引言 为了遏制房地产企业投资过热、部分城市房价过快上涨等现象，继2010年4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）后，截止至2011年4月12日，我国共有35个一、二线城市相继出台贯彻这一新政的地方细则。严峻的“限购”政策，使我国房地产企业的市场竞争格局发生了重大改变。绩效管理作为实现企业战略的一大重要手段，更是企业管理的重要组成部分，而绩效考评作为企业绩效管理的主要内容，其重要性应受到管理者的关注。本文采用理论和实证分析相结合的研究方法，力求有所创新。
一、房地产企业内部各级责任中心及其绩效内容简述
1.房地产企业成本中心的含义及其绩效的内容
成本中心（cost center）是指管理者只对成本或费用负责的责任中心。该中心一般只发生成本（费用）而不形成可以用货币计量的收入，通常其经营活动只对成本的高低发生影响，即任何不能取得收入的责任领域都可以确认成为成本中心，因此成本中心的应用范围最广。
2.房地产企业利润中心的含义及其绩效的内容
利润中心（profit center）是指管理者既对成本负责又对收入和利润负责的责任中心。利润中心具有独立或相对独立的收入和生产经营决策权，该责任中心往往处于企业中较高的层次，它的权利和责任都大于成本中心而小于投资中心。在企业中，利润中心一般指拥有产品或劳务生产经营决策权的部门，它能通过生产经营决策，对本单位的盈利施加影响，为企业增加经济效益。在房地产企业中如分厂、分公司，甚至有独立经营权的公司部门等都可视为一个利润中心。
3.房地产企业投资中心的含义及其绩效的内容
投资中心（investment center）是指既对成本、收入和利润负责，又对投资效果负责的责任中心，是一个就本身投资基础的盈利能力对最高层管理者负责的企业单位。投资中心处于各级责任中心的最高地位，它一方面代表了最大程度的分权，同时也承担了最大的责任。投资中心是利润中心的一般形式，其获利能力与其所使用的创造利润的资产相联系。即投资中心是指当下集管理者具备利润中心所描述的全部职责，同时又对于营运资本、实物资产也具有责任与权力，并以其所使用的有形资产、财务资产的水平来作为绩效计量标准的中心，例如房地产企业所属的子公司、分公司、以及事业部如投融资与营销管理部等都可作为投资中心。
二、限购令的执行对房地产企业内部绩效的影响分析
我国房地产限购令使房地产行业的存货压力也将进一步上升，这必然会对房地产企业内部各责任中心绩效产生影响。
1.限购令对房地产企业成本中心绩效的影响
受房地产限购令这一调控政策的影响，2011年1月至5月，我国全国128个城市土地出让金总额约6659亿元，相比去年同期下滑5个百分点。其中，住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14个百分点。而北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。土地费用、建筑安装工程费用占有在房地产企业成本构成中很大的比例，住宅土地出让金的减少反映出随着房地产限购令调控效力的释放，房地产开发商预期资金紧张而逐渐减少购置土地的心理。除了对土地费用、建筑安装工程费用进行陈本控制以外，还应针对管理费用、营销费用等间接费用进行成本控制。自限购令推行以来，万科房地产公司严格贯彻费用控制标准，将管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%，成功地作到强化成本管理和费用控制能力的目的，以此来降低限购令对其的影响。
2.限购令对房地产企业利润中心绩效的影响
受政策环境与市场形势变化的影响，我国商品房成交呈现出较大波动。在2010年二季度后，政府先后出台多项措施对楼市展开调控，房地产市场成交迅速放缓。其中，重点城市2010年全年的成交面积整体呈萎缩态势，而价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度相对更大。
2011年1-2月全国商品房销售面积达7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9%。其中，商品住宅销售面积增长36.6个百分点；办公楼销售面积增长84.6个百分点；商业营业用房销售面积增长43.0个百分点。1-2月，商品房销售额达4116亿元，同比增长70.2个百分点，增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长70.8个百分点，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8个百分点和63.3个百分点。
今年3月份，与2月份相比，在我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。由以上数据表明，在商品房限购令的影响下，我国房地产市场在商品房销售量和价格正朝着政策所预期的方向发生变化。
从图2，可以明显看出北京从2010年7月份开始其销售额增速逐月下降并出现负增长，而全国商品房销售额增速也呈现下降趋势，销售额的下降必然影响到房地产企业的利润，从而也会对房地产企业利润中心绩效产生影响。
仍以万科企业股份有限公司为例，限购令的实施对其利润中心有着较为显著的影响。万科公司4月7日公布了其3月销售及新增项目的情况。该公告显示，在2011年第一季度，万科公司累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元。据悉，受春节假期的影响，历年3月份的市场成交量往往较2月份会有较大幅度的环比增长。但在今年三月，这一季节性增长并未出现。而万科公司重点关注的14个城市（北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、苏州、无锡），3月成交面积环比下降15个百分点；与去年同期相比，成交面积和金额则分别下降了32个百分点和37个百分点。2011年3月份，万科公司净利润率、流动比率同比下降3.50、18.32个百分点。
