【摘要】大型房地产开发公司设计管理工作直接影响企业投资，其中，人防地下室的设计既能满足规范政策要求，又能免交人防易地建设费，一直是各家房产公司设计的目标，本文就此问题结合具体实例做以浅析。
【关键词】人防地下室；面积指标；人防易地建设费
1 提出问题
为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，廉租房、保障性住房提上日程，我国十二五规划中，廉租房、保证性住房各年已经安排部署，计划2011年计划开工1000万套，2012年开工700万套，2013年-2015年开工1900万套，到2015年计划开竣工总体达到3600万套。目前，相关的各项制度已经相继颁布并逐步完善。
廉租房、保障性住房任务重，时间紧，加之纯商业房地产开发，近几年国内建筑量猛增，在房产开发过程中，遇到很多问题，其中人防建筑面积的确定，既能满足规范要求，又能使开发企业避免不必要的投资。常常遇到以下问题：在建筑方案文本通过政府规划部门批准后如何计算人防建筑面积指标？怎样计算和合理缴纳人防易地建设费？
2 分析问题
2.1 新建民用建筑防空地下室面积指标相关规定
依据《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005规定：防空地下室设计必须贯彻“长期准备、重点建设、平战结合”的方针，并坚持人防建设与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。在平面布置、结构选型、防风防潮、给水排水和供电照明等方面，应采取相应措施使其在确保战备效益的前提下，充分发挥社会效益和经济效益。
因此，在大型房地产开发项目中，除个别因地下特殊情况外，人防地下室的设计必不可少。在房地产开发项目流程中，通常建筑规划方案文本通过当地规划主管部门审批通过后，方可进行防空地下室设计。常规防空地下室面积指标的确定步骤：
2.1.1 以当地规划主管部门审批的建筑规划方案文本和相关法律法规为依据，进行防空地下室面积核算。
2.1.2 全国各地防空地下室面积指标核算标准大同小异，以下以安徽省芜湖市人防面积指标核算标准为例说明核算方法。依据芜湖市人民政府关于印发《＜安徽省人民防空工程建设与维护管理规定＞实施意见》的通知（芜政〔2004〕34号）规定：新建民用建筑应按照下列标准同步修建防空地下室：
（1）新建10层(含10层)以上或者基础埋深3米以上民用建筑，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6级以上；
（2）新建居民住宅(含危房翻新住宅)楼，除第一项规定以外，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6B级；
（3）新建除第一项、第二项外的民用建筑，按地面总建筑面积3%修建，其抗力等级应达到6级以上。
2.2 民用建筑防空地下室易地建设费缴纳的相关规定
依据芜湖市人民政府关于印发《＜安徽省人民防空工程建设与维护管理规定＞实施意见》的通知（芜政〔2004〕34号）中规定如下：需易地修建的，应按规定征收人防工程易地建设费。因地质条件和地下条件不宜修建防空地下室的，建设单位应向市人民防空主管部门提出申请，经批准该民用建筑可以不修建防空地下室，须按规定缴纳人防工程易地建设费。人防工程易地建设费，应按省物价局、省财政厅、省人民防空办公室皖价房〔2003〕195号和皖价房〔2003〕258号文件的规定计收，具体标准为：
2.2.1 新建10层(含10层)以上或者基础埋深3米以上民用建筑，按地面首层建筑面积每平方米1800元计收；
2.2.2 新建9层(含9层)以下的居民住宅(含危房翻新)按地面总建筑面积每平方米30元计收；
2.2.3 新建9层(含9层)以下除居民住宅以外的民用建筑按地面总建筑面积每平方米54元计收。
收取的人防工程易地建设费，全额缴入财政专户，纳入人防经费预算管理，专项用于人防工程建设，任何单位和个人不得平调、截留、挪用。除法律、法规和国家另有规定外，任何组织和个人不得批准不修建防空地下室，不得批准减免应建防空地下室面积和易地建设费。
3 解决问题
3.1 政府规划部门批准后计算防空地下室建筑面积指标
以下以本公司承建的某小区为例进行计算，经当地规划部门审批后的小区规划文本建筑面积明细如下表：
第一步:33栋高层人防面积指标,根据上述第一条规定应为全部首层面积之和：
