作为中国土地市场上的一个独特景观,当代“地王”产生的速度和频率超出了所有人的想象。特别是当那些财大气粗的“国”字号企业也轰轰烈烈地加入到“地王”角逐的阵营中来时,中国又一轮“圈地运动”的争夺战势必升级得更加激烈,而血拼之后的残局将会加剧中国经济反思的痛苦与煎熬。
新地王,新记录
每一次拍卖都是热火朝天,每一笔竞买都是惊心动魄,每一场争夺都是你死我活⋯⋯,从长三角到珠三角,从大型城市到中小城市,2009年中国房地产市场上演了一幕又一幕“地王”诞生的精彩大戏,不仅“地王”产生的速度令人咋舌,而且“地王”刷新记录的频率为史上罕见。
北京:2009年5月21日,广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元收入囊中,楼面地价为15141元/平方米,成为当时北京实施招拍挂制度以来成交单价最贵的土地。6月26日,在奥运村乡地块的角逐中,经过46轮的激烈竞价,成都中泽置业有限公司砸下19.6亿元的重金绝对胜出,其楼面价高达15216元/平方米,成为北京2009年总价和均价双料新地王。6月30日,中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元、楼面地价为1.6万元/平方米的天价击败万科、华远、中信、保利等诸多强大对手,一举拿下北京广渠路15号地块,再次刷新北京2009年单块土地价格的最高记录。
上海:2009年6月11日,长宁区周家桥街道91街坊地块为上海朗华置业有限公司以4.22亿元的价格竞得,楼面价格为2.2万元/平方米,成为当时上海的“单价地王”。7月23日,上海赵巷镇特色居住区10号地块以30.48亿元的高价被金地集团收入囊中,创下了当时上海市土地拍卖总价的新高。10月10日,绿地集团以72.45亿元拿下了位于徐汇龙华路的龙华地块,其楼板价达到惊人的27231元/平方米,成就了绿地2009年“上海地王”的称号。
广州:2009年6月10日,广州城建地产出资3.45亿夺得天河区珠江新城的一块住宅用地,折合楼面地价为15324元/平方米,刷新了广州最高楼盘地价的记录。7月16日,广州城建再度发力,以2.7亿元豪吞广州大学城一地块,创造了7296元/平方米的楼面地价,成为大学城区域的“地王”。10月25日,经过54轮的激烈争夺,保利地产以7.02亿元拿下花都马溪村地块,折合楼面地价2315元/平方米,成为广州花都“地王”。
深圳:2009年6月2日,深圳中洲宝城置业公司以26.1亿竞得宝城26区地块,单价6428元/平方米,刷新深圳总价地王的历史。10天之后,深圳心海投资发展有限公司竞得福田爱华路锦龙新村旧改地块,楼面地价为1.56万/平方米,创造深圳单价地王。9月10日,招商地产和华侨城联手以5.3亿元总价拍得深圳宝安尖岗山一块居住用地,楼面价为1.89万元/平方米成交,成为深圳新“地王”。
杭州:2009年4月29日,杭州上城区投资控股集团有限公司出价7亿元如愿以偿拿到了杭州市上城区南山路勾地块,楼面地价4.6万/平方米,杭州由此产生了地地道道的中国“单价地王”。8月18日,西子房产集团竞得杭州馒头山的两块市中心宅地,共耗资16.8亿,楼面价为24295元/平方米,成为杭州土地公开招拍挂以来买出总价最高的宅地,堪称杭州宅地出让史上的新“地王”。
实际上,“地王”并不只产生于一线城市,在二线省会城市,“地王”身影也是频频出现。在南京,华润置地以22.2亿竞得南京河西所街7号地块,楼面价达到8212元/平方米,刷新南京“地王”记录;在重庆,保利挫败万科,以38亿元的代价拿下重庆江北鸿恩寺地王,刷新了重庆地王的纪录。在福州,融信地产以11.06亿元的总价将原福州锅炉厂地块收入囊中,楼面地价为8805元/平方米,锻造了福州“地王”。在哈尔滨,重庆盛和建设有限公司以12.13亿元的竞拍价夺得哈尔滨市群力新区一块用地,楼面地价达4000元/平方米,创造了哈尔滨新“地王”。
与一、二线城市一样,三线城市的“地王”也层出不穷。以广东为例,2009年7月16日,万科以21.5亿元拿下佛山的一块地,刷新了佛山总价地王的纪录;第二天,经过122轮的激烈竞价,深圳龙光出资7.03亿元拍下东莞一块地块,楼面价格高达4847.25元/平方米,成为东莞新“地王”。
国企式“地王”阵容
