［提要］ 本文针对养老机构投资大、投资回收期长、福利性质为主的特点，通过分析南京市老龄化和养老机构现状，分析目前南京养老机构建设经营管理当中存在的问题，并提出改进建议。
关键词：养老机构；建设；运营；管理
本论文获南京市民政局课题――南京社会养老服务体系实施路径研究资助
中图分类号：C916 文献标识码：A
原标题：南京市养老机构建设经营管理研究
收录日期：2012年2月27日
一、引言
养老机构不同于一般意义上的住宅，从老年人一般生活行为的变化剖析，养老机构不仅需要一个“无障碍”的成品居住活动空间，还需要公共性的服务网络、较齐备的医疗康复设施和休闲娱乐的自然生态环境。从这一点看，养老机构需要较大的投资资金。
养老服务本质上是一个公益性事业，其属性应是政府行使社会公共职能的重要组成部分。政府应作为投资建设主体，大力发展国有养老机构，以解决社会需求。伴随着中国老龄化趋势的加剧，仅仅依靠政府的投入和资源的配置远远不能够满足这一发展趋势。因此，应遵循市场经济规律，将其一部分职能转向社会经济组织，鼓励和动员社会力量投身老年服务事业，借助社会力量投资，进行市场化运作，加快老年服务产业的发展，是应对人口老龄化的有效办法之一。
中国老龄化已使养老建设管理的任务提到议事日程。我国老龄工作委员会发布的研究报告指出，我国已于1999年进入了老龄社会。最新统计数据显示，截至2008年底，我国60岁以上老年人口已达到1.5989亿人，占总人口的12%。据预测，到2020年，我国老年人口将达到2.48亿人，老龄化程度将达到17.17%；到2050年，我国老年人口将超过4亿人，老龄化程度将达到30%以上。
二、南京市养老机构供给现状及存在的问题
1、南京老龄化现状。南京市2010年末60岁及以上常住老年人口将达到116万人，占总人口的14.36%，其中80岁及以上高龄老人15.88万人，占老年人口的13.67%。预计到2015年末60岁及以上常住老年人口将超过150万人（152万人），占总人口的16.42%，其中80岁及以上高龄老人将超过20万人（20.88万人），占老年人口的13.75%。“十二五”期间老年人口年均增长7万人以上，年均增长率高达5.36%，是同期总人口年均增长率（2.68%）的两倍。家庭结构小型化与空巢化加剧，失能老年人大幅增加等特征日益凸显。（图1）
2、养老机构供给现状。截至2010年底，南京市养老福利机构共有257家，床位总数为27，408张，每千名老人床位拥有率25.1张。（表1）
3、南京市养老机构建设运营管理问题分析。目前，南京市内政府公办的养老供给服务覆盖面、基础设施、人员素质和服务质量均未能满足目前的需求、公办民营、民办民营是未来养老机构发展的主流趋势。养老机构越来越倾向于“福利性事业、市场化经营”的特殊服务，结合调研实践对南京市养老机构建设运营管理存在的问题，分析如下：
（1）机构空间利用率不高，成本相对较高。养老机构具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高要求的养老服务。公寓内设旅设备、规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，卫生设施、呼叫系统、家具、空调、电视、淋浴器等一应俱全，绿化率较高，造价高于普通住宅。
至于投入使用后的维护成本，更是一项重大开支。由于老年人使用时不够科学，水电等固定设施维修率比正常使用要高得多，各项维修成本逐年上升，占据整个经营成本的重头，五六年后还将面临报废添置的问题。绿化维护也是一项长期的工程，人工、财力投入也将不少。
降低经营成本可以有效依托共用资源，如医院的医疗保健服务、共享政府配套设施，三产收益补充收入等，抓好早期投入，真正达到以园养园的目的。例如，南京颐鹤养老机构通过与社区卫生服务中心互相依托的方式，实现医疗资源的共享，并且将养老机构外层门面房租给苏果超市和其他经营团体，拓展三产收入，从而补贴养老公寓开支。此外，根据现实情况，在养老机构的开发和建设时要适当增加低价位的养老床位，考虑中低收入者的经济承受力和需求，使养老机构面向更多的需求者，也能在一定程度上解决南京郊区养老公寓入住率不高的问题。
（2）人力资源要求较高，整合优势尚未发挥。高素质、专业化的养老护理工作人员是养老服务的重要保证。养老机构为提供高质量的服务，树立品牌意识，相应的人力资源要求也较高，应该雇佣来自于护理专业毕业的大中专毕业生，24小时全天候，这是养老机构的一大亮点。但目前南京绝大多数养老机构的护理员是来自周边农村落后地区中年女性，流动性大，专业素质低下，1，500元以下的月收入无法吸引专业护理人员。
