摘要：公租房是我国“十二五”期间重点发展的保障性住房，能有效地解决“夹心层”住房问题。自2010年住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台，各城市积极开展公租房的建设。如今试点城市北京、重庆等首批公租房的投放工作早已展开，却遭“冷场”，那么真正影响公租房需求的因素有哪些呢？本文通过对武汉洪山区的实地调研，分析了影响公租房需求的因素，探索其需求函数，以期对公租房的建设提出一些意见。
关键词：公租房；需求；夹心层
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-02
一、引言及文献综述
随着我国城市化的发展，大量农村剩余劳动力向城市转移，不仅造成城乡二元体系而且使城市中也形成二元结构，但城市的高房价带来了中低收入群体特别是流动人员的住房难题。
唐钧(2011)认为，造成高房价的一个重要原因是没有分清住房社会政策和房地产市场两个概念[1]。1998年以前，住房政策模式是计划经济体制下的住房实物分配和福利化分配以及过渡时期的住房商品化尝试阶段；1998年开始，以住房市场化为主，全面推行住房公积金制度，尝试建设经济适用房和廉租房；1998-2004年是我国全面停止福利分房，推行住房商品化，实行住房保障的住房改革阶段；2005年后，我国住房政策由以住房市场化为主转向加强住房保障制度为主，包括高收入者购买和租住商品房，向低收入者提供经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次[2]。可见，1998年住房改革是市场化改革思路，政策缺陷在于很长一段时间内只有房地产政策，缺乏住房社会政策，住房保障体系建立不完善，政府将其对困难群体负担的住房责任交给市场解决。当所有在住房方面有需求的居民都转向房地产市场时，房价和投机性需求飞涨，市场失灵了。
持续高房价情况下，城市低收入家庭可以申请廉租房和经济适用房，但如何解决既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”住房问题呢？公共租赁住房，简称“公租房”，是以政府为主导，由政府投资或提供政策支持建造的，以较低租金租赁的政策性公共住房，租住对象为达不到廉租房申请要求，短期内又没有能力购买商品房或经济适用房的“夹心层”群体，主要包括刚毕业的大学生、外来务工人员等[3]。“夹心层”是住房需求较大的群体，约占城市人口的20%~40%左右，而且越是经济发达的城市该比例越高[4]。Dipasquale(1996)指出，较高的保障性住房供给会降低商品房市场需求，使得在商品房市场中计划买房的比例减少[5]。同时，在缺乏政府干预时，市场自发提供经济适用的房屋不足，穷人无法满足基本住房需求(Quigley,2000)[6]。保障房供给能缩小收入差距(Antoninis and Tsakloglou,2001)，使收入分配更均衡(Marical,et al.,2006)，即保障房供给的再分配效应(Musgrave,1959)[7][8][9]。因此作为保障房主体之一的公租房能降低广大低收入群体(特别是年轻人)的商品住房需求。
2010年6月12日，住房和城乡建设部等七部委共同发布《关于加快公共租赁住房的指导意见》，针对新职工的阶段性住房支付能力及外来务工人员居住条件急需改善的情况，明确提出要大力发展公租房。同年8月份，国家确定了北京、重庆等28个城市作为利用住房公积金贷款支持公租房建设试点城市。
2010年以来，重庆率先在全国大规模建设公租房，力争3年建设4000万平方米、覆盖200多万城市住房困难群体[10]。2011年3月28日，重庆第一次公租房摇号，计划投放6.7万套，月租金价格在9~11元/平方米。申请标准为单身月收入不高于2000元，两人家庭月收入不高于3000元，超过两人家庭人均月收入不高于1500元，申请者高达25万人，审核合格者仅为22317人，占申请总人数比例低于10%。5月28日，重庆第二次公租房公开摇号配租，此次放宽申请条件，“在主城区工作的重庆市无住房或人均住房面积低于14平方米的住房困难家庭，新毕业大学生及进城务工人员均可申请”，但仅有2万人参与。据统计，两次摇号中，农民工申请人数均在25%左右，大学毕业生和本地困难户入住意愿并不强烈，公租房遭“冷场”。无独有偶，2012年2月28日，武汉首批公租房在洪山区保障房营运中心公开配租选房，本次配租房源位于洪山区南湖新城小区17、20号楼，单套建筑面积均为65平方米，户型均为一室一厅，登记的169户困难户中只有130户前来选房；2月29日是公开选房的最后一天，选房现场在经历第一天的火爆后迅速降温，原本登记的148名新就业大学生申请者，仅60多人到场选房。两天选房结束，约有80名获公租房资格的申请人弃选，占总人数的25%[11]。