2009年中国房地产市场的“地王”现象重演了2007年的盛世图景,但是,城头变换大王旗。与2007年以民营企业和专业房地产开发商构成了“地王”主力完全不同,无数只国有企业参与到了新一轮“地王”争夺战中,并且国有企业在一个又一个竞标之战中不仅出手阔绰,而且大获全胜。据中金公司的统计数据显示,2009年各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由国资背景的企业所获得,这些企业分别来自于钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等多个行业。
全面地审视,组成“地王”阵营的国有企业主要有三大方阵:(一)中央所属的国有企业。根据相关媒体报道,当前中央国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中2009年中以成都中泽置业和珠海中化方兴最为耀眼。前者是中国电子产业开发公司(CEC)的全资子公司,而CEC隶属于中央直属的特大型国有骨干企业中国电子信息产业集团公司;后者则是中国中化集团公司旗下的全资子公司。值得指出地是,这些企业的的母公司并非以房地产为主业,甚至与房地产业风马牛不相及。(二)地方政府所属的国有企业。如杭州上投集团、常州交通产业集团、山东省商业集团总公司、大连港集团等,这些公司也不是以房地产为主业。(三)国有房地产开发商。如万科、保利、绿地、远洋、华润、广州城建等。这些公司有的是中央国资委直管,有的为地方政府直属,而且前者目前有16家活跃于全国各地。
国有企业频繁高调现身而且敢于天价拿地,除了对楼市走势存在着十分乐观地预期判断之外,最为关键地则是大型国有企业手中掌握着民营企业所不可能具有的的庞大资金。以中化方兴为例,数据显示,截至2008年底,方兴地产手持现金63亿元,而通过2009年资本市场的2次定向配股之后,中化方兴又获得了43.3亿元的融资额;不仅如此,该公司2009年还获得了银行授信总金额高达245亿元。资金的充足以及利好政策的影响,难免不使中化方兴成为了房地产行业的超级“阔佬”,如果再加上背后的母公司输血,这些具有大型国企背景的企业更是如虎添翼。
从理论上看,以大型企业集团为主导进行房地产开发,可以运用资本的密集化优势进而打造出更多的房地产强势品牌,提高产品的供给质量,优化房地产的产业结构和产品结构。但是,从国有企业的资本来源以及房地产市场特征乃至整个中国经济结构的要求审视,国有企业大量参与土地市场的一级竞买和地产开发,其反映出的许多深层次问题值得我们关注――
第一,投资导向的缺失。以投资拉动经济是中国决策层自上而下的偏好,特别是在经济出现不景气和不稳定时期,投资偏好更是被加倍强化,而且这种强化主要集中于收效快、收益大的行业。由于房地产业在我GDP的比重接近10%,无论是中央还是地方政府都存在着运用房地产拉动GDP的冲动。在这种背景下,国有资本参与房地产投资与开发的热情得到前所未有的激励与释放。而与此相反,本来存在资本投资短缺的环保、清洁能源等新兴和高层次产业却得不到相应的青睐和追捧。
第二,竞争规则的缺失。大型国有企业依靠着国有的特殊背景从市场获得资本进而获得垄断地位,其资本与资源优势势必抬高土地市场的进入门槛,从而对资本规模偏小的民营企业形成“挤出效应”。以广东为例,目前,占广东房企数量95%的中小房地产公司有46%土地储备不足,有8%甚至已没有土地可开发,这种态势可能会在国有企业继续疯狂“抢地”的推动下继续恶化,并最终形成房地产市场“国企独大”的格局,其与以高度竞争为特征的房地产市场极不吻合。
第三,经济结构的缺失。产能过剩是中国经济的主要矛盾,这一矛盾在金融危机期间得到了意料之外的强化。资料显示,目前我国制造业产能过剩已经达到30%,由于利润空间有限和投资聚集的风险,许多国有企业不可能将融通得来的资本再投向产能已经过剩的主业,但在缺乏其他实体经济投资渠道的情提下,流向土地市场和楼市就成为一种现实的选择。然而,由于住宅与房地产是一个资本密集型、高耗能的行业,它的发展拉动的只是产业链条中技术含量低、能耗高的底层产业,并且是整个国民经济中竞争力最弱的部分。因此,大量的资金流向房地产,客观上将对我国重化工业的发展和经济结构升级造成明显的需求约束,同时也鲜明反应了我国国有企业技术创新动力的羸弱与不足。
