摘 要：房地产投资是固定资产投资热点之一，位置固定性、政策限定性及投资额巨大等特点使高收益与高风险并存在房地产投资行为当中，要想获得较高的收益，必然要承担相应的风险。因为房地产开发投资风险系统具有明显的层次性，且不同风险的评价及权重的确定具有较大的主观不确定性，即模糊性，文章将层次分析法（Analytic hierarchy Process, AHP）和模糊评价（Fuzzy Evaluation）相结合，建立一个适合于房地产投资风险评价的多层次、多因素模糊综合评价模型。
关键词：房地产投资风险 风险分析 风险评价 模糊评价
中图分类号:F293.3 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2012）03-278-02
房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获得产业利润的一种经济行为。房地产投资的风险是指在房地产投资活动中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使开发商开发利润可能与预计利润发生背离，因而使之蒙受经济损失的可能性。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。
由于房地产开发投资风险系统具有明显的层次性，且不同风险的评价及权重的确定具有较大的主观不确定性，即模糊性，因此本文将层次分析法（Analytic hierarchy Process,AHP）和模糊评价（Fuzzy Evaluation）相结合，力争建立一个适合于房地产投资风险评价的多层次、多因素模糊综合评价模型。
一、模糊综合评价介绍
模糊综合评价法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。它是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。由于这种方法在处理各种难以用精确数学方法描述的复杂系统问题方面所表现出的独特优越性，近年来已经在许多学科领域中得到了十分广泛的应用。
模糊综合评价的基本步骤为：
第一步，构建综合评价指标体系；
第二步，确定评语等级论域；
第三步，确定指标权重W，建立模糊关系矩阵R；
第四步，计算模糊合成值；
第五步，进行模糊综合评价。
其中在基本步骤中对权重（W）的确定本文采用了层次分析法。层次分析法作为系统工程中对非定量事件一种评价分析方法是1973年由美国学者A.L.Satty最早提出来的。层次分析法是首先将复杂的问题层次化，根据问题和要达到的目标，将问题分解为不同的组成因素，并按照因素间的相互关联以及隶属关系将因素按照不同层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型。根据系统的特点和基本原则，对各层的因素进行对比分析，引入1－9比率标度方法构造出判断矩阵，用求解判断矩阵最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相对权重。
基于AHP的房地产投资风险的模糊综合评价可按以下步骤进行：
第一步，构建风险评价指标体系；
第二步，两两比较结构要素，构造出所有的权重判断矩阵；
第三步，解权重判断矩阵，得出特征根和特征向量，并检验每一个矩阵的一致性，若不满足一致性，则要修改判断矩阵，直到满意为止。计算出最底层指标的权重组合。
第四步，建立多层次模糊评价模型，进行模糊计算；
第五步，对评价对象进行综合评价。
为了顺利而正确地对风险进行评估，必须建立和遵循一定的评价程序。
二、投资项目评价过程
（一）确定评估目的
这是整个评估工作的前提。在房地产开发过程，对风险评估具有不同目的要求，如通过评估为开发决策提供依据；为房地产置业投资确定风险损失与风险报酬；为开发活动进行市场预测等等。只要确定了评估目的，才能根据评估目的收集材料，选择合适的评估方法，准确而合理地开展评估工作。
（二）风险环境分析和收集评估资料
这是为了寻找风险源，以及定性分析风险程度所必须进行的工作。风险环境分析要抓住影响风险程度的主要环境因素进行分析。
在风险环境分析的基础上，收集汇总可定性、定量评估风险的有关资料和数据。评估资料将直接影响到风险评估的准确性和可靠性。因此，评估资料的收集要作到全面、及时、准确。此阶段还要对收集的资料进行初步分析，筛选和分类整理。
（三）建立房地产投资风险评价体系
