扫描中国所有的商品与要素市场,几乎没有哪一个市场能像房地产市场那样残酷而贪婪地吞噬着百姓手中可怜的剩余资本,而在政府企图规制与诱导的目标市场中,更没有哪一个市场能像房地产市场那样令决策层感到心力憔悴。幸运地是,面对着新一轮房价的飚涨行情,从无数次较量与肉博中历练出来的宏观调控工具与手段如今正显得更加的刚毅与成熟。
疯狂的房价
与欧美国家倍受房价持续下跌的煎熬完全相反,中国房价在进入2009年之后一扫过去一年的阴霾而出现了一路暴涨的亢奋行情。据国家统计局数据显示,2009年3-11月,全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%,不仅连涨9月,而且涨幅逐月扩大。
一线城市是房屋价格上涨的领头羊。据长城证券发布的监测数据显示,2009年,一线城市房价指数从90上涨至146,涨幅达62%,相对2007年高峰期的110上涨33%。而在一线城市中,北京、上海、深圳等无疑成为了房价的领涨先锋。数据显示,2009年11月份,北京商品住宅成交均价为17509元/平方米,环比上涨8.74%,达到历史最高水平;上海商品住宅的平均成交价格达到18686元/平方米,环比涨幅达15%,也创历史最高月度上涨纪录;而广州和深圳的新建住宅销售价格分别以14.7%和12.6%的涨幅列居全国第一、二的显著位置。
与一线城市房价格的“井喷”态势相比,许多二线城市的房价也是高歌猛进。数据显示,截止到2009年11月份,武汉中心城区商品住房成交均价达到7405.41元/平方米,比年初累计上涨了19%;合肥住宅成交均价达4654元/平方米,比年初上涨17%;福州商品住宅交易均价达10046元/每平方米,较年初上涨了67%。值得注意地是,在国家统计局公布的2009年11月份新建住宅销售价格上涨最快的城市中,除北京外,其中前5位均为海口、杭州、银川等二线城市。
在一个日益自由的市场经济生态中,价格具有非常强大和快捷的传递能力。因此,浏览整个中国经济版图,人们已经很难找到房价下降的另类数据。不仅如此,权威机构的预测结果表明,2010年国内商品房价格还有可能继续上涨。
房价的加速上涨已经大大超越了居民的承受能力。据中国人民银行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果显示:2009年4季度,有近七成(67.2%)的城镇居民认为当前房价“高,难以接受”,这一比例较上季提高2.1个百分点,而且为连续两个季度提升。不仅如此,飚升的房价已经潜藏着泡沫破灭的风险。据中国指数研究院统计,2009年1-10月,北京地区房屋租售比达到1:433,上海地区达1:418,深圳、杭州均突破1:360,远高于1:200到1:300的国际通行标准,显示当前的房地产市场风险累积日益加大。为此,中国社科院发布《住房绿皮书》指出,京、沪、杭等二十多个城市商品住宅价格出现泡沫,北京地区房价中泡沫成分约占五分之一。而在美国知名杂志《福布斯》日前评选出的全球七大金融泡沫中,中国的房地产位列其中。
地价推高房价
在推动中国房价上涨的构成因素中,土地价格一直是一个具有争议的话题。全国工商联在一份调查报告中称,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%,其结论是地价乃房价上涨的罪魁祸首。然而,国土资源部却在对100多个城市的抽样调查后明确指出,目前中国地价占房价的比例为15%―30%,平均为23%左右。地价并不是推高房价的主要原因。不过,针对国土资源部的结论,中国房地产协会指出,国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格,这与后来房地产销售时的价格有时间差;同时,土地增值税跟地价密切相关,并且所占比重较大,而国土资源部公布的地价中增值税并不在其中。基于此,中房协认为国土资源部的结论经不起考验。
争论归争论。笔者认为,在地价与房价的关系上,应当客观地确立以下两种判断:一方面,无论地价与房价之间的比是多少,土地成本必然会打入房屋价格,其对房价不可能不产生推波助澜的作用;另一方面,地价的不断刷新可以确定为楼市的风向标,因为在面粉的价格比面包的价格贵之后,“面包”一定会涨起来。明确了这两点,地价推动房价就成为必然。
