摘要：在我国房地产宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的双重背景下，并购已经成为房地产企业扩大规模、增强实力、提高效率、提升市场竞争力的重要手段。目前，我国房地产业并购数量持续增加，房地产并购已经占据各行业之首。本文分析了我国房地产企业并购的外在压力和内在动力，并对并购过程中并购方面临的风险进行探讨。
关键词：房地产；企业并购；动因
一、我国房地产企业并购现状
从1998年我国住房分配制度改革以来，长期积聚的住房需求得到了释放，加上我国经济高速增长和城市化步伐的加快，我国房地产业经过了十多年的大发展。过去十多年来，房地产已经成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，我国存在过度的房地产投资需求和投机需求，房地产投资极大地带动了我国经济的增长。但是我国经济发展过度依赖房地产业，导致结构性失调；同时房价非理性上涨，严重脱离了人民的收入水平。自金融危机以来，一些中小企业原本或将面临资金枯竭危险，但是受到国家四万亿的信贷支持，在当时未能爆发大规模的并购现象，“迟到一年多”的并购潮终于出现在2011年。在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。易居研究院企业研究中心统计数据显示：2011年一季度，我国房地产业完成并购32起，同比增加22起；2011年上半年，房地产行业并购案例达到57起，同比增加27起，占据并购市场诸多行业之首。北京中原地产数据显示，2011年股权交易市场出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。同时，房地产行业规模股权变动（交易额超过千万或股权变动比例超过10%）超过124宗，交易金额471.76亿，创历史新高。
二、房地产企业并购动因分析
（一）外在压力
1．宏观货币政策收紧
为应对房价增速过快和通货膨胀节节攀升的局面，我国政府从2010年1月开始采取加息、提高存款准备金率等一系列货币政策，退出了金融危机时期的宽松货币政策。目前，我国存款准备金率已达到21.5%的历史新高，一年期存款基准利率和贷款基准利率分别达到3.5%和6.56%的较高水平。
我国宏观货币政策的收紧意味着包括房地产企业在内的几乎所有行业的信贷融资渠道都将受到巨大冲击。目前，房地产企业难以通过银行获取开发贷款，而市场销售正处于整体萎靡的状态，销售不能及时足量回款给融资带来了风险。房地产信贷不断收紧，房地产企业资金压力加大，房地产企业融资空间被压缩，那些资产规模小、负债多的中小房企将面临更大的挑战。解决房地产资金需求难题，必须依靠金融产品的创新和多元化融资渠道的建立，而这两方面的突破都需要建立金融机构与房地产企业之间的信任关系，但是我国只有极少数房地产企业的公司治理和风险控制能力能够得到金融界的认同。在资本市场信用上处于领先地位的少数大型房地产企业必然成为业内同行谋求合作的对象，而那些体量小、融资渠道少、背景差的中小型房地产企业极有可能被势力较为雄厚的大型房地产企业收购。
2．产业结构调整
目前我国房地产产业结构不合理，主要表现为企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低，甚至出现了低水平的过度竞争。从我国房地产业的地区结构来说，北京、上海等五个省市的房地产投资占到全国的一半，客观上造成了我国房地产业地区发展不平衡的状况；从市场层次来看，房地产市场应该是一个多层次的市场，一级市场、二级市场、三级市场应该得到均衡发展，而目前我国房地产市场发展极不平衡，一级市场由国家垄断，二级市场成为房地产业的主市场，占了整个房地产市场大部分份额，三级市场存在着欺诈销售、虚假信息等行为；从房地产企业资质来看，全国现有房地产开发企业中，一、二级资质开发企业不到14%，而70%的项目是由三级或三级以下资质的房地产企业开发。[1]这种现状不利于我国房地产业的发展，严重制约了房地产业的结构调整和优化升级。
