摘要：本文作者根据广州领馆区外交服务管理大楼的实际工程对项目代建管理，在此对其阐述下自己的观点和一点心得体会。 关键词：广州领馆区项目代建 Abstract: The author is based on the actual engineering of the diplomatic service in the administration building of Guangzhou consulate built the project on behalf of management, its elaborate their own views and a little bit of feelings and experiences.
Key Words: Guangzhou consular district, the project agent
中图分类号：TU761 文献标识码：A文章编号：
引言
广州领馆区外交服务管理大楼建设工程，是广东省政府投资实施代建制管理的重点项目之一，从取得立项批准至移交使用止，项目基本属于全过程代建。工程建设投资总额基本控制在概算范围内，按期保质全面完成了该项目代建管理工作，受到省政府主要领导和相关职能部门以及使用单位的充分肯定，代建单位被多家媒体誉为政府投资项目的好“管家”，为政府工程项目省钱的“总管”。现谈谈代建管理工作有关体会。
1项目概况
广州赤岗领馆区外交服务管理大楼建设项目，总占地面积6422平方米，总建筑面积6639平方米，为地上五层框架结构，地下一层停车场。主体建筑结构、供电、给排水、暖通、电话、电视、网络、安防等弱电系统，燃气、室外道路、绿花、围墙等工程。基础地处居民住宅区带，安全系数高，技术含量高；投资紧、工期紧，质量要求高；分项工程多、施工工艺复杂；工程参建单位多，工程交叉作业，设计变更穿插进行，组织管理与协调难度大。
2项目实施代建管理时间点的选择
广州领馆区外交服务管理大楼建设项目为立项后开始实施代建，也就是说项目的立项是由使用单位根据项目的实际情况报发改委审批。代建单位接手时项目投资额、建筑标准及规模等都已经锁定，即使出现缺漏项也得执行。由于使用单位并非专业化公司，立项时考虑未必周全，往往导致代建单位具体操作时困难重重，甚至难以为继，最后不得不重新修订立项计划，前期磨合耗费太多工期。”
因此，项目开始实施代建最好选择在立项前期，使得代建单位参与项目使用功能和投资规模的咨询论证。很大程度的减少立项不合理带来的问题，从而节省工期。再说立项以后再招标代建会在一定程度上影响市场投标的积极性，同时也会在项目实施阶段客观上造成与使用单位难以磨合的问题。专业化公司的参与可以协助业主考虑得更周全。
3代建单位需牵头打造“廉洁工程”
长期以来，各地政府投资非经营性项目，主要由使用单位“自建、自管、自用”。由于投资主体责任不清，不但常常成为边勘察、边设计、边施工的“三边工程”，也常常造成“超标准、超规模、超投资”建设，极易滋生腐败，导致“大楼建起来，干部倒下去”。因此有了代建制，代建单位需充分发挥自身的专业素质，加强工程廉政建设，牵头打造“廉洁工程”。
3.1认真履行基本建设程序
该项目陆续通过规划、环保、卫生防疫、消防、人防、国安等专业报建工作。领取规划许可证、通过省建设厅初步设计审查、施工图设计与审查、领取施工许可证。
3.2严格执行工程招投标
严格按照省发改委核定意见，该项目设计、监理、施工单位均委托招标组织和采用公开招标方式进行工程招投标。
公开招标的项目是严格按照国家和省、市政府有关建设工程招投标法律法规，委托招标代理机构在市建设工程招标管理办公室的监督下进行，且公开招投标文件及合同报送相关部门备案。
通过竞争性询价方式，选定了白蚁防治、基坑监测、施工图预算、施工图审查等单位。且竞争性询价过程资料及合同报送相关部门备案。
3.3严把工程质量关，对材料采购、质量检测等重要环节加大监督检查力度经过公开招标，选择了设计、监理和施工总承包单位，并以严谨的合同条款约束参建各方的质量行为。同时建立了项目质量管理体系，落实质量目标，明确参建各方的管理责任，对项目建设进行有效的质量控制，并接受相关部门的质量监督。
4有效实施投资控制管理
我们在投资控制管理上，着重注意了以下三点：一是责任、二是制度、三是技控