第四,产权制度的缺失。大量国有企业投资房地产并将地价拉高势必制造资产价格未来泡沫破灭的风险,但是,与私营企业不同,即便是房地产泡沫真正破灭并造成投资巨额亏损,国有企业也为有最慷慨的东家――国家买单,至于国有企业投资房地产究竟是否赢利,赢利多少,东家也不会仔细过问。诚如诺贝尔经济学奖得主弗里德曼所言:“用别人的钱办别人的事,既不将节约,也不讲效率”,国有企业之所以不计成本地在房地产领域大把撒钱,根本问题在于国有企业所有权主体的非人格化虚置以及相应监管与约束机制的疲弱。
我们还想特别指出,国有企业大规模参与中国房地产市场,并不会带来房价的理性回归和市场交投的活跃,相反可能会进一步恶化中国房地产交易的市场不对称性,抑制房地产市场的热情与活力。一方面,相对于民营企业而言,国有企业有着与政府“合谋”并推高房价的更大能量,另一方面,伴随着“挤出效应”的扩散,国企在房地产市场中的垄断地位得以确立,其市场话语权必将随之放大。受此影响,本已在市场博弈中处于弱势的房地产投资者和消费者将会受到更大程度的盘剥。
新地王的锻造者
稀缺的要素资源一定能够卖一个好价钱,特别是在中国城市化处于加速度过程、以及土地禀赋供给有限的资源生态下,土地更是具有了升值的巨大潜力和空间。但是,土地价值随经济进程的自然性提升远远满足不了多个相关利益主体的诉求,许多人为的因素构成了中国土地价格必须快速扬升的复合拉力,尤其是在相关宏观政策的激励之下,地价的“井喷”和“地王”的诞生就顺理成章。
首先,为抑制金融危机和催生经济复苏而出台的刺激性经济政策成为了新“地王”能够快速繁衍的最肥沃土壤。资料显示,本轮金融危机期间中央政府安排的4万亿投资计划中,与房地产业有直接关系的占到了32%,高层的用心非常明确,运用用房地产市场的复兴来拉动水泥、钢铁等上游产业,从而带动就业的增长。不仅如此,由于2008年全年房屋销售量同比下降了19.1%,为十年来首次出现年销售量下跌,为配合扩内需、保增长的需要,高层直接作用于房地产的政策支持力度似乎前所未有,主要包括:将房贷首付比例从30%降低至20%,首套及改善型购房按揭利率7折优惠,契税和营业税降至1%,开发商资本的自有比例从35%降到20%等。
扩张性的财政与货币政策极大地放宽了企业获得信贷资本的商业环境,而房地产相关政策的改善又刺激了住房的购买需求,驱动房价回升和上涨,进而加快了开发商的资金回笼速度,壮大了企业的自有资本。两种力量的聚集最终增强了相关企业敢于高价拿地的底气和储备土地的能力。据中国指数研究院的统计显示,2009年,贷款占房地产商全部资金来源为22.7%,是2004年以来最高点水平,定金预付占全部资金来源的24.3%,比2008年同期高0.8个百分点,个贷占全部资金来源的11.9%,同比增长2.9个百分点。
其次,企业对土地的“异化”性利用是“地王”频现的最直接、最深厚的内生力量。拿地是为了建房是一般人的思维逻辑,但在许多企业眼中,土地可以作为金融杠杆,实施一种资本倍数放大的财富游戏。观察发现,在2009年诞生的绝大多数“地王”中,几乎都是上市公司或者其控股公司获得,上市公司俨然成为发现和打造“新地王”的伯乐,其背后的诱因非常简单,即源于资本运作之下的融资冲动。
一方面,作为银行贷款的最佳抵押品,土地资源一向是银行的最爱,上市公司光环再加上以土地做抵押,在银行家的眼中,这样的企业无疑是最佳贷款客户,由此形成了上市公司高价拿地――抵押贷款――高价拿地的新循环。另一方面,上市公司通过拿地,不仅可以增加自己的的市值,而且还能提升投资者对其的信心,从而使企业能更大规模、更加快捷地从股市“圈钱”。由此形成了拿地――圈钱――再拿地――再圈钱的又一个循环。仅以房地产上市公司为例,据搜房网发布的《2009中国房企融资调查》报告显示,全国61家房企2009年融资总额约为4000亿元人民币,其中银行授信额度约为2400亿元人民币,通过配股等手段从股市直接融资为1600亿。在这里,房地产企业已经不是地产开发商,而是蜕变成了地地道道的金融投机家。
第三,“土地财政”的延续与发酵形成了催生“地王”的最佳耦合要件。我国实行分税制后,中央财政控制了大部分税收,土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。“向土地要收成,向土地要效益”一时成为地方政府的不二法门。特别是在“地王”的哄抬之下,土地溢价被空前放大,政府财政收入自然水涨船高。因此,住房和城市建设部的研究成果显示,目前土地拍卖的收入占到地方财政收入的的40%―50%甚至更高。