1271.56+436.02+436.02+853.80+436.02+436.02+880.50+668.69+436.02+731.72+463.02+746.97+746.97+835.56+701.14+701.14+701.14+835.56+835.56+1587.03+1587.03+853.80+668.69+436.02+750.03+436.02+668.69+436.02+668.69+436.02+668.69+436.02+731.72=23052.32
第二步：社区中心、农贸市场、9办幼儿园、24班小学和配电房、垃圾站人防面积指标计算:由于基础埋深小于3米，根据上述第二条规定应为全部首层面积之和：
按照规定上述第一条和第二条规定埋深小于3米的多层，应按照6B抗力等级修建人防，但通常像此类综合项目，按文件规定有6级和6B级情况下，为了便于设计、施工和验收，芜湖人防主管部门统一按6级核定，面积按照多层总建筑面的3%进行核定，
（4223.6+4049.6+2295.8+10139.2+220）*3%=627.846
第三步：四个地库人防面积指标计算：根据上述第三条规定为地面总建筑面积3%：
由于以上第一部和第二步人防地下室面积应建在四个地库中，所以此步计算应该将第一步和第二步计算出的面积去除再进行核算，具体如下：
（9407.5+8022.4+22278.8+74907.2-23052.32-627.846）*3%=2728.07202
此步计算有争议，严格来讲，存在一个无限循环计算的过程，因无限循环计算数额较小，可忽略不计，一般按以上计算按上述即可满足要求。
三步计算总的人防面积指标为：
23052.32+627.846+2728.07202=26408.23802
经以上计算，本小区应建人防面积26408.23802平方米，应在本小区地库中按此面积进行防空地下室设计。
一般来讲，计算到此就结束了，可以进行人防地下室的设计。但施工图的面积往往和规划方案文本的面积有差异。因为各种因素的影响，通常有以下几方面原因：地质情况变化较大、设计规范变化、设计院做方案文本时不够细致和现场不可预测的各种因素等。那么应该怎样来避免以上因素的影响，通常有以下几个办法：
3.1.1 适当放大计算出的应建人防地下室面积指标进行设计；
3.1.2 如果整个项目地库分期开发，情况允许的情况下，留一个地库最后设计施工，补足不够的人防地下室面积，当然也要经过经济核算，如果相差较少，进行人防地下室建设不合算，可直接缴纳人防地下室易地建设费。
3.2 怎样计算和合理缴纳人防易地建设费？
人防易地建设费的缴纳分为两种情况：
第一不建人防地下室，应按照上述标准进行缴纳人防易地建设费；
第二所建人防地库面积小于应建人防地下室面积。此部分可分为两种情况：
3.2.1 本小区只含有此收费标准的一种情况的，按照此项收费标准进行缴纳。如只有新建10层(含10层)以或者基础埋深3米以上民用建筑，那么就按照不够人防应建面积每平方缴纳1800元。
3.2.2 本小区包含此收费标准的两种或者三种的，人防易地建设费缴纳应按照先满足每平方米价格高的，后满足每平方米价格低的，这样计算，需要缴纳的人防易地建设费最少。
同时，各地相关政府部门颁布了相关补充规定，如《关于核定人防工程易地建设费收费标准有关问题的通知 》皖价房[2003]195号文件中规定：人防地下室易地建设费具体标准为：6级（含）以上防空地下室，每平方米1800元；6B级防空地下室每平方米1000元，一类设防城市按总建筑面积的4％缴纳，其它城市按总建筑面积的3％缴纳。按照国家有关规定，不具备修建防空地下室条件的下列新建民用建筑项目，经市人防主管部门审核批准并报省人防主管部门备案，减收或免收易地建设费：
（1）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收费。
（2）履行义务教育的中小学新建教学楼，幼儿园、养老院以及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取。
（3）临时民用建筑、不增加面积的危房翻新和改造商品住宅项目、因不可抗拒灾害损坏修复的民用建筑，予以免收。
（4）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收。
在缴纳人防易地建设费时应充分考虑各方面因素和各种相关政府文件，合理计算和缴纳。
参考文献：
[1]《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005
[2]安徽省人民防空工程建设与维护管理规定＞实施意见》的通知（芜政〔2004〕34号
[3]《关于核定人防工程易地建设费收费标准有关问题的通知 》皖价房[2003]195号