我国房地产业存在行业集中度低与资本密集型特征相背离、市场需求旺盛与宏观调控下资本短缺并存的特点，客观上需要通过并购重组达到产业整合的目的。2010年底我国有85218家房地产开发企业，我国最大的房地产企业万科公司的销售收入只占2%左右的份额，与房地产市场程度较高的国家和地区相比，我国整体产业集中度相对较低。在目前严厉的宏观调控形势下，我国房地产行业的年度投资规模、销售收入、行业利润必然降低，行业必然面临重新洗牌，产业集中度会进一步提高。随着国家宏观政策的调控，我国房地产市场的竞争将更加激烈，规模小、资金实力弱、管理能力差的房地产企业必将被大型房地产企业并购，最终将会提高房地产行业的总体素质，增强行业的集中度。
3．房地产市场竞争加剧
随着我国限购、限贷等一系列调控政策的出台，房地产市场进入持续低迷状态。在此产业调整的关键时期，我国中小房地产企业面临较为严峻的挑战，这同时为有品牌、有实力、有管理能力的大型房地产企业提供了较大的发展空间。企业的进入和退出是市场经济的重要特征之一，市场经济优胜劣汰的机制是企业进入和退出的一个必然原因：第一，市场效率的提高一方面来自企业内部配置效率的改进，另一方面也来自对低效企业的淘汰；第二，市场经济的一个重要特点即是其完全竞争性。[2]
在我国房地产市场供小于求的情况下，房地产行业的平均利润率一直处在相对较高的水平。随着国家宏观调控政策的深入，房地产行业内的竞争与日俱增，行业利润必然会大幅降低，在此前提下，相当数量的房地产企业退出市场是必然结果。对房地产企业来说，当企业的发展正处于上升阶段时，应根据所处的行业环境不失时机地采取并购战略；而那些处于初创阶段或是衰退阶段的房地产企业，应正视自身的条件并依据行业发展的客观规律适时采取被并购战略。
（二）内在动力
1．获取土地资源
土地资源储备是房地产企业发展的基本条件，目前我国正处于有史以来最快的城市化进程中，城市的扩张成为经济增长的重要推力，同时也使土地资源日见稀缺。2002年国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台，房地产企业只有通过招标拍卖挂牌方式才能获得经营性土地的使用权，提高了竞争的激烈程序，增加了房地产企业的拿地成本。相对来说，通过并购方式从二级市场拿地，获得已经取得土地使用权的房地产公司的股权，从而实现控制土地资源的目的，可以节约成本，提高开发效率，降低整体开发风险。保利地产2010年新增土地中，通过一级市场获得的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获得。
2010年1月19日，上海实业控股（00363.HK）以现金27.46亿港元购入中新地产（00563.HK）45%的股权，成为中新地产的第一大股东。通过本次收购，上实控股在原有的420万平方米土地储备基础上，增加2.7倍到1580万平方米，成为国内土地储备前20名的开发商。7个月后，上海实业控股又一次加大了扩张的步伐，8月24日上实发展（600748.SH）发布公告，公司将于9月1日召开临时股东大会，讨论上实发展将上实地产转让给上实控股的事宜。通过两次收购，上实控股在一年内新增加土地储备多达1700万平方米，达到2218万平方米。
2．扩大战略发展范围
我国一线城市面临更大的政策风险和市场不确定性，部分大型房地产企业战略重心开始向政策敏感性较低的三四线城市转移。房地产企业进军三四线城市的趋势开始于2008年底，当时有些房地产企业对进军三四线城市还有争议，现在房地产企业投资三四线城市的热情已经非常明显。当经济发展到一定水平时，大型房地产企业通过自身发展积蓄力量以后，以资产收购方式进入新的区域市场和产品市场，进而迅速扩大市场的品牌影响力，并完善自身的产品细分和区域布局，是一个不错的战略选择。房地产企业通过并购方式迅速进入三四线城市，可以节省时间，降低开发成本，提高项目的利润率。
目前，我国一二线城市限购政策逐渐加码，在较高的通货膨胀预期和有限的投资渠道双重作用下，许多三四线城市成为资金追逐的新热土。随着房地产企业新增土地和项目的开发，我国三四线城市的房地产市场将迎来发展高峰。应该注意的是，与供需矛盾突出的一二线城市不同，三四线城市的房地产市场容量非常有限，开发商的鱼贯而入不但迅速拉升了房价，也加速了空置率的攀升。
3．培植新的利润增长点
