青 岛 农 业 大 学 毕 业 实 习 报 告 ? ? ? 论 文 题 目：**市***新区土地出让市场分析??????? ?????? 专 业 班 级：
? ???? 土地资源管理201302????????????????????????????? ?????? 姓名（学号）：????? ?***（ 20132443）??????????????????????? ?????? 实 习 时 间：
??? ?? 2016.11.10 - 2017.4.30??????????????????????????????? ? ? ? ? ? ? 2017 年 6 月 10 日 ? 一、实习概况 实习时间:2016年11月——2017年4月 实习地点：**市**区 实习单位情况：*****土地房地产评估有限公司是经市国土资源和房屋管理局批准成立的专职从事房地产评估、土地估价等业务的规范的土地、房地产评估机构。公司现房地产评估资质等级为贰级。
??? 公司估价人员曾参与多个评估项目，在征收评估方面经验丰富，并有多名估价师为**财政局、原**财政局专家组成员。
??? 中天兴业土地房地产评估公司在多年的评估实践中坚持公开、公平、公正的立场，以充分维护相关方面当事人的合法权益为己任，得到了相关方面的好评，在工作中取得了一定的社会效益。
二、实习内容 ??? 我所实习的公司――**中天兴业土地房地产评估有限公司，是在2011年注册成立。公司在近几年的发展中，已经能够熟练对各种房地产、土地的评估；
房地产项目策划与可行性研究房产买卖、租赁、抵押、征收补偿、司法鉴定等方面的价格评估。在实习期间，我通过查阅资料和向公司从事资产评估老师咨询，系统了解了我国资产评估行业的诞生和发展情况以及面临的机遇与挑战。作为实习生，在公司我的职位是评估助理，主要是和专业评估人员到现场勘察，对固定资产进行拍照和勘测，和客户进行交流，搜集相关的比较案例。在指导教师的指导下根据实地勘察及其结果做各种资产评估报告。并帮忙装订报告，报备等工作。在实习期间，我了解到房地产估价的程序一般包括：1、接受估价委托；
2、明确估价基本事项；
3、拟定估价作业方案；
4、搜集估价所需材料；
5、查地查勘估价对象；
6、选定估价方法并进行计算；
7、确定估价结果；
8、撰写估价报告；
9、估价资料归档。依据的评估依据主要有国务院和财政部颁布的各种法律依据、《资产评估准则―基本准则》《资产评估职业道德准则》和一些具体准则等准则依据、企业提供的权属依据和评估人员定价的取价依据等。
三、实习体会 ??? 我在公司实习主要分为两个阶段，即年前与年后。年前我参与了两个项目，第一个项目是河套山角村的旧村改造项目。11月10号的上午，在项目负责人曾苗姐的带领下，我们正式开始对山角村进行评估，上午我们主要是在苗姐的带领下熟悉评估的模式以及其规范。从下午开始，我们就开始两人一组开始入户评估。在此过程中我跟组长王莹学到了很多，不只是评估工具的使用以及评估的技巧，还有认真的工作态度以及如何与村民进行有效的沟通交流。例如在入户评估中，碰到一些村民家装修中有超出评估明细的项目，先写下来，向村民说明要向上反映以决定记或不记，避免出现在以后核量时出现以前记过但因不符合规范被删掉却没向村民说明而引起不必要的麻烦。前辈跟我说过，在现场勘查工作中，要做好现场底稿的记录和影像资料拍摄，做到在底稿中的装修和构筑物的情况在影像资料中得以体现，对后期的作价及审核非常重要；
在评估工作中，切忌带情绪进入工作，要做到严格遵守评估规范，不要因为村民的一些言论和行为心生不满而少记、故意漏记，这样只会让情况更加恶化，要心平气和，耐心的和村民沟通，做到有理有据，认真做好评估工作，不让其找出一点儿毛病；
一把尺子量到底，防止邻里之间的相互攀比。令我印象较深的是一个老太太，非要让我们记一些在评估规范中不允许记的东西，不记不让走，自己本身脾气有些急，遇到这种情况有些控制不住，幸好组长拉住让我噤声，并耐心的跟老太太解释，最后得以完美解决。组长告诉我，换位思考一下，自己的地被征走了，纵然是我们这些青年人，心里难免也会有些伤感，更何况是一些老人。因此在这之后的评估中，我渐渐地会控制住自己的脾气。并能够心平气和的与一些村民进行沟通。在山角项目后期，我负责我们组的底稿整理，在这一过程中，不只需要耐心，还需要仔细、认真地将底稿上的项目一项一项的誊到电脑上，还要在后期利用筛选规范项目名称，以便更方便地做价格。
??? 我参加的第二个项目是**上马段的高铁项目。这个项目不同于山角项目，由于政府的政策原因，村民不太配合，因此入户较少，相较于上一个项目，比较轻松，但是这边评估项目比较细，而且评估过程中还有审计及监理跟着。从我学的专业知识来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤：
