摘 要：本文从宁乡县房地产市场的投资情况、房产一级市场及二级市场的现状入手，对宁乡县房地产市场发展趋势进行分析，提出宁乡县房地产市场发展面临的主要问题，然后通过实地调查研究，利用文献资料法和理论与实践相结合的方法，最后找出解决问题的对策措施，希望能对促进宁乡县房地产市场健康，快速发展提供一定的参考作用。
关键词：宁乡县；房地产市场；现状；趋势；对策
近年来，房地产业成为我国经济领域中的支柱产业、经济增长点、消费热点[1]，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。中国房地产业在国家鼓励个人住房消费政策的引导下已经连续九年保持了高于GDP增长的态势，已经成为我国经济增长的重要力量[2]。宁乡县房地产业自银海花园开发和富豪山庄的进驻，拉开了由私房建设占主流到住宅小区兴建转变的序幕，期间历经2004年至2007年的成长发育，2008年至2010年的快速发展。进入2011年，在新政调控不断加剧下，与一、二线城市“量价齐跌”截然不同的是，全县房地产市场持续温和上升，投入热情理性高涨，产业布局不断调优，品质不断提升[3]。但是当前宁乡县的运行情况是否正常，是否还存在一定的问题，仍需我们做进一步的思考。本文主要就宁乡县房地产市场的现状、问题及相应的对策进行分析探讨，希望能对促进宁乡县房地产市场健康、快速发展提供一定的参考作用。
1 宁乡县基本概况
宁乡地处湘中东北部，隶属长沙，是省会长沙的西大门，居长株潭通往湘中、湘西北之要冲，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长常高速公路及319国道横穿县境，金洲大道使宁乡与长沙实现无障碍快速对接，区位优势得天独厚。地理上界于东经111°53′-112°46′，北纬27°55′-28°29′，东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。面积2906平方公里，人口135万，辖20个镇、13个乡、2个省级经济开发区（金洲开发区和宁乡县经济开发区）。宁乡地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜，属亚热带季风性湿润气候，光热充足，土壤肥沃。境内多为丘陵地带，山地、平原、江河相映成趣，气候怡人，植被丰富。更是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”。
2 宁乡县房地产基本状况
近几年来，宁乡房地产业发展借势县域经济的崛起强劲向上。2011年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。
2.1 市场投资情况
2008年至2010年，宁乡县房地产开发企业从73家增至106家，中介企业从17家增至30家，物管企业从28家发展至43家，房地产开发投资金额从29.6亿元增长至38.9亿元，累计96.5亿元，其比重逐步占到县级财政的1/5以上，房地产新开工面积从150.46万平方米增长至258.4万平方米，累计539.06万平方米；房地产竣工面积从117.6万平方米增长至145.66万平方米，累计352.11万平方米。房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大。
2.2 房产一级市场（商品房）
2.2.1 供销量分析
图1 2011年宁乡县商品房销售量走势图
2011年1-9月累计批准预售327栋，9317套，预售面积110.23万平方米，同比增长133.24%。其中批准预售的住宅7，800套，84.06万平方米，同比增长111.31%，占商品房开发比重的76.26%，商品房供应逐步充实。截止2011年9月累计销售商品房7，997套，95.74万平方米，34.265亿元，同比分别增长42.47%、45%、92.5%。其中住宅6，060套，64.21万平方米，23.692亿元。商品房的有效需求保持了较高的增幅，销售态势稳中有升，市场供、求两旺。
2.2.2 商品房价格分析
20011年1-9月全县商品房均价为3，597元/平方米，同比增长33%，其中非住宅5，084元/平方米，住宅3，690元/平方米（其中别墅5，721元/平方米，多层2，649元/平方米，电梯房3，996元/平方米，同比分别增长44.4%、45.9%、63%），商品房销售均价处于稳中降略态势。
图2 2011年宁乡县商品房均价走势图
2.3 房产二级市场（二手房）
2011年1-9月宁乡县二手房市场成交面积13.18万平方米，同比减少5.51%，其中住宅6.51万平方米，同比减少4.59%。成交金额2.41亿元，同比增加35.06%。截止2011年9月房地产一、二级市场累计交易量之比为6.35:1。相较于一级市场交易的持续活跃，宁乡县二手房市场保持良性发展的状态。
表1 2011年二手房市场情况表
3 宁乡县房地产市场运行过程中存在的问题
近年来，宁乡县房地产市场整体是健康的，没有出现过热和泡沫。但从市场供、求关系，产品结构，一、二级市场的协调发展来看，也显露出了一些值得引起关注和重视的问题，有待进一步探讨和解决。