其实对于人力资源可以尝试灵活多样的用工方式，做到既不失养老机构优质服务的特色。又能合理配置人员，适当降低人员支出成本。
养老护理员可尝试年轻大中专毕业生与基本生活护工相结合的用工模式，生活护工大多来自城市周边农村地区，受文化素质的限制，用工成本较低。用工方面主辅搭配，在医疗护理方面发挥专业人员的特长，在生活护理方面发挥护工不怕苦、不怕脏的特色，做到优势互补，互惠合作，既不失专业的本色又节约了人员成本。
增强激励机制，实行养老护理片区包干，通过老人的服务满意度与工资水平直接挂钩，促使服务水平提升的同时也增加了护理人员待遇，增强其工作积极性。激发工作人员的工作积极性让每个职工有业绩评价的自我参与意识，增强团队意识，共谋养老机构的发展。
（3）风险安全管理存在较大的不可预测性。入住老人的安全问题是养老机构一项重点工作，意外的跌倒碰伤、老人因病去世等情况在所难免，由此而使养老机构陷入法律责任的尴尬更是无法避免，此类高龄老人又往往不属于保险机构的投保范围，损失只能有养老机构承担。在北京的各个基层法院里，几乎都有养老机构因老人摔伤、摔死、噎死等意外事件而成为被告的。养老机构在顺利运转的情况下，不得不考虑这种不确定因素的存在。
防止入住老人的意外伤害发生和提高应对风险能力是重中之重，避免风险成本。养老机构是弱势人群聚集场所，承担的责任和风险相对较大，不仅要不断提高自身的服务水平，与家属做好事前的沟通和责任划分，并做好相应的应急预案。加强对老年人的日常护理和管理，同时要切实防止和杜绝意外伤亡事故发生，一旦出现突发情况，当班工作人员要按照“突发事件应急处置预案”进行切实可行的操作，迅速进行必要的补救和抢救，节约不必要的开支。
三、推动南京养老事业健康发展的几点思考
综合养老机构投资建成的各个方面，国有资本与民营资本的共同参与是老年公寓项目理想的投资运营模式，但在其开发、运营管理过程当中需要政府强有力的组织管理，并综合运用经济、法律的手段去统筹解决。
1、政府划拨专项资金，作为专项工作落实。政府重视的同时调动全社会积极性，支援银发工程建设。对符合城市规划的新办福利机构项目，由发改部门优先审批立项，并减免相关费用。福利机构的建设用地，由国土资源部门优先安排指标。按照有关法律法规的规定，对符合采用划拨方式供地的，应予划拨供地。对社会力量兴办的福利机构，市权范围内的征地及相关规费减半收取；各级政府投资兴办的福利机构，征地费用按最低标准执行，市权范围内的规费全免。
养老事业是一项社会系统工程，需社会各部门通力协作，盘活存量，开发增量。南京市政府在2006年出台了“市政府关于动员社会加快发展老年人社会福利机构的意见”在规划立项、资质审批、税收规费等方面推出了养老机构兴办的优惠条件。此项优惠条件同时涉及规划、建设、税收、水电等多个部门，需要打破部门壁垒，使各项配套政策真正落到实处。
2、规划到位，打造适合老人的居住环境。步入老年后，人们逐步年老体衰，通道应首先选择采用无障碍设计和电梯。步行楼梯的踏步高要减小，再辅以适当材料和高度适宜的扶手方便老人上下。入口和走廊设置坡道，电梯门应当宽于0.8米长，方便轮椅通行。
此外，还应留出足够大的环境适宜的公共空间满足老人们的社交活动需求和健康的精神生活。根据老人们的活动特点，公共空间主要包括餐厅、公共卫生间、娱乐活动室、会客室、学习或聚会室、健身房、电脑室、公共绿地。
3、提升服务水平，打造一流软件环境。高水平的服务是养老公寓不可或缺的软件设施，特别需要完善的日常生活服务。日常服务在西方国家里做得十分成功。日常生活服务是老年人最基本的需要，这种服务也应该是最常见和最重要的。比如，为老人买菜做饭、洗衣、打扫卫生、上门修理、陪老人聊天、白天照顾、夜间护理等。为确保养老机构的老年人能够得到高质量、全方位的照顾、服务，应长远规划，培养高学历的专业养老护理人员。
四、结论
随着人口的老龄化，南京市养老机构的需求逐渐增加。在目前快速发展的过程当中，养老院建设运营过程存在着各种问题，需要通过政策、资金、规划设计等方面综合统筹解决，使得养老院获得健康持续的发展。
主要参考文献：
[1]全国老龄工作委员会办公室.中国人口老龄化发展趋势预测研究报告[EB／OL].http：//finance.省略/g/20
060224/16202371191.shtml，2006.2.
[2]南京市民政信息网[EB／OL].http：//www.njmz.省略/www/mzj/zcfg2-4-m
b_a390811273754.htm.
[3]中华人民共和国行业标准.老年人建筑设计规范.JGJ122-99.
[4]赵娟萍.浅析老年公寓的管理与运作成本.中国科技博览，2010.34.
[5]聂桂平.老年公寓设计思考.华东理工大学学报（社会科学版），2003.2.