1.指标体系的建立。根据对房地产投资风险因素的构成分析，可以得出房地产投资风险实际上是一个由多层次、多因素构成的系统如图1。根据风险识别得出的主风险因素，进一步查找各主风险因素的来源，从而得出相应的子风险因素，即构成本项目风险评价的指标体系，指标体系是以房地产投资风险因素为主要依据，建立房地产投资风险层次模型。
其中主风险因素Rk=（R1，R2，…，Rm）
子风险因素Rkp=（Rk1，Rk2，…，Rkp）
p表示主风险因素含有的子风险因素的数量。
2.指标体系权重的确定。评价指标权重是评价指标相对重要性的定量表示。此指标体系权重分为两个层次：一是各主风险因素权重，二是每个主风险因素中各子风险因素权重，两个层次的权重确定均采用专家法进行，但选择“专家”的标准不同。第一个层次即主风险因素的权重应征询项目管理专家、技术经济专家以及其他开发企业领导者的意见；第二个层次即子风险因素的权重应征询对该主风险因素精通的专家以及其他房地产开发企业该部分业务的负责人。
由风险分析得出：
（1）主风险因素权重集为A=（a1,a2,…，am），其中ak（k=1，2，…，m）表示指标Rk在R中的权重；
（2）子风险因素权重集为Ak=（ak1,ak2,…，akp），其中ak（i=1，2，…，p）表示指标Rki在Rk中的权重。
3．房地产投资风险度评语集。由于风险度变量的变动范围为[0,1]，如果将风险等级划分为n级，则每个区间的长度为1/n，风险的等级区间为：
式中i=1，2，…，n。
分级的差异直接影响因素评价值，最终影响评价结果的准确性，在房地产投资系统风险等级的评判中，一般都将风险等级划分为五级，即很低风险、较低风险、中等风险、较高风险和很高风险，其风险度取值范围分别为[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]之间，从而构成：定义评语集为U=u1，u2，…，un，其中uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各级风险对投资项目的影响程度评语，取n=5，u1，u2，u3，u4，u5分别代表评语是风险影响程度很小、较小、中、较大、很大。
4．建立模型，进行评估。
（1）评价矩阵Hk的确定。假设有n位专家对子风险因素的风险程度进行评判，对第Rki项指标合计有mkij个人评判为Uj级，则可认为专家组对该成片开发项目在Rki项指标下评判为Uj级的可能性程度：
由此可得到一个子风险因素（单项指标）评价的行向量：Hk1=（hki1,hki2,hki3,hki4,hki5）。
所有子风险因素评价的行矩阵组成评价矩阵HK：
下标k为各评价指标子集中含有指标的数目。
（2）主风险因素风险综合评价。根据模糊综合评价模型，各主风险因素综合评价向量为：
模糊子集Bk=（bk1,bk2,bk3,bk4，bk5）表示在各Rk（K=1，2，…m）因素下房地产投资项目分别以百分之多少的程度处于风险各等级。
（3）风险综合评价。通过上述运算，得到是对评价指标子集的综合评价结果并B1,B2,…，Bm可构成一个总的评价矩阵B，即：
权向量A=（a1，a2，…，am）
按照模糊综合评价模型，再进行综合评价运算，即：D=A?B或
则D=（d1,d2，d3，d4，d5）就是对该投资项目的综合评价结果。按照最大隶属度原则，dj（j=1，2，3，4，5）中的数值最大者djmax所对应的风险程度等级即Uj为该投资项目的风险等级。
四、评价结论
最终评价结果是一个代数值，表示对所有房地产投资风险评价指标的综合主评分。分值越高，说明房地产投资项目的风险越高，在所有风险评价指标的综合表现越差；反之分值越低，说明房地产投资项目的风险越低。
当然风险分析针对的是未来可能的风险，无论采用何种评价方法，都可能产生错误的估计，因此评估报告须进一步分析可能存在的评估误差，以使风险决策有更为可靠的依据。
模糊综合评价方法克服了以往只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病，而是将房地产投资作为一个系统来衡量其整体不同阶段风险程度，应用模糊综合评价理论建立的房地产投资的风险模糊评价模型，可针对房地产原始信息的不确定性，将其转换为模糊变量，利用模糊评价模型进行评价得出的定量结果，对房地产投资决策有较高的参考价值。
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7.李永,胡向红,乔箭.改进的模糊层次分析法．西北大学学报（自然科学版），2005(1)
（作者单位：黑龙江科技学院 黑龙江哈尔滨 150027）
（责编:贾伟）