摘要：投机性购房是一种具有负外部性的经济行为，不仅浪费了社会资源，而且不利于经济的健康发展。因此，应实行实名制、征收物业税、加大保障性住房等措施，抑制投机性购房。 关键词：投机性购房；负外部性；保障性任务
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-3890(2012)03-0078-04
投机性购房，是指购房者甘冒特殊风险、希图获取投机利润的购房行为。其主要特点是，购房者期望从所购住房价格的短期变化中获得利润，投机者往往在市场上从事短线投资或炒卖住房的活动。
投机性购房需求上升是导致房价上涨过快的重要原因之一。2009年入夏以来，一线城市的房价暴涨主要是由投机性需求炒上去的。京、沪、杭、垛、广等热点城市投资投机性购房比例占30％～40％，早已超过了15％的警戒线!目前，中国房市的主要问题是投资投机性购房需求过热。按相关学者对投机性购房的界定，笔者认为投机性购房是指不以自住或改善住房状况为目的的购房行为，房屋被空闪过消费环节，买房就是为了更高价地转卖并在这一过程中敛取高额利润。
一、投机性购房的负效应
负效应又称负外部溢出，是指某一种行为的个人成本小于社会成本而该行为主体又不会补偿别人因其遭受的损失。投机性购房属于有负外部溢出的经济行为，投机购房的投机成本要远远小于其社会成本，投机性购房的社会成本包括社会公共资源的浪费(有限的房屋被空置)、对和谐社会建设造成的负面影响、房市泡沫的破裂导致一国经济的崩溃和增加自住需求的购房成本。
(一)投机性购房严重浪费了社会资源
投机性购房严重扭曲了社会资源的合理分配，尤其是住房，它关系到重大民生和广大人民群众根本利益。中国人口众多，人均宜居土地面积少，加上工业化和城镇化进程的加速，人均宜居土地资源就更加稀少，在高比例的投机购房中房屋因大量空置而浪费。在投机买卖过程中，房屋没能够进入惟一能体现其使用价值的消费环节，严重降低了房屋的利用效率。投机购房者将房屋视为投机游戏的工具，在游戏中追求暴利。
(二)投机性购房需求哄抬房价
据国家统计局公布的数据显示，2009年12月份全国70个大中城市房屋销售价格上涨了7.8％，许多城市房价创出历史新高，房价收入比已经超过了发达国家的水平和老百姓的承受能力。2011年《经济蓝皮书》对中国房地产形势与调控作出分析，2011年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比2010年上升了0.46，即普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。
自从1998年房改后，中国住房走向商品化、市场化。市场经济的运行中，由于信息的不对称和卖方垄断(垄断的房地产商和投机者处于信息优势)，加上中国人传统的安居需求而产生的对房屋的刚性需求，投机购房者清楚地掌握着房屋的供需信息及大众心理，因此有十足的底气囤积房屋制造房源紧张的假象。供需矛盾初次被激化进而哄抬房价，其结果是用于自住需求的真正购房者被市场假信息所误导，基于买涨不买跌的心理更加急于买房，使本就紧张的供需矛盾二次被激化。另外，在房屋首次交易环节需要一定的交易费用，而追求暴利的投机者会把这笔交易费用转嫁到下次购房者身上。被转嫁的交易费用加上投机者追求的暴利等于被抬高的房价，这里假设房屋在第一次转卖后就进入了消费环节。如果房屋被不同的投机者连环投机转卖后才进入消费环节，那么连环的交易费用加多个投机者追求的暴利等于被抬举高的房价，房价被抬高的结果会更加明显。
(三)投机性购房不利于经济的稳定、健康、可持续发展
投机性购房推动房价远远偏离价值，从而产生房市泡沫，如果放任其膨胀，那么将影响房市的健康发展。
