摘要:近些年，我国房地产价格一路飙升，北京上海广州等大城市尤其明显，引发了一系列问题，房价问题成为社会焦点。鉴于此，我国政府从2010年开始施行史上最严厉的房地产调控，并取得一定成效，但关于该调控的争议仍然很大。本文从这一问题出发，在参考国外学者房地产市场研究成果的基础上，建立数学模型，对我国房地产市场价格高涨的原因做了初步探讨，最终我们的结果肯定了政府调控方向的正确性。
关键词:房地产价格 投机 银行信贷 土地转让价格
一直以来，房地产行业在世界各国经济体系中扮演着极其重要的角色。美国学者研究发现美国国民消费对房地产价格水平的长期弹性系数非常显著。 Matteo Iacoviello (2005) 则发现房地产价格的上升使个人和企业容易获得信贷，从而显著促进社会需求并提升社会总产出水平。所以说，房地产市场的稳定健康事关一国经济的稳定健康。鉴于我国房地产市场问题在近几年愈演愈烈，我国政府从2010年开始启动了史上最严厉的房地产调控，从“国十一条”到“限购令”，备受关注。有学者担心过于严厉的调控会严重伤害经济，我们认为这取决于调控是否是“对症下药”，本文就是针对这一疑问，试图去发现我国房地产市场价格飙升的关键推动因素。
一、理论模型介绍
我们认为影响我国房地产市场价格水平的关键因素有三个：地价，投机以及银行信贷。下面将解释我们为什么选择这几个变量，并给出模型的数学形式。
(一)地价
作为成本的构成之一，地价必然会影响房价水平。与其他国家和地区不同，在我国，地价对房价的影响更为深远。一方面，我国所有可上市交易土地原则上都归国有，政府是建设用地的唯一合法供应者；另一方面，这些土地通过公开拍卖进入市场，价高者得到土地的使用权。这样，在严格的配额供给和拍卖下，地价往往非常之高，所以才会有“地王”频出的情形。所以我们认为地价高昂是我国房地产市场价格水平高企的重要原因。
(二)投机
房地产在社会经济中扮演着双重角色，既作为消费品为人们提供居住之用，又作为投资品为人们提供投机之用。 YM Ioannides 和SS Rosenthal (1994) 认为，人们的住房购买决策是由他们的居住需求和投机需求共同决定的，其中后者对于个人的收入和财富水平非常敏感，呈现正相关性。Stephen Malpezzi 和Susan M. Wachter (2005) 则发现预期对人们的投资决策起到决定性作用，而且尽管人们总是努力做出最理性的预期，但实际上这种预期通常都是适应性预期。RJ Shiller (1990) 发现，在房地产业繁荣的地区，人们倾向于认为房地产的价格不会下降，并且人们购买房产的首要原因是为从房价上涨中获利，也即投机需求是主要需求，在这种情况下，房地产价格的上涨激发人们的投机欲望，导致过剩需求，最终进一步抬高房产价格。Eric J. Levin 和Robert E. Wright (1997) 在研究英国房地产市场后也得到了类似的结论。Ruijue Peng和William C. Wheaton (1994) 发现土地供给限制会推高房地产市场价格水平，这是因为人们预期这会导致租金上涨，而房地产价格是未来租金收入的折现。考虑到近些年我国国民收入水平的大幅提升和房产价格水平的剧烈上涨以及我国房地产市场的特殊国情，我们认为房地产投资者的投机需求是解释国内房地产价格高企的重要因素。
(三)银行信贷
Claus Greiber 和Ralph Setzer （2007）认为，由于房地产是优质抵押品，所以当房地产价格上涨时，公司和个人的借贷能力会相应增强，违约风险水平也会下降，于是银行借贷意愿会提高，最终更多的资金流向房地产市场，进而提升房地产市场的价格水平。在John B. Taylor (2007)的文章中我们也可以看到类似的结论。Charles Collyns 和 Abdelhak Senhadji (2002) 对上世纪90年代亚洲房地产行业危机做了深入研究后发现，该时期的银行信贷对房地产行业泡沫的发酵起了显著的推动作用，经计算信贷增长10%，房地产价格增长8%，而且这种推动作用在房价上涨阶段的效果要三倍于房价下跌阶段。所以在这里我们将引入银行信贷因素。
(四)模型的数学形式
基于以上分析，我们假设房地产市场价格水平由土地交易价格、当期新增信贷供给增长以及投资刺激因素决定。投资刺激因素用人们对t期房产投资收益率的预期来衡量，并假设人们的预期都是适应性预期。最终，模型的具体形式如下所示：
■
分别指t期的住房交易价格水平、土地交易价格水平和新增信贷供给的增加量，本文使用全国商品房销售价格指数、居民住宅用地交易价格指数和金融机构新增人民币贷款增加量作为这些变量的衡量；EXt是人们基于t-1期对 t期实际收益率的预期，用以衡量当期的投资动机强度；rt指实际利率，本文使用一年期人民币定期存款利率。所需数据均来自Wind数据库。
二、方程估计
经计算后得到的结果如下所示：
Prob. （0.000） （0.096） （0.000） （0.949）
Std.Error （7.985） （24.194） （0.073） （0.000）
R2=0.639
三、结论
从计量结果来看，房地产市场价格水平对投资刺激因素也即投机需非常敏感，这说明我国近几年房地产市场价格高企的主要推动因素是投机需求，这也解释了为什么政府出台一系列针对房地产市场投机的调控政策后，房地产价格确实出现了下滑的迹象，并在2011年10月份出现“拐点”，全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。同时我们也应该注意到，ILt的系数非常不显著，但我们认为可能对于房地产价格影响已经体现在EXt和PILTt中，这一问题值得做进一步探讨。
参考文献:
[1]YM Ioannides and SS Rosenthal, 1994, “Estimating the Consumption and Investment Demands for Housing and Their Effect on Housing Tenure Status”, The Review of Economics and Statistics, Vol.76, No.1, P127-141
[2]RJ Shiller, 1990, “Speculative Prices and Popular Models”, The Journal of Economic Perspectives, Vol.4, No.2, P55-65
[3]Ruijue Peng and William C. Wheaton, 1994, “Effects of restrictive land supply on housing in Hong Kong”, Journal of Housing Research, Vol.5, Issue 2, P263-291
[4]Charles Collyns and Abdelhak Senhadji, 2002, “Lending Booms, Real Estate Bubbles, and The Asian Crisis”, IMF Working Paper
[5]Matteo Iacoviello, 2005, “House prices, borrowing constraints and monetary policy in the Business Cycle”, American economic review, Vol.95, No.3, P739-764
[6]Stephen Malpezzi and Susan M. Wachter, 2005, “The Role of Speculation in Real Estate Cycles”, Journal of Real Estate Literature, Vol.13, No.2, P141-164
[7]Claus Greiber and Ralph Setzer, 2007, “Money and housing ?evidence for the euro area and the US”, Deutsche Bundesbank Discussion paper
[8]John B. Taylor, 2007, “Housing and monetary policy”, NBER Working Paper 13682
[9]Eric J. Levin and Robert E. Wright, 1997, “The impact of speculation on house prices in the United Kingdom”, Economic Modelling, Vol.14, Issue 4, P567-585.