率、官员的事业心等。
（3）政策环境风险
政府的政策对房地产业的影响是全局性的、不同的产业政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、税收政策、城市规划、环保政策影响房地产开发经营的各个层面。而在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为突出。
（4）产业政策
国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业。直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。
1.3 其他风险
（1）土地购买风险
房地产开发的实质是通过对土地的投入获得报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。
（2）资金风险
房地产开发所需巨额资舍的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回可能性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。
2.项目筹备阶段的风险分析
2.1 产品定位风险
尚若在投资决策阶段，投资者已经决定好项目的整体定位，那么策划阶段就是将这个定位进行细致化，即明确该产品的定位过程。如产品主要销售对象、建筑整体风格如何构建、使用何种建筑材料、建筑屋型的种类等等，在这个产品定位过程中，实际上就是确定该工程主要面向的客户群体以及投资成本。尚若产品定位模糊，很可能导致无人问津的情况发生。如焦作市胜利街棚户区改造项目，其投资初期就将目标客户群体定为低端房屋的改造，而在产品定位过程中，高层公寓以及低密度公寓是定位的主体。高层公寓其土地成本比低密度公寓要低的多，因而价格合理是销售理想的主要原因，而低密度公寓其在设计时因没有充分考虑到各种伊苏，使得户型设计方面存在很多缺陷，如设计的公寓属于普通平层、私密性不够等，而售价却因为土地成本高而比高层公寓要昂贵许多，因而销售状况没有达到预期理想效果。一般来讲，低密度屋型其实是房产开发商快速收回成本以及获得高额利润的主要来源，但是因为产品设计存在缺陷，致使产品滞销。从上述例子中我们不难看出，控制好产品的定位风险，是投资者投资项目成败的决定因素。
2.2 前期手续风险
项目前期手续风险主要分为两种，一是政策法规的不断更新与完善；二是手续经办人员办理过程中办理方式存在着不同。近几年，房地产行业在我国市场上的发展可谓是蒸蒸日上，而房价也随之不断升高，国家为加大对房地产行业的宏观调控，以遏制不断攀升的房价，新政策的提出可谓是层出不穷，开发商想要获得土地使用权必须满足当时的各项法规政策以及规划条件，与此同时，即便是同一款法规，尚若经办人不同，那么所办理的程序也会随之变化，此时，开发商必须做好打一场硬仗的准备。对于前期手续风险，开放商们在做项目规划以及设计时，一定要为自己的利益留有余地，做好后备方案以便不时之需，尚若开发商没有做足功夫，很有可能因政府某个规定的调整而使整个项目方案产生影响，这对工期以及项目的效益都会产生不理影响。
2.3 设计风险
现阶段，由于房地产行业的高度发展带动了其附属行业―设计业的发展，但由于国内设计者众多，使得设计业的发展并没有为设计者们带来更多的利润，反之随着竞争的不断加剧，设计费用远低于国家设计取费标准。而设计费用降低的结果将导致产品的设计质量也随之下降。通常，五十万平方米的住宅设计，其全套专业设计图纸对于设计院而言，3月足以。但从设计图纸中的内容来看，其存在着很多缺陷，尚若开发商、项目工程承包商、施工监理为掌握专业的技能，就会为建筑开发商带来很大的风险。此外，设计单位在设计图纸过程中，基于各种因素的考虑，会不断对设计方案进行调整，有的调整是对设计的完善，而又的调整则会使项目产品与预期不符，因而开发商还需防范此类风险的发生。
3.项目建设阶段的风险分析