二、公租房需求问题的提出
为何备受群众关注的公租房在投放市场时反遭“冷场”呢？笔者认为现象的背后可能有更深层次的原因：“夹心层”需要公租房解决住房困难是毋庸置疑的，但最后却放弃已申请或者不申请公租房很可能是首批公租房不满足其需求。公租房潜在需求群体对公租房有怎样的要求？影响公租房需求的因子有哪些？公租房的需求函数是怎样的？这些问题的探讨能很好地指导我国公租房的建设，避免盲目和重复建设造成的资源浪费。
首先，若能明确对影响公租房需求的因子，可根据因子种类和影响系数设计出符合大多数租户要求的公租房品质，包括户型、选址、设施等，其中租金能以性价比形式反映在因子中。其次，若能估计出公租房的需求函数，就能估算各地区供给多少公租房能达到均衡，避免供过于求或供不应求的状况，节约资源，提高效率。根据国家住建部的计划，2011年全国保障性安居工程建设规模将达1000万套，相比2010年580万套，增长72.4%，总投资将达1.3万亿元之巨，若建成后出现空置，是对资源极大的浪费。再次，随着居民生活水平提高，居民对公租房品质要求也会相应提高，如果不对他们的需求进行调查了解，盲目建设不适宜的公租房，比如大量兴建低品质保障房可能不会满足“上夹心层”的需求，或者变相形成“贫民窟”，导致房屋居住年限短，以后重复修建浪费资源。若能探明公租房品质因子对其需求的影响系数比较大，则说明建设方向应是高品质公租房。这样中低收入的人群同住在高品质公租房社区内会提高居民的异质性，消除此前廉租房、经适房带来的社区歧视，对于降低社会犯罪率有着不可低估的作用。
因此对公租房需求的探索是有意义的，本文通过对武汉市洪山区150位公租房潜在需求者的调查数据，探求决定公租房需求的因子，进而估算出需求函数。
三、数据来源与指标说明
对公租房需求曲线的研究方法有两种。第一种是根据市场中已出租房产量与租金的历史数据，用出租量对租金回归。但此方法并不能得到需求函数的样本回归模型，原因是公租房出租量和租金的历史数据还没有形成，而且即便有也不一定形成需求曲线，事实上它是局部均衡点移动的结果，局部均衡点移动轨迹不一定是需求曲线。第二种是采用问卷方式对公租房需求做主观评价，包括定性问题及需求因子影响系数。此方法能更真实地反映潜在消费者的主观需求，因为他们作为需求的主体，最清楚自己的确切需求，本文采用第二种方法。
因为位于洪山区南湖新城小区的公租房是武汉首批公租房配租房源所在地，故本文研究采用的数据来源于作者2011年10月对武汉市洪山区的150位公租房潜在需求者的问卷调查。公租房的供给对象主要是城市中低收入家庭、新就业职工(主要为毕业未满5年的大学生)、外来务工人员(主要为农民工)，故抽样时主要是这三个群体，且注意保证性别等特征有较大分布。调查人员现场协助及督促被调查者填写问卷，剔除不规则填写和漏填等无效问卷，收回有效问卷143份，问卷回收率为95.33%。样本分布结果表1。
表1 公租房需求样本分布表
说明：1.受教育程度指标选取：此变量未采取受教育年限而是采用居民已取得或即将取得最高学历水平衡量，考虑相对于受教育年限，学历水平更能反映其受教育程度和综合素质水平，且作为公租房主要供给对象的新就业大学生和农民工，用受教育程度指标已能很好区分。
2.月均收入指标选取：由于申请条件一般要求“家庭每人月均收入不超过1500元，新就业职工不超过2500元”，故按此标准划分收入档次。
3.最高户型指标选取：针对国土资源部5月下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，要求公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。武汉首批公租房每套均为60平方米，故研究在60平方米内的户型设计可能更贴近居民的需求，笔者选择户型设计而非住房面积作为调查指标。若将单间设计为60平方米户型，显然不切合实际，且以60平方米为单位可将其它户型拆为两个或三个单间，同时申请允许合租，故问卷项目中的户型合理简化为：一室一厅和两室一厅。