动态数据进一步支持了地方政府“以地生财”的结论。2006年,全国土地出让金收入约为7000亿元人民币,2007年猛增至1.3万亿元人民币,即便是在房市极度低迷的2008年,全国土地出让总收入仍高达9600多亿元。而由于土地交投市场的异常活跃,2009年全国主要城市土地出让收入创出历史记录已成定局。据媒体统计,2009年前三季度,上海土地出让金收入达526亿元,名列全国第一,北京紧随其后,达571亿元,天津势头凶猛,一举突破400亿元,重庆、杭州次之,分别达300亿元,即使是垫底的广州,收入也有100亿元。
至此,一个寄生在土地之上的生态链已经浮出水面:地产开发企业不惜通过高价拿地以贪婪地获取所需资本,并运用地价推高房价的手段获得高额利润;地方政府需要通过土地的竞标拉高土地溢价,从而做大财政收入的盘子。两种“合谋”力量成为了“新地王”的真正锻造者。
闲置土地的罪与恶
按照正常的逻辑,开发商拿到地后应当尽可能快地开工建设,以便资金能够及时回笼。然而,我们观察发现,昔日许多“地王”手中的土地至今仍没有破土动工,土地的闲置化现象非常严重。据戴得梁行的研究报告显示,1998―2008年全国土地购置面积达31.3亿平方米,开发量则仅为19.4亿平方米,约12亿平方米土地闲置。即使从2005年算起,亦有5亿多平方米存量土地尚未动工。尤其是2007年是全国主要城市拍出土地数量最多的年份,但有调查显示,该年全国主要城市排名前10位的地王中,至今仅有2家完成开发,有3家已经开工,1家退地,有4家土地还处于闲置状态。
全国一线城市成为了土地撂荒与闲置的重灾区。据不完全统计,目前北京约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态,而且都还留存于当年的“地王”手中;在上海,目前有1077公顷住宅用地处于批而未用的状态,涉及70多个房地产项目。在广州,2007年出让的27宗地块中未动工或缓开工的“地王”高达24个。
二线城市土地的闲置程度也超乎了人们的想象范围。在长沙,新河三角洲1174亩地块,曾以92亿元的高价摘得2007年全国总价第一“地王”的桂冠,但直到今天却不见开工的迹象。在武汉,位于汉口中心地段的义和巷地块自从2007年被“地王”拍得后至今仍长满杂草;在南京,2007年12月招商局地产联合香港九龙仓以24.1亿拿下位于仙林的G82地块时至今天还是一派荒凉⋯⋯
大大小小的“地王”之所以让费尽九牛二虎之力得来的土地“晒太阳”,主要在于拿地企业存在着几乎一致的四种博弈心态和行为:
第一,侥幸心态――仓促行事致使马失前卒。不少企业不作市场调研,不进行比价分析,手握资金见地就拿,结果导致面粉贵过面包价,开发成本过高,无奈弃工撂地。如华润置地在2007年12月份以6291元的楼面地价拍到的北京大兴17号地,当时周边房价只卖到6千块钱左右,华润在2008年年报中不得不计提高额存货跌价准备,而且该地块至今还未动工。
第二,赌徒心态――看涨房价谋求未来收益。由于拿地价格太高,与当时周边楼价相比没有明显优势,但地产商对未来房屋价格作出乐观预期,因此有意推迟开发和入市时间。如北京春光房地产开发有限公司于2007年12月投标取得的北京朝阳区来广营乡清河营村2号地,当时的楼面价达到4681元/平方米,春光房产一直推迟到2009年5月才动工,因为目前该区域的新楼盘最低时也卖到9000元/平方米。但是,如果开发商房价上涨的预期落空,要么继续闲置土地,要么因为不能卖出预期价格而自认倒霉。
第三,投机心态――寻找时机非法转卖获利。香港盈科大衍地产公司于2006年拍得北京长虹桥四号地块后,不仅三年半时间没有开工,而且于2009年8月将该地块作价转让给了香港上市公司瑞安建业,盈大地产赚取税前利润约2.35亿港币。
第三,轻责心态――约束不力引致肆意妄为。按照规定,土地闲置满两年,应当依法无偿收回的,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。不过,这一硬性规定在实践中几乎成为空文。原因是:如果土地闲置超过两年,开发商可以通过象征性开工以躲避政策追究,又能继续闲置,同时,即使开发商闲置过期,政府基本上没有按期收回土地;而即便是退地,开发商所付成本也是不关痛痒。如广州市2007年未开发土地中总价最高的广州开发区块地尽管当时拍出了44.75