3.1 合同风险
项目建设过程中，开发商还需与各类相关方起订合同，如承包合同、施工合同、运输合同等等，但由于合同考虑不全面、为严格执行合同内容及合同管理不科学、规范，很容易发生合同纠纷，一旦发生合同纠纷，就会造成利益相关方的损失。项目建设合同有两种，一种是固定单价合同，一种是固定总价合同。但追究其本质来看，合同风险主要有两种，一是未制定科学、规范化的合同条约，合同条款叙述模棱两可，甚至部分与法律相抵触。二是风险承担问题。
3.2 工期拖延风睑
造成工期拖延往往是由于各个施工阶段的时间损失。而工期延长则会带来两大风险：一是国内房地产行业发展不稳定，尚若延期工程，很可能错过售房的最佳时机；二是工期延长，会增加开发商的投资成本、增加各类费用的开支。造成施工阶段时间损失的原因有很多，常见的有以下三种：
(1)未能正确估计项目的特点以及项目的施工条件；
(2)项目参加者工作失误；
(3)不可预见事件发生。
3.3 项目质量风险
房地产质量是开发商获得投资效果的基础与前提，地段只是刺激顾客产生购买欲望，而房屋建造的质量才是顾客是否决定购买的充分必要条件。施工环节以及规划设计都是影响质量的主要因素，常见的主要有下列四种：
(1)设计理念过于传统，规划设计肤浅，不能满足潜在客户的要求，使用麻烦，设计老旧；
(2)承包商是未能达到专业水平，项目施工方案的制定以及方法的选择不合理；
(3)承包商偷工减料，采购材料质量低劣，性能不稳；
(4)项目管理者不尽责，质量控制为按照原有程序来实行。
3.4 施工索赔风险
所谓工程索赔是指由于房屋所有者的原因或是工程承包商与房屋所有者之间发生不可控制因素而造成强制性损失时，承包商或业主向开发商提出赔偿。在开发过程中，向开发商提出赔偿要求的原因主要有六种：
(1)工程发生调整；
(2)施工条件改变；
(3)业主违反预定；
(4)国家经济状况及政策的调整；
(5)业主或其工程师管理不到位；
(6)第三方干扰。
4.项目销售阶段的风险分析
4.1 销售风险
（1）销售时机风险
房产销售时间通常分为三种，即即时出售、预售以及滞后销售。上述三种销售都有着不同的风险。现阶段国内开发商对于房地产的销售通常是采取预售。所谓预售，具体是指开放商的楼盘还正处于建设过程中，就提前开始做广告进行销售。开发商进行预售主要目的是为了提前得到放宽，减少投资成本所带来的压力。由于是提前销售，因而此时的房价较低，这就是的开发商所获得的利益损失。
（2）销售合同风险
通常，无论是何种合同的指定都存在着不足之处，甚至有的条款含义不明确，因而开发商在制定合同时，一定要规范交易双方的行为，语言一定要精准干练，切勿模糊不清，一旦遇到欺诈，其损失是不可估量的，交易合同纠纷风险发生率较高，且一旦出现，就会造成巨额损失。
4.2 物业管理风险
现阶段，随着国内房地产行业竞争的不断加剧，很多开发商开始打造自主的房地产品牌（如珠江、中海等），而其中物业管理属于品牌建设的核心部分。由于物业管理是与业主直接挂钩，因而物业管理的风险也多种多样：
（1）选择物业公司的风险。
现阶段，物业管理的选择模式有两种：一种是开发商自己建立物业公司；另种是雇佣市场上已有的物业公司，但是无论是那种模式的选择，都存在的一定的风险，一旦选择不当，服务未能满足业主的需求，进而导致物业的水平降低，造成业主损失。对于开发商而言，这种过错无疑损害了开发商的企业以及品牌形象。
（2）收费风险
现阶段，物业管理收费问题是业主与物业管理的主要问题之一，由于物业管理管理不当，使得小区业主对其服务饱有意见而拒绝缴纳小区管理费用，而物业公司由于未能及时收到管理费用使得服务质量下降，这样长此以往，恶性循环，无论是对物业公司还是对小区业主，都会收到利益损害，因此如何解决物业公司与业主间收费问题也是开发商物业管理过程中一个工作重点。
参考文献：
[1]白思俊.现代项目管理[M].北京:机械工业出版社,2008:12-60.
[2]彭巨光,潘泉.房地产投资开发项目管理系统[J].建筑管理现代化,2010,69(4):6l-62.