摘要：从缴纳的税种来看，房地产行业是所缴纳的税种种类最多，包括房产税、土地增值税、营业税、企业所得税和印花税等，而且还存在着税负相对较重，项目开发周期分布不均等问题。针对当前房地产税收政策，提出了若干房地产开发企业合理避税的措施，以期对增加房地产开发企业的经营效益起到一定的作用。
关键词：房地产开发合理避税避税措施
一、引言
在房地产企业进行房地产开发的整个流程中，国家税务机关都针对具体的开发流程而对各个涉税环节进行征税，包括房地产的前期准备阶段、建筑阶段、销售阶段以及保有阶段等。也就是说，只要房地产开发企业有涉税业务的发生，税务机关必然有与之相适应的税种及税率制度。在经营过程中，人为的逃避应该缴纳的税款或者是通过改变税种及与其相适用的税率的行为属于偷税，是一种违法行为，应该杜绝发生。而这里提到的合理避税，是指采用提前对涉税业务进行设计，使得避税业务发生在符合国家相关法律的范围之内，进而提高企业的经济效益的一种经营行为。随着房地产行业竞争压力越来越大，企业为了提高经济效益，采取合理的措施来进行避税，已经成为了房地产行业经营方式一个发展方向。
二、房地产开发过程中纳税情况分析
1、前期准备阶段的纳税
总的来说，开发企业在前期准备阶段所要缴纳的税种相对较少，在对土地所有权进行转让书不需要缴纳印花税，除了在获得土地使用权时需要缴纳土地征用税及契约税之外，在该阶段企业可以根据自身具体的投资方式来对营业税、企业所得税和契税等进行统一的筹划。
2、施工阶段的纳税
在这个阶段，开发商通常采用将物业项目进行预售的方式来将资金回笼。在这个阶段，房地产开发主要缴纳签订项目建设合同的印花税、城市维护建设税、建筑安装营业税和教育费附加税，诚征土地税，预售营业税及企业所得税等。
3、房产销售及保有阶段的纳税
在这个阶段，房地产开发企业主要应缴纳出让土地使用权及不动产的营业税、附属的物业管理部门向外部提供物业管理时需要缴纳的物业服务税、房地产转让时需要缴纳的地产增值税；获得印花税应税凭证而应该缴纳的印花税；房产保有而应较难的房产使用税；房产销售时企业的所得税和其他税种。
三、房地产开发企业进行合理避税的措施
1、适当延迟纳税、争取资金周转时间
在大多数的情况下，房地产开发企业通常是通过采用将其所开发的产品进行预售的方式来进行经营的。其中，《营业税暂行条例实施细则》中明确规定：“纳税人在对土地使用权转让或者是销售不动产，采用预收款方式的，纳税人缴纳税款的时间应该是起接受预收款的当天。”而且，对该年度应该缴纳的税款额进行了详细的规定，按照年度预收账款的总额乘以相关的比率来缴纳所得税。得到项目完工，完成交付之后再按照实际的决算成本以及项目的总收入来对纳税金额进行核算与调整。
由于地产开发周期一般较长，而且开发企业并不是在一个时间内只进行一个项目，而是多个项目并列开工。这将导致开发企业的资金压力较大，造成资金缺口。这时，房地产开发企业为了应付资金问题，往往就采用在预收账款之后故意延迟缴税的现象。经常出现地产企业所开发的土地和房屋都已经交付完全了，但是预售账款的税收却长期没有缴纳，相关的后续工作，包括项目竣工决算、成本的结转等工作没有完成，导致税收计算出现问题。企业通过这种操作，延缓了其所得税的缴纳时间，对于缓解企业的资金压力有积极作用。但是这种行为实际上是一种占用国家税款为免息贷款使用的行为，从根本上来讲是一种偷税行为。一旦税务机关进行稽查，很容易就会被发现。这时，企业就需要受到惩罚，缴纳滞纳金和罚款等。因此，企业在采取这种方式进行避税时，要综合的权衡获得的利益与受到的处罚之间的利弊，最后在确保企业获利的基础上采取该中避税措施。
2、丰富经营种类，互摊费用
通常来说，房地产开发企业所经营的活动不仅仅限于建筑业，同时还包括加工业、物业管理行业以及租赁行业等。这就使得房地产开发企业一般与各种经营单位都存在着资金方面的往来。这时，企业就可以采用不按照独立企业之间的业务往来进行纳税操作，而是采用相互之间的交叉付费的方式来进行，通过瞒报、漏报经营项目的方式来少缴费用，这在税收缴纳方面可以称作是偷税行为。
企业可以合理的采用这种多项经营的方式，达到节税增效的目标。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起内部结构等原因而出现滞销时，开发企业可以将它作为商品来进行出租，将开发商品转成出租开发的产品，这样每月就可以从中提取出租利润，将之计入到成本当中，使得企业的库存成本与实际成本相当。通过这种增加成本、减少利润的方式来达到降低税收的目的。
3、合理设置代理，抵减收入
房地产企业经常采用将包销、代销房产的手续费直接从售楼预收款的收入中直接抵减，将从销售代理商处直接获得的售楼款净额充当需要计税的营业额，达到少缴营业税的目的，这也属于一种偷税行为。
但是，如果在销售的过程中合理的利用销售公司，也能够达到合理避税的目的。例如，当所允许的扣除项目金额不大时，企业若不采用避税措施，房地产公司的直接销售额所对应的税率有可能达到、甚至超过20％的增值率。但是，如果采用将公司的销售部门独立出来，并设立一个单独的销售公司的方式，先将自己开发的房产卖给这家销售公司，再由销售公司将地产转卖给客户。这样，房地产开发企业的增值率就可能得到有效的降低，从而实现避税的目的。
四、结语
房地产开发企业在进行避税增收的过程中，要分清楚避税与偷税之间的差别，确保企业的经营管理走上合理避税之路。在这个过程中要坚决避免出现偷税行为，通过合理避税来减少企业的税负。
参考文献：
[1] 王雯茜. 房地产企业土地增值税避税行为研究. 现代商贸工业. 2011―01.
[2] 王永环. 浅析投资性房地产准则有关税收筹划策略. 中国外资. 2010―04.
（责任编辑：佳豪）