住房需求位于马斯洛需求金字塔的塔基，属于日常生活中的必然需求，所以在支付因投机性购房哄抬的高房价的同时必然会挤出其他消费品的需求。另外，就投机者而言，他们积累了大量的投机资金用于投机性购房，必然会对其他投资产生挤出效应。投机者的资金大多来源于银行，如房市的崩盘会导致大量的银行坏账，美国的次贷危机足以证明大量银行坏账的杀伤力。房地产市场上下直接或间接带动五十多种行业的发展，如钢铁、建材、化工等，因此房地产的兴衰对宏微观经济的运行具有不可忽视的作用。19世纪80年代的日本就是一个很深刻的教训，以日本的“平成泡沫经济”为例，在资产价格上升时，日本房地产业所需资金的大约3／4来源于银行贷款，与此同时，非银行金融机构向房地产业提供的贷款也达到了约40％，而上述非银行机构的资金总量约80％源于银行，这种恶性循环进一步加大了银行风险。可见，这种人为投机炒作的风险累积到一定极限，房地产泡沫的崩溃是不可扭转的。所以，因投机性购房产生的挤出效应会导致金融风险进而影响到宏微观经济的健康、稳定、可持续发展。
二、抑制投机性购房的对策建议
投机性购房是市场失灵的一种表现，政府应借其有形之手进行疏堵，同时做到以人为本，还住房的公益性和居住功能，采取如下措施。
(一)实名制限量购房
实名制限量购房是指预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须身份信息一致且限制购房的套数。近期，限购令逐步开始在北京、深圳、上海、重庆等三十多个城市实施。住房限购令使得家庭在已经拥有一套住房的基础上，只能再新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
各个城市的限购令大同小异，因地制宜，如北京的限购令规定，本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。在本市拥有两套以上(含两套)住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上(含一套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
(二)征收物业税
物业税是对在中国境内拥有土地使用权和房屋所有权的自然人和法人征收的一种房地产保有阶段的税收。用征物业税的方法打击投机性购房最早源于英国，又称房产空置税。英国的房产用实名登记信息，每个人只容许在全国范围内有一个主居住房产，此房享受免税或最大可能性的税收优惠，其他房产的买卖需要交纳高昂的费用。
国外很多国家通过征收物业税来打击炒房。以美国为例，在房产的保有环节，目前其50个州都征收不动产税，大约每年为1％～3％。在二手房的转让环节，美国人需要交纳交易税、遗产税和所得税，尤其是所得税税率极高，最高可达39.9％。对于短期炒作，即未拥有产权一年就要买卖的房屋，收入列入本年度总收入，税收比例最高可达33％左右，而拥有产权超过 一年以上的，买房时也需缴纳20％左右的税收。美国通过这些制度使得美国人养房实属不易，从而有效地抑制了投机性购房和同时持有多套房产的行为。
(三)加大保障性住房的供给、盘活租赁市场
所谓保障性住房，通常是指由政府统一规划、统筹并提供给特定人群使用，限定了建造标准和销售价格或租金标准起社会保障作用的住房，包括各类安置房、经济适用房、廉租房以及一些保障性商品房、租赁房。
从住房和城乡建设部提供的数据来看，2011年全国保障性安居工程住房建设规模高达1000万套，相比2010年的580万套增长了72.4％。2012年保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20％。而计划新增的420万套住房中公共租赁房将占主要部分。
盘活租赁市场是指通过一定的措施激活租赁市场，以租赁的方式实现更多房屋的居住价值。如推动租赁市场的法制化和诚信化、吸引社会资金和私人资金共同开发市场化租赁小区，由政府或私人按照相关的政府规定实施统一的公司化管理租赁经营。
除上述措施之外，完善房屋交易环节的配套制度、合理引导购房者的理性消费预期、拓展投资渠道、加强社会公共舆论的引导等措施也是必要的。
三、抑制投机性住房对策的有效性论析
通过供求理论、成本收益理论分析投机性购房行为动因，可充分论证抑制投机性购房对策的有效性。
(一)对策的成本收益理论分析