3.限购令对房地产企业投资中心绩效的影响
据中经网2011年公布的数据显示，在2011年一季度我国房地产开发投资共计8846亿元，同比增长34.1%，增速同比减缓1%。其中，我国东、西部地区投资分别为6465亿元和1735亿元，同比增长31.2%和39%，增速同比减缓4.6%和1.1%；我国中部地区投资为1647亿元，同比增长39.3%，增速同比加快了11.1%。31个省份房地产投资同比增速均达两位数，增速较快的贵州、新疆、河北分别增长99.3%、79.4%、9.4%。其中，18个省份增速加快，贵州、新疆分别加快51.5%和51.3%；12个省份增速减缓，海南、北京分别减缓93.1%和60.5%；西藏地区缺少去年同期数据。可见，房地产限购令也将对房地产企业内部投资中心产生较为显著的影响。
通过万科公司对外公布的各重要财务指标数据（图3）来看，我们可以看出从2010年3月至2011年3月，在“限购令”的影响下其各级内部责任中心的绩效考评指标均受到较为显著的影响，并大都呈现下降趋势。伴随着房地产市场显著降温，房地产企业销售压力空前增大，市场成交量在逐步放缓、减少，最终成交量的减少便直接影响到企业内部各级责任中心绩效。绩效考评在企业管理中具有着核心控制地位，因此，对于房地产企业来说内部绩效考评的改进完善迫在眉睫。
三、限购令下房地产企业内部绩效考评的政策建议
房地产一位业内人士指出，“房地产已告别了短跑时代，进入了马拉松长跑，拼的是耐力。短跑冠军，将面临着生存问题，企业必须成为长跑冠军，才有可能长寿。”预计在未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，这无疑将导致房地产市场竞争将更加激烈。在此时期，拥有核心竞争力的企业才能得以生存。正如薛荣贵所说合理的对企业内部各级责任中心进行绩效考评能“最大限度地调动各个责任中心的工作积极性，促使其相互协调并卓有成效地开展各项活动。”
房地产企业若想在日趋激烈的市场竞争中保持市场的领先地位，并且具有较高的市场占有率，提高企业在行业中的核心竞争力，只有通过建立起有效的绩效考评体制，才能有效的改进组织绩效、确保企业经营总目标的实现。
在建立绩效考评体系时，应考虑以下几点：
第一，房地产企业各责任中心应合理设定明确、一致的总体目标。责任中心作为房地产企业内部的各个局部，局部利益应当服从企业整体利益，企业内部各级责任中心的目标应当与企业总体目标保持一致。房地产企业应针对其自身管理现状和水平以及外部现实条件而言，合理创造出适合自己企业的绩效管理体系，而不是生搬硬套其它行业或同行业企业的战略目标，不同的公司需要根据自身的企业战略、内部文化、管理基础、以及员工素质制定目标，需要考虑该体系提出的目标要求是否现实可行。以万科公司为例，其绩效考评集团具有相应的指引，万科各分公司的考核程序和方法均有所差异，而其差异与各分公司的内部文化差异、管理的成熟度以及公司发展所处的阶段密切相关。针对房地产企业成本中心的特性，其总体目标应注重控制节约原材料与动力消耗、节约管理费用、制造费用；对于利润中心，应当事先做好各项预测，做好分析对利润实现与未实现的情况，再次是通过降低成本，提高利润；对于作为企业最高层次的责任中心的投资中心，管理者在投资前对应投资什么，应该在何时投资，以及将会面临什么样的环境、能得到什么样的效果进行充分研究、分析。本文认为，面对严峻的调控政策，房地产企业投资中心可以考虑通过减少不必要的成本，开拓新的销售渠道等措施来增加利润。
第二，房地产企业应合理设定绩效考评指标，即对各责任中心需要根据其本身特性设定不同的考评指标。企业内部各级绩效考评的指标有很多，每个指标都有它的优缺点，因此，在实际运用中，应根据具体的情况有针对性地加以选择。一般来说，房地产项目开发所控制的重点就在于企业是否有按计划成本、目标成本完成项目的开发目标，是否有在短期内实现项目销售以及资金回笼。因此我们在设计绩效考评指标体系时，就应当重点关注销售收入、成本、以及项目开发节点等关键指标的完成情况。与此同时，考评指标可以参照平衡计分卡进行包括财务、客户、内部流程、学习与发展多个维度的、兼具财务与非财务方面来设计。
第三，房地产企业应加强全过程的管理，严格落实绩效反馈环节，作到奖惩分明。绩效考评的结果时常缺少反馈沟通，企业应多多鼓励各责任中心员工投入参与，根据其考评结果给予其正面的、建设性的反馈意见，以便让其了解到组织绩效与组织期望之间的差距。
绩效考评在企业管理中具有核心控制地位，它是组织实现企业总体目标的有效控制手段，合理的绩效考评体系可以有效地促使各级责任中心的工作，为实现企业总体目标而努力。因此，随着房地产限购令政策的出台，房地产企业行业竞争程度日趋激烈，房地产企业管理者更应注重加强落实企业内部绩效管理工作。
本文通过结合我国万科房地产公司的绩效考评情况，对企业内部责任中心绩效考评相关理论进行了综合论述，并重点突出了企业内部责任中心绩效考评的主要考评指标及方法。最后，针对房地产企业内部各级责任中心的特点给出了相应的政策建议：首先，房地产企业各责任中心应合理设定明确、一致的总体目标；其次，房地产企业应合理设定绩效考评指标，对各责任中心要根据其本身特性设定不同的考评指标。如面对严峻的调控政策，房地产企业投资中心应考虑减少不必要的成本，开拓新的销售渠道等措施来增加利润，并据此设计绩效考评指标；再次，房地产企业应加强全过程的管理，严格落实绩效反馈环节，作到奖惩分明。
随着我国限购令这一新政的出台，中国房地产形势不容乐观。而良好的绩效考评体系有能力帮助房地产企业在严峻的环境下提高竞争力，由此可见，企业内部绩效考评的重要性应受到管理者的合理关注。
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(责任编辑：郭 伟)