3.1 房地产开发企业云集，开发商的诚信度和社会责任感有待提高
宁乡县75家房地产开发企业，既有本地知名企业，如长沙湖泥湾房地产开发公司，又有国内著名品牌开发商，如绿地集团、碧桂园等，都拥有良好的口碑和诚信，但并不是每个开发商都讲究诚信，都具有高度的社会责任感。如施工过程中的偷工减料，以次充好；电梯房电梯的配置不严格按照国家标准执行；未取得预售资格，达到预售条件，就暗中销售。金林时代广场的一房多卖等，都是开发商诚信缺失、社会责任感不强的表现。
3.2 二手房市场不够活跃
二手房市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。从住房一、二级市场的关系来看，2011年，宁乡住房一、二级市场交易量之比为6.35:1，与2010年相比（2010年住房一、二级市场交易量之比为7.25:l），住房一、二级市场交易差距明显缩小。但是与其他先进城市相比（其比值为1:1），仍有较大差距。因此，二手房市场发展的潜力虽然巨大，但仍存在一些需要解决的问题。如房地产中介服务需要发展与规范的问题、二手房按揭要大力发展的问题、住房梯级消费观念需要进一步培育的问题等等[3]。
3.3 土地供应量进出不平衡
宁乡县县城规模的北扩南移，以围绕新县政府形成的行政中心板块，以开发区为中心形成的金洲融城板块，以二环南路为轴线形成的城南拓展板块，以旧城改造和沿江风光带建设形成的商业区等，一系列的城市扩张动作，造成短期内土地一级市场投放量过大，导致房地产开发速度过快，超出正常消化吸收的范围。
3.4 市政公益配套设施缺位现象严重
一幢幢高楼、一条条宽阔的马路，直接提升了宁乡县城市品位，改善了宁乡形象，但在该县城市开发过程中，却忽略了一些细节，那就是市政公益配套设施如公共厕所、垃圾站、公共停车位、菜市场、公立学校、商务中心、生活超市等的规划建设跟不上城市建设的发展。
4 促进宁乡县房地产市场健康发展的对策建议
宁乡县房地产业要实现可持续发展，必须加强政府的宏观调控管理，强化政府的引导作用，从加强土地资源的供应管理、房地产市场管理、房地产企业的自律管理等方面，通过多部门、多主体的相互配合，实现房地产业的健康、平稳、持续发展[4]。
4.1 加大整顿和规范房地产市场秩序的力度
随着市场的逐步发展，各种深层次的矛盾和问题会逐步显现。加大整顿房地产开发市场的力度，就尤其重要。第一，严格市场准入制度，从源头上保障市场主体的健康与活力。推进市场诚信体系建设，通过推行不良信息披露制度和守信激励制度，充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，引导更多的企业诚信经营，对诚信缺失的房地产开发企业，对其开发项目重点监管或清出市场。第二，采取有效措施，加大防范和打击“假按揭”重复抵押超价抵押等不法行为，降低房地产抵押登记风险[5]。
4.2 政府加强对土地一级市场供应量控制，引导市场发展
政府是土地收购储备供应的决策者和执行者，由政府对土地一级市场供应量进行控制，就尤为重要[6]。首先可以根据宁乡县的人口规模，坚持以改善民生和发展经济相结合，确定每年土地供应量，保持市场供需的长期均衡和房地产业的发展与经济社会发展相适应，与相关产业相协调。二是在供地审批中，对土地出让金等收益不到位，坚决不予审批；对欠交土地税费的单位，一律不供新地；土地闲置两年坚决收回。
4.3 进一步深化住房保障制度改革
一是通过深化改革，出台政策，制定适应宁乡县住房实际的保障措施，消除一切阻碍市场发展和居民住房消费的体制性、政策性障碍，完善和落实住房货币分配政策，不断提高职工购买商品房的支付能力，切实解决他们的住房问题。二是进一步加强经济适用住房建设的规范管理，严格控制在中小户型，严格审定销售对象，加大政策支持力度，降低建设成本，保证建设质量，使城市低收入家庭真正得到实惠[7]。
5 结论
以上关于宁乡县房地产市场中存在的几个问题都是根据宁乡县房地产市场运行的现状以及房地产开发项目实际情况而提出来的，然后再进行针对性的分析，提出了相应的解决对策。希望能趋利避害，为促进宁乡县房地产市场健康、快速发展提供一定的参考作用。
参考文献：
[1] 李翔.房地产业和房地产市场问题分析与对策建议――房地产业和房地产市场高层座谈会综述[J].中 国城市经济，2006，5（8）：4-9.
[2] 梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006，32（3）：74-84.
[3] 姚建新.坚定信心、创新提质，共建宜居宁乡[J].宁乡房地产，2011（6）：4-5.
[4] 肖卓.长沙市房地产市场发展潜力研究[D].湖南农业大学，2010.
[5] 景悦.规范运作放开房地产市场促进住房消费[J].辽宁经济，2003，22（2）：22-24.
[6] 孟星.城市土地的政府管制研究[J].复旦学报（社会科学版），2006，16（3）：112-116.
[7] 王碧泉.关于“社会管理及其创新”的几点思考[J].宁乡房地产，2011（4）：4-5.