成本收益理论是经济学中常用的用于分析经济行为的理论之一，即理性的经济人只有在保证不亏本的前提下才会行动。同理，投机性购房者也只有在获利的前提下才去投机。因此只有采用有效压缩投机者获利空间的对策才能达到遏制投机性购房的目的。另外，投机性购房是一种具有负外部溢出的经济行为，而矫正负外部性的惯用方法是通过征税将外部效应内部化，即通过征收物业税增加投机性购房者的投机成本，减少其获利。
房屋增值税是对房屋转卖后的房价减去购入价的余额征收的，有的国家为了抑制投机性购房，征收高达90％的房屋增值税，而中国目前无类似相关的规定。征收增值税可直接削去一定比例的房屋增值额，这种办法对抑制投机有更直观的效果。
(二)对策的供求理论分析
价值决定价格，同时受到供求关系的影响。在目前中国的房地产市场上，投机购房激化了供求矛盾，从而使房价严重偏离其价值。运用相关政策调控，增加住房的供给，让住房价格降下来，使房市供求关系达到动态平衡，可达到稳定房价的目的。房价稳定又可平稳购房预期，实现显在和潜在购房的消费预期稳定也是抑制投机性购房的有效对策。
实名制限量购房、增加替代品即保障性住房的供给、引导正确理性的住房消费观念、盘活租赁市场等都是基于调节供求来抑制投机的。
实名制购房在国外也有很多成功的经验可资借鉴。有的国家明文规定一户家庭只允许购买一处房产，而中国却没有规定每户家庭购买房屋数量的上限，这就容易造成稀有资源以金钱为导向流动。实名制限量购房以实名登记购房信息，以户为单位限制购房套数，同时可以将房屋产权管理部门与婚姻户籍相关部门建立全国信息共享平台。通过这一共享和互动平台将购房信息、产权产籍信息、家庭组员信息全国联网，谨防投机者钻空，这样就可以堵住通过假离婚多次购房的行为。如果有改善性购房要求，应规定持有房屋的最低年限，并在第一套住房转卖后再办理改善性住房的产权。同时也可由当地政府依照相关规定收购后投向市场。这些过于繁琐的规定，增加了政府和投机者的博弈成本，但它能很好地抑制利用别人的名额去投机，更重要的是它阻止了中介利用购房贷款优惠政策一次性贷款大量囤房的行为。
房改后，中国住房供应制度采用的是市场供应和社会供应相结合的办法，俗称“两条腿”走路，但实际上“两条腿”是一条快一条慢，即大量的住房是由市场供给，而政府供应的保障性住房却数量锐减。经济适用房的运行机制又存在很多漏洞，于是开“宝马”住经济适用房也不足为怪。廉租房出现转租，公租房的数量又很有限，原本就供应不足的保障性住房又被挤掉了一部分。政府大力支持保障性住房的建设，给其以政策支持对于增加保障性住房供应数量起着十分重要的作用。另外，政府还通过使公共租房市场化增加供给解决了住房供给缺口。2011年政府工作报告中指出：倡导住房租赁消费，盘活租赁市场，这说明中国政府已有意培育成熟的房屋租赁市场，用租房替代购房，减轻购房需求压力。国外的住房租赁市场早已步入规范管理成熟期，居民租房的比例非常高，国外有很多租赁小区，绝大部分是公司化运作，提供极其方便的人住服务。
目前中国的住房租赁市场大多数很不规范，绝大多数是散租，房东追求高租金的同时服务却跟不上。而市场化租赁小区具有规模效应，可通过规范化的管理提供优质服务和安全保证，让房客安居乐业，有稳定的归属感。总之，保障性住房要以公平、公正、宜居为供给理念，尽量建在交通便利的地方，以减少生活成本，保证住房供给的有效性。
保障性住房是商品房的替代品。当保障性住房供给量增加时，人们会用保障性住房替代商品房，因为前者价格低。这样就减少了对商品房的需求，从而导致商品房价格的下降，消除转卖价差抑制投机，这也是调节供求可以抑制投机的原因所在。
意识形态教育也可以减少投机性需求。社会公正不仅仅是一项道德责任，更是国家稳定和昌盛的基础。中国的土地资源是全体公民共同享有，依地而建的房屋在有偿使用的同时，应该兼顾到公平和正义的原则。因此，引导大众理性住房消费，疏导不理性的购房需求非常必要。
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责任编辑、校对：艾岚