4.1责任管理情况
广州领馆区外交服务管理大楼建设项目工程费用2100万元，建筑面积6639平方米，为地上五层框架结构，地下一层停车场，外墙装修采用干挂石材、室内装修中档、外宾接待区域为较高档标准。该项目投资紧是一大困难，节省工程费用，同时也意味着我们的责任。我们本着向政府负责，为业主服务的代建服务理念，以当家人的姿态为政府项目省钱，抓住设计和施工的每一个环节，严控投资控制。
例如：在基坑支护施工中，设计基坑周边打止水桩，基坑放坡，采用细石混凝土压面，我们根据现场地质和水文情况，经过反复科学论证，果断决定抢在4月雨季来临之前，在地下水位最低的时候完成了基础施工，这样就减去了止水桩工程，仅这一项省下了工程费用60万元。
例如：在安装设计施工中，我们坚持自身的责任，以人为本，科学决策。不怕麻烦，向使用单位详细征求意见，在设计招标之前拟定了详细的《用户使用需求书》，并在施工中尽量弥补设计中某些细节的缺限，尽力满足用户的合理要求。如消火栓箱、开始外挂安装在过道上，对一个对外办公的场所很影响外观效果，后来在满足消防规范的前提下全部改装在隐蔽部位或内嵌，既美观又实用。
又如大厅的方柱造型，既不美观，也易伤人。我们将方柱改圆柱，由于大理石造价太高，我们经市场调查，采用大理石仿真砖弯弧加工工艺替代大理石，原本大厅及过道地面铺贴大理石，也统一采用大理石仿真砖，既起到大理石的美观效果又节省了投资约50万元。
4.2制度管理情况
投资控制以至整个项目管理，光有责任不够，还必须建立健全必要的科学的制度：
（1）多方财务制。该项目属于省属代建项目，由省代建项目管理局与我们签订代建合同，我们也可谓是项目建设期二级法人，但我们从来不擅自作主乱花一分钱。在建设的全过程中，有关项目的费用均由我方向省代建局申请，经省代建局批准后，再报送使用单位批复，继而报送省财政厅。由省财政厅直接拨付到申请帐户。从开工到竣工，全部开支项目数以千万计，没有发现不合理开支。
（2）多方三级联通制。公司法定责任人、项目部责任人、岗位责任人与省代建项目管理局、使用单位对应的三级责任人，建立快速畅通的通信渠道。这样及时沟通可减少许多中间梗塞。
（3）联席会议制。无论投资还是质量与工期的控制，都需要业主及建设各方的支持配合。我们坚持联席会议制度，对建设过程中出现、发生的各方面的问题，及时召开联席会议，坚持透明管理，民主决策，许多合理化建议都是在联席会议提出并确定的。如省政府领导对该楼的考察活动中对其质量控制给予了高度评价，就是各方同心协力，共同奋斗的结果。
4.3技控管理情况
在项目实施过程中，系统分析项目代建存在的突出矛盾和问题，抓住制约项目代建的牛鼻子，敢于技术管理创新，克难攻坚，全面推进项目代建工作。我们十分重视组织设计、施工单位大胆创新，通过技术创新提效率、强质量、抢工期、减费用。
例如外墙镶贴大规格面砖，但在高层湿贴大规格面砖一般是不合适的，若采用强力胶镶贴大规格面砖，其造价昂贵，因此我们自行研制了复合强力水泥砂浆材料，经专业部门对镶贴的大规格面砖粘结强度进行检测，其指标符合质量检验标准，且节省费用20多万元。
5建立快速、便捷、良好的沟通体系
5.1与公司高层领导的沟通。主要采取当面汇报交流；书面简报形式、紧急情况电话交流。
5.2与项目部内部成员的沟通。一般通过每天召开工程例会。也可现场随时交流通气，遇到技术问题立即展开图纸，拿出规范即行商讨对策，立即作出专业判断，统一认识。
5.3与业主的沟通。凡涉及到范围变更、费用调整，必须书面文件传递，记载收发日期，落实签署承办人，统一用专簿登记，每周五有一个本周已完成工作、下周拟进行工作的简报，向业主通报正常工作进度和相关事宜。
5.4与承包商、供应商的沟通。凡影响进度、成本及风险等事宜，一律以收发文形式记载；凡受影响各方均同一时间，以相同文档发放。
5.5与政府部门的沟通。政府主管部门的沟通，实行专人负责，按程序办理，在建设全过程中以简报形式向市发改委等相关部门汇报工作。还有数以百计的请示报告和工作联系函。同时加大口头交流沟通力度，以期各相关管理方理解与支持，提高办事效率。
6结束语
通过以上方式方法基本可以做到：资源共享，信息共享，不确定因素一旦出现，所有相关利益方均能第一时间获悉，经磋商后拿出一套应对措施。