实际上,现实中地价推升房价相对于我们的主观判断要简单和清晰得多。其中一个非常能说明问题的事实是2009年频频出现的“地王”已经对周边区域的地价、房价起到示范效应,并直接推动房价的上涨从核心区域向周边地区扩张与蔓延。据悉,当富力地产以楼面地价1.5万元/平方米竞下广渠路10号地后,其周边二手房价纷纷上涨了3000元/平方米。中化方兴以1. 6万元/平方米的楼面地价竞得广渠路15号地块后,周边房价迅猛窜升到了20000元/平方米。同样,当广州城建拿下珠江新城地块后,周边小区的房价就上升到了2.5万元/平方米,涨价幅度达到10%,最高涨幅甚至超过30%。
进一步分析可以发现,拿地是为了屯地进而达到推高房价的目的是许多开发商的惯用手法。据中国房地产测评中心发布的统计数据显示,截止到2009年三季度末,国内10大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。其中恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。业内人士据此指出,按照目前开发商手中所囤积的土地数量,足够其开发10年甚至30年以上。
需要特别指出的是,开发商大规模地囤地并非是由于土地供应不足所引起。为了从增加供给的角度防止房价过度上涨,改善楼市供求关系,2009国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。然而大幅度增加的土地供应,似乎并没有调动房地产企业的开发热情。以北京市为例,2009年北京推出的土地数量不仅比往年显著增加,同时还拿出了1000 亿元进行土地储备,但北京的住宅开工面积不升反降。据统计,2009年1―9月,北京住宅新开工面积为713.4万平方米,比去年同期大幅度下降29.9%。开发商大肆屯地的直接目的就是减少土地的实际供应量,形成土地供不应求的的市场假象,从而增大房价上涨的预期或者直接推高房价。
将房价调控进行到底
日益高企的房价不仅成为了政府与百姓的心病,而且为宏观经济的健康运行埋下隐患。一方面,高涨的房价迫使居民将有限的货币全部投放在住房上,形成对其他消费的“挤出效应”,从而延缓和抑制了中国经济发展从投资主导向消费主导为动力的转换速度;另一方面,住宅与房地产是一个资本密集型、高耗能的行业,它的发展拉动的只是产业链条中技术含量低、能耗高的底层产业,大量的资金流向房地产,客观上将对我国重化工业的发展和经济结构升级造成明显的需求约束。因此,无论从当前还是长远来看,抑制房价已经时不我待。
值得庆幸地是,中央政府在2009年年末向房价打出的“组合拳”已经让人们看到了希望:2009年12月7日,中央经济工作会议明确提出继续支持合理的自住需求,增加普通商品住宅供应;9日,国务院常务会议公布“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施”;14日,国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。同时就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措,即所谓的“国四条”;17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,规定开发商拿地后首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%,如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。而且人们相信,围绕着抑制房价这一主题的相关调控政策还会继续频出。
当然,正如房价上涨在中国并不是一件新鲜事一样,从2005年“国八条”到2006年“国六条”,再到今天的“国四条”,中央政府实际上一直试图在调控房价上有所作为。而房价依然昂首向上的客观结果再一次说明,仅仅出台政策还远远不够,而必须强化政策的执行力和约束力。从目前来看,笔者认为有两方面至关重要的工作必须引起重视:一方面,要进一步扩大保障性住房的范围。基本思路是,不仅把城市低收入群众住房问题从市场中抽出来,而且要把城市中等收入群众住房纳入政府保障范围。另一方面,要通过转移支付形式抑制地价对房价的推动力。一种思路是,将土地出让金大部分收归国有,并严格按照规定的比例用于廉租房建设和保障性住房的建设之上,由此抑制地方政府高价卖地的冲动;另一种思路是,即便土地出让金仍归地方政府所有,也应当硬性规定其绝大部分或者国家采取征收地方所得税的方式提取部分资金用于廉租房建设和保障性住房的建设。FIC
(作者系广东技术师范学院经济学教授)