1、获取估价业务;2、受理估价委托及明确估价基本事项;3、拟订估价作业方案;4、收集估价所需资料;5、实地查勘估价对象;6、选定估价方法计算;7、确定估价结果;8、撰写估价报告;9、交付估价报告;10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。而在这个项目中现场勘查、复核、签约同时进行，进一步的让我了解及认识了评估流程。在这个村中，抢建现象非常严重，抢建天井棚、贴壁纸、抢种树的现象比比皆是。向上反映后，抢建的树一律都不认，其他的都标为简易，调低价格。为此还有一些村民心生不满，说谁谁谁也是抢建的怎么价格不同，这时我们就和他耐心的沟通说明，处理好后再结束这家的复核。在在评估时碰到某位村干部为了尽早的开始评估采用了错误的方法，让村民抢建天棚、炕等，在复核时拖着让我们多记，给我们的评估工作带来了不少麻烦，向海涛姐反映后，以后这位村干部带领的评估我们一律不去，并通知村委，让其对这位干部进行处理。这一项目中还碰到有村民给我们塞红包的情况，早在我们刚进公司时，苗姐就在群里发了公司的一些规章制度，明确规定公司明令禁止收红包。因此在评估过程中我们明确的表明态度，不收红包，如果村民一直塞的话，我们就不对此进行评估，这样就有效地消除了这一行为。在评估的时候，有时也会遇到一些村民的纠纷，例如老人故去，儿孙怎么分配老人的房子、原户主转让房屋后又不承认协议等等，遇到这种情况，我们的原则就是不参与，等解决好纠纷后我们再进入评估。
??? 在年后，我从**分公司转到了总公司，在总公司实习过程中，我首先是跟着海涛姐，做过**棘洪滩街道黄家庄及魏家庄的非住宅评估，在此过程中学习到了有关苗圃的评估规范。还有在戚姐的带领下，我们对**与**两区近三年的房价进行了调查，并做了详细的调查报告。在三月中旬我被分到评估一部，在李工的带领下，我参与了泰能液化气有限公司以及楼山消防的现场勘查工作。在进行泰能液化气厂的评估中，由于是第一次进行企业的评估，对一些设备就只记了它的型号及厂家而没问它的详细参数，给后期的询价与作价带来了麻烦，这也是我之后询价时才意识到的。在其后进行的楼山消防的评估中，我就有意识的问工作人员一些设备的具体参数，如行车的跨度、起升量、起升高度、速度等。现场勘查后，我负责整理底稿。在整理好底稿后，开始询价工作并做好询价记录，在询价过程中，由于一些设备年岁过于久远，无法看清具体的型号及厂家，因此在询价过程中，只能找其升级或替代品；
有些设备在询价过程中与事实相差太大，就要多询几家，做出比较，选出合适的进行作价；
有些设备型号还有许多系列，就让厂家报一个标准的报价。由于一些小设备型号、性能相同，为避免重复劳动，提高工作效率，我对询价记录按分类进行了系统性的整理。在之后的询价中，碰到无型号如切割机、台钻等小设备就在总询价表中找到分类，上网对比设备图片后直接用总询价表中的设备厂家及报价就可以了。询价过后根据评估标准进行初步的作价，在此期间，戚姐教了我很多作价方面的知识，如构筑物中排水沟、院墙、棚子等的作价，这些都是有公式可以直接套用的；
还有苗木和一些简单设备的作价，如电缆的作价，还学会了如何利用小新实用五金这个软件做通用非标设备估算表，学会了一些仪器设备的使用，还有 word、excel等办公软件的操作。新学到了房地产评估的专业知识，还有关于抵押贷款等内容，现场勘察地形的步骤及技术。通过实践的检测对自身技能有了更加全面的了解。让我受益很大。
??? 从评估过程中，有些人认为房地产估价是估价人员在给房地产评估时认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不是评估人员在主观上的随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。房地产估价人员只是模拟市场定价而非代替市场定价。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。在这段短暂的实习期间，我看到了自己求知及好奇的心态，并且能够端正自己的工作态度，认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神，而且能在指导教师耐心的指导下掌握有关房地产评估的知识及实践操作的技能，能很好的运用办公软件以较高的工作效率对待工作。但同时发现了自身的不足，如具备的专业知识不够，理论知识的欠缺、不扎实，没有时刻关注身边及其房地产等有关方面的讯息，信息不够全面，经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向，对于一些问题的处理，不沉着和果断。在这个行业我接触到的越多，越是感觉要学的更多，也更清楚认识到理论与实践相结合的重要性。在以后的工作生活中我要不断丰富自身的业务知识和素养，掌握职业技能，做到在实践中不断发现问题和总结经验。在实习期间，我对自己的专业知识及与专业相关的评估行业都有了深刻地认识，对社会的人际关系的复杂性也有了一定的感触。经过这段时间的实习，经受了苦和累的磨练，让我开始为自己的将来深深的思考，更催生了我学习欲望以及坚定做个全面发展的工作者的决心。
? ? ? ? 实 习 报 告 评 阅 意 见 批阅 教师 对报 告情 况的 概述 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?????????????? 批阅教师签名：
???????????????????????????? 年?? 月??? 日 报告成绩 ? ? ? 本文来自https://www.zaidian.com/