4.交通系数指标选取：公租房的选址可能会有大部分为郊区的情况，故交通便利程度对公租房的需求应该会有较大影响。将“可接受最低交通便利度”用“工作和住房乘车可达时间”来衡量，并以120分钟为界限设为“便利”和“不便利”两个等级。
四、模型设计
我们想要了解公租房潜在需求者的社会经济特征如性别、收入水平等，以及其他变量如租金、户型、交通便利程度等反映公租房品质特征的因素对潜在需求者决策的影响。故本文选择建立一个用于解决二元定性应变量问题的对数模型(Logit Model)，来说明决策主体选择一个特定选项的概率取决于哪些因素。
模型如下：
定义应变量及各解释变量取值如下：
变量说明：Yi是一个二元定性应变量；D2i、D3i、D4i、D5i 均为引进的虚拟变量，性别和学历可以产生“交互效应”，故模型中一项为两者的乘积项；Z1i 和 Z2i 分别为月收入X1i和月租金X2i的“z-得分”； 是系数项；为随机扰动项。
根据已建立的Probit Model，利用EViews软件得到如下估计结果：
五、结论分析与政策建议
由回归结果可以看出，“公租房潜在需求者的申请决策”主要受“便利因素”及“租金”两个因素影响，“性别”、“学历”、“外来本地”、“收入”影响不显著。从现实情况分析上述结论也是合理的。公租房的供给对象主要是外来务工人员、新就业大学生和本地困难户，政策对申请人户籍放宽，故这些群体对公租房的需求与“性别”、“学历”“外来本地”显然无太大关系，同时他们的“收入”相对较低，对公租房都有刚性需求，故“收入”因素影响也不显著。由于公租房的“便利度”和“租金”因素影响显著，故公租房建设时选址不可太偏远，同时应有较便利的交通设施，由于需求者都是对价格比较敏感的低收入群体，故租金设置应合理，在其承受范围内能更好的达到惠民的目的。
参考文献：
[1]唐钧.中国社科院社会政策研究中心秘书长,2011年3月2日，在中国人民大学举行的“住房理论与政策――中国经济社会发展智库第4届高层论坛”上发表讲话。
[2]高群.我国保障性住房的发展脉络与制度创新[J].改革与战略,2011(11).
[3]马宁.公租房在住房保障体系中的定位研究[J].理论探讨,2011(03).
[4]董新龙,林金忠.高品质公租房:国家战略与民生抉择[J].2012(01).
[5]Antoninis, M. ,and P. Tsakloglou.2001.“Who Benefits from Public Education in Greece? Evidence and Policy Implication.” Education Economics,9(2):197-222.
[6]Quigley,J.M.2000.“A Decent Home: Housing Policy in Perspective.”Brookings―Wharton Papers on Urban Affairs,1(1):53-100.
[7]Dipasquale,D.1996.“The Economics of Housing Subsidies.”National Community Development Initiative Seminar, New York.
[8]Musgrave,R.A.1959.The Theory of Public Finance. New York:McGraw―Hill.
[9]Marical,F.,M.M.d’ Ercole,M.Vaalavuo,and G.Verbist.2006.“Publicly-Provided Services and the Distribution of Resources.”OECD Social,Employment and Migration Working Paper,No.45.
[10]黄奇帆.重庆投资1400亿建公租房[OL].中国广播网,2012-03-07.
[11]王碧涛.超两成申请者弃选首批公租房[N].长江商报,2012-03-01.