摘要： 随着国家宏观调控政策的不断深入,房地产市场越来越规范,竞争逐步加剧,专业化水平越来越高,房地产业已告别暴利时代,利润率正回归社会正常利润水平。这就更需要精打细算，加强开发产品成本的控制，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
关键词： 成本构成、成本控制
Abstract: along with the national macroeconomic regulation and control policy further, real estate market more and more normative, competition gradually increasing, specialized level more and more high, real estate has to say goodbye to profits era, profit margins is to return the society normal profit level. This requires more cost-effective, strengthen product development cost control, avoid risk, strive to the least cost to get biggest economic interests.
Key words: the cost structure, cost control
中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号：
一、房地产开发企业的成本构成
房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。要搞好成本控制，就要明确开发产品成本的种类和内容，在各个开发环节严格控制各项费用支出。
房地产开发中的主要成本构成有：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。
1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主，随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”等土地开发、整理费用。
3、建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
二、房地产开发企业的成本控制要点
成本控制就是对实际发生的耗费，严格控制在计划成本范围内，随时揭示并及时反馈，解决经营过程中的非正常损耗现象，随时发现、总结和推广经营过程中节约耗费的先进技术、先进方法，扬长避短，使之最后达到节省成本的目标。
1、立项阶段的成本控制要点
立项阶段的成本控制内容主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费。立项应建立在充分的市场调研和可行性论证的基础上, 以动态的观点观察市场, 充分估计市场、政策、资金、经营等方面的风险, 以现实的观点去选择市场、选择进入时机。同时, 项目立项中要有完整的项目投资估算、项目经济效益测算, 并考虑项目投资的机会成本。有关立项协议要明确界定与土地方或协作方的权利义务, 细致考虑立项条款与有关税收以及政府其他收费的关系, 确保立项决策的科学、谨慎与理性。控制要点和方法见表1。
2、 规划设计阶段的成本控制要点
规划设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费。规划设计是立项后对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定, 承包商将根据这一阶段的成果完成项目的建设。因此规划设计作为项目开发的前导, 对项目的功能、质量、销售推广要点都应该有明确的定义。根据资料分析, 规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2% , 但它对工程造价的影响程度可达75% 以上。因此, 在规划设计阶段进行成本控制是关键, 它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。控制要点和方法见表2。
三、结束语
长期以来，房地产企业习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。在市场经济条件下，只有加强对房地产企业影响成本的各个阶段实施全过程控制，不断进行管理创新，建立健全规范的成本管理控制体制，才能使企业实现投资的良性循环。
参考文献
[1]刘玉生. 房地产开发企业的成本控制.冶金财会,2011年第8期.
[2]杨东.房地产开发项目全过程成本控制.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。