摘 要：拆迁安置房建设作为新一轮房地产调控中唯一国家支持和鼓励的开发方向。具有较高的政策性、计划性约束，在许多方面对项目的建设管理要求将更高。本文描述了拆迁安置等保障性住房开发中存在的特点，提出了开发商在从事此类项目开发时必须提前准备、有效应对、量力而行，具体工作中应注重采取的措施。
关键词：安置房；开发；特点；对策
中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0022-02
近年来，拆迁安置房建设，包括经济适用房、旧城棚户区改造在城市住宅开发中所占比例逐步提高。此类住宅开发，是新一轮房地产调控中唯一国家支持和鼓励的开发方向。尤其是在金融对城市投融资平台放贷收紧、购房贷款利率上调、二套以上住房贷款限制、物业税在部分城市已开始试点的大环境下，以拆迁安置房为主的保障性住房建设，由于具有规模大、市场价格风险低（由政府回购无需向市场销售）、楼面地价低（项目资金占相对较低）、开发周期短、报批程序通畅、报批规费较低等一系列优势，尽管利润率较低，但已足以吸引市场上开发商的关注。2011年2月，江苏省国土厅及各市政府已开始对各地住宅土地上市土地供应进行审核，要求各市此类住房的土地供应应优先得到保障，其比例应达住宅开发供地70%。
然而，并不能因为大环境有利，开发商就可以对此类房屋的建设管理工作掉以轻心。因为此类房屋开发，由于具有较高的政策性、计划性约束，在许多方面对项目的建设管理要求将更高，这一点，却是许多开发商始料未及的。
一、其特点突出表现在：
（一）开发建设时间有明确约束目标。相对而言，普通商品房开发的销售及交房时间，开发商有更多自我计划权。拆迁安置等保障性住房却有更严格的外部制约性。例如，镇江市规定，从拆迁签约之日起，选择多层、高层、小高层住宅安置房的，安置腾仓期分别为18、24、36个月。由于此类开发，相当部分在拆迁原址建安置房回迁安置，原址从开始拆迁到净地，加土地上市交易时间，通常在8个月至一年左右，留给开发商开发时间其实十分有限。一旦因交房时间延期，将导致较为严重的违约后果及社会问题，如群众大规模集中上访、按原腾仓费2倍补偿（在江苏镇江市通常每平方米每月超期腾仓费补偿高达约20元人民币），当延期一年以上交付时，延期安置补偿就高达所开发拆迁安置房政府回购价的约十分之一到二十分之一。
（二）开发户型有严格的约定，具有一定设计难度。无论是拆迁定建安置房，还是廉租房、经适房，都有严格的面积标准及楼型、房型标准，开发商不可随意变更。一般而言，各地拆迁管理部门均要求，拆迁定建房面积、楼型、房型在拆迁前均需向被拆迁人公示并供其选择，政府及相关业主单位再根据预测结果或实际被拆迁户选择结果确定某种户型建设套数，具有很强的预先设计条件的约束性，一旦变更，将存在被拆迁人合同选择房型与供应房型套数户型不匹配的严重问题。其他廉租房、经适房，通常各地政府也有明确的标准，不可随意变更。因此，此类房屋开发在设计时存在既要用足规划容积率指标，又要满足预定户型套数要求的，所谓“拼户型”的难题。
（三）品质及配套要求更高。对未从事过此类房屋开发的开发商而言，往往主观上会认为此类开发项目的品质要求并不高，其实不然。尽管此类住房的外部装饰铺装，外立面效果可能不十分追求品质，但内部品质要求往往更高。一方面，此类住房开发项目在执行一般当地商品房开发标准的同时，会增加特殊要求，如通常的普通商品房开发可以是不带内部门、窗，不配灶台、便池的所谓“裸房”，待客户装修时自行安装，而拆迁安置等保障性住房，各地往往规定应该配套齐全，但这些部位，正是房屋开发中质量瑕疵出现频率最高的部位。另一方面，此类住房的入住对象往往具有利益相关性，如入住人原先可能都来自同一拆迁区域甚至同在一个村民小组或工作单位，任何一套住房中出现的问题，会迅速引起所有入伙人的注意和知悉，被人为扩大化。此外，房屋的配件、饰件也应一致，不宜多品种混杂，以防引起入伙人对房屋品质差异产生的歧义。
（四）入住时间具有批量、集中的特点。此类住房，往往存在在某一指定时间内集中批量交付的问题，对前期物管单位的素质要求很高，项目运营商、开发商、物管企业、建设施工单位，甚至连同地方政府部门之间，都要高度协调、高效运作、及时、高效、灵活的处理相关突发问题，不得发生发错钥匙、结错款项等严重差错。