当前，我国传统的以住宅开发――销售为主导的房地产经营模式面临严峻挑战，房地产企业应该适当扩大商业地产、旅游地产、养老地产等的开发规模。2008年金融危机后，我国实行宽松的货币政策，极大地促进了商业地产的发展。随着我国城市化进程的加速，住宅市场的严厉调控促使大量资本投资商业地产，商业地产迎来新的需求与机遇。目前我国已有部分房地产企业转型商业地产，包括万科和绿地集团在内，甚至有些商业公司也开始投资商业地产，如王府井百货公司、乐购超市、红星美凯龙家居等。应该注意的是，目前多数房地产企业的资金并不富余，商业地产又需要大量资金，密集地转型商业地产会进一步加剧房地产开发企业的资金风险。
另外，“十二五”期间，我国政府把增加保障性住房建设作为房地产宏观调控政策的重中之重，房地产企业应该积极参与保障性住房建设。参加保障性住房建设，虽然房地产企业获得的直接利益比较有限，但可以获得多元利益，如获得融资优惠、提升市场占有率和社会影响力等。
三、房地产企业并购风险分析
（一）财务风险
房地产并购的财务风险主要包括定价风险、融资风险和支付风险。首先，对目标企业的估价是并购交易的核心内容，成功并购的关键就在于确定合理的交易价格。在选择被并购企业时要对目标企业的内、外部环境进行详细分析，同时做出合理的价值评估才能实施并购行为。其次，企业并购的融资风险主要是指与并购保证和资本结构有关的资金来源风险。具体包括资金是否在数量上和时间上需要保证，融资方式是否适合并购动机，债务负担是否会影响企业的正常生产经营等。最后，企业并购的支付风险是指与资金流动性和股权稀释有关的并购资金使用风险。常用的支付方式包括：现金支付并购、股权支付并购、资产置换支付交购、综合证券支付并购。房地产企业在并购时应该认真分析资金使用风险，采取合理的支付方式。
（二）项目风险
房地产并购的项目风险在于收购项目与公司战略是否吻合。房地产并购多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。并购战略只是企业发展过程中的一个经营战略，它必须和企业的长远整体战略相匹配。房地产并购市场的各参与方应对自身和目标企业进行详细评价，在服从企业整体发展战略的前提下，适时采取并购战略或被并购战略，促进我国房地产市场结构的优化和房地产业的发展。
（三）管理风险
房地产并购的管理风险主要来自整合风险。房地产企业并购整合的内容涉及资产、财务、组织、管理、人力资源和企业文化等方面，是一个非常复杂的过程。房地产企业并购行为的结束，并非是企业并购战略的结束，而仅仅是一个开端，或者说刚刚进入关键时期。房地产企业并购行为结束后，能否将并购的资源与企业原有资源进行有效整合，决定企业并购战略的成败。并购整合是房地产企业并购成功的关键，只有从战略、有形资源、无形资源等方面做到整合，才能真正实现房地产企业的并购战略目标。只有将并购进来的资源与企业原有资源有效地整合在一起，才能真正实现协同效应，降低企业成本，提高企业效益，使并购方取得优于同行的竞争优势，从而推动企业成长。
（四）政策风险
房地产并购的政策风险包括国家信贷政策、土地政策等不确定性风险。目前，世界经济正面临着全球性的金融危机和经济衰退，与此同时，我国房地产市场的发展也不够成熟，国家的相关产业政策不够稳定，国家的宏观调控政策会极大地制约我国房地产业的发展状况。在当前复杂的宏观环境下，我国房地产企业并购面临较大的政策风险。房地产企业应该认真分析国家的宏观政策背景和我国金融体系的现状，在此基础判断企业的生命周期，并采取与之适应的并购战略。
四、结语
房地产并购有助于房地产企业挖掘规模经济效益，增强行业的集中度，提高房地产业的总体素质。为追求行业整合的协同效应，取得一定的规模经济效益，以便在资源共享的基础上形成核心竞争力，提高企业的市场地位，我国大型房地产企业加快了兼并中小型房地产企业的步伐。但是，房地产企业并购中还存在如下问题：以规模为导向的企业并购有可能会导致合并后企业的资产效率降低；企业并购被政府赋予了过多的产业政策使命；企业并购面临的外部环境有待进一步改善；部分企业在并购中缺乏足够的风险意识。对此，应做好四个方面工作：继续鼓励和支持企业并购；合理定位政府在企业并购中的角色；引导企业通过并购实现商业模式创新；提高企业在并购中的风险意识。
参考文献：
[1]吕其银．我国房地产业并购战略研究[D]．东南大学硕士学位论文，2006年5月
[2]张维迎，周黎安，顾全林．经济转型中的企业退出机制[J]．经济研究，2003，（10）
[3]原磊．国际金融危机下中国企业并购行为研究[J]．宏观经济研究，2010，（7）