（五）销售资金更加难于保证。在中国内地从事房地产开发，最大风险来自于政策层面和政府，这种风险在此类房屋开发中往往更加突出，因为开发商拿地时面对的是市场，售房时面对的是政府。透支地方财力搞城市建设是中国内地各级地方政府普遍存在的现象。此间最大的风险在于，房屋交付时开发商已完成所有工作和投资，门口集中着大量要拿房入住的普通居民，地方政府或地方政府投融资平台的资金还迟迟不能提供到位。其次，后期物业费收取也有一定风险，因为入住人群历史上往往居住在无物管的住宅内，短期内难以形成配合物管工作的理念。
二、针对拆迁安置等保障性住房开发中存在的上述特点，开发商在从事此类项目开发时必须提前准备、有效应对、量力而行，具体工作中应注重采取以下措施化解风险：
（一）与地方政府保持高度有效沟通，不能以简单的商品房市场调研模式作为主要决策依据。一是对地方政府或项目运营商（地方政府投融资平台）支付信誉有充分了解，二是对回迁入住人群对象有所了解，选择回迁或入住人群素质较高项目介入，三是对实际回迁交付时间有准确掌握，四是对当地政府对类似项目的运作模式有充分了解，包括规费税的收取标准及减免退缴标准及审批方式，类似项目开发商的运作困难，同类型目物业费收取标准及方法等。
（二）提前介入，早作项目跟踪及调研。地方政府的此类项目，一般在项目确立后即开始寻求“托盘”单位（即确保参与举牌拿地开发商），此时介入，对项目的真实情况了解更准，掌握更透，也能同时享受到更优惠的土地价格，压缩项目前期时间，提早开展规划设计工作，使拿地后的实际有效工作时间得以保证。
（三）明确政府安置房回购的资金保障渠道。一是选择有信誉的政府投融资平台介入，明确回购资金不能准时到位的处理条款及方案，二是争取明确资金不能按时到位的补救措施，如以本公司其他开发项目土地出让金、规费抵补，或以地方政府已完成农转用的待开发土地作担保及抵补等。
（四）约定待开发项目户型及套数的提供时间及净地时间，为最终延期交付开发房屋的责任承担做好准备。对净地交付时间、户型套数明确时间，一方面开发商要明确告知土地出让方（一般为地方国土部门），并书面明确责任，另一方面，一旦地方上正式交付净地或回复户型套数时，要有书面交接备忘录。
（五）注意品质一致性。例如门窗型材厂家、公共部位瓷砖品质甚至色彩，尽可能在一个项目中保持统一，不宜随便变更。
（六）注重公共建筑设施的位置布局。对易造成对具体位置的房屋品质可能产生影响的公共建筑设施，如垃圾集中站、配电房、绿化、地下车库进出口等可能对某一具体位置房屋居住质量产生影响的项目，合理、均匀布局，不宜集中，避免由于过度集中导致某幢或某一区域居住质量明显受到影响的情况，造成被安置户集体拒绝回迁入户的事件，其中，自行车库与住房套数的匹配情况尤其重要。
（七）选择有当地安置房物管经验的物管公司介入前期物业，这对以当地类似项目处理本项目中存在的问题，化解集中安置矛盾具有非常大的帮助，对入伙人也有很大说服力。同时物管企业要有短期内集中较多人员参与物管接管、帮助开展集中批量安置工作的人力、物力和财力。
（八）注重信息公开。将施工进度、施工单位、开发项目效果图等尽早公开公示，实现项目实际情况的信息公开化，产生先入为主、让被安置人尽早接受和认可方案的效果，同时也利于项目设计工作的改进。
（九）注重建设进度与安置计划的对接。一个保障性住房楼盘，往往须集中安置若干个不同时期到期的安置项目，而每个项目对都有对具体户型套数的需求计划，要尽可能避免楼盘开发总量进度完成很好，但已完工交付的户型套数与到期安置所需的户型套数不符的现象，防止出现开发项目所建各类户型总套数与安置的各类户型总套数相匹配，而每期完工交房的户型套数与到期安置所需户型套数不匹配情况，既可节约开发商资金占用，又可保证安置计划的顺利实施。
（十）勇于承担自身责任，不因小事推诿影响全局工作，对由于自身质量瑕疵造成的矛盾，必须有专人负责跟踪处理，在最短时间内解决，不掩盖，不扩大，将矛盾努力消灭在萌芽状态，以诚恳的态度取得对方谅解，避免因小失大，影响全局。这不仅是此类房屋开发中要高度重视的问题，也是一个成熟合格的开发企业必须做到的。
作者单位：镇江市红星土地整理开发有限公司
作者简介：邱亚光（1979-），男，江苏省镇江市人，经济师职称，企业法律顾问，南京大学法律专业毕业，从事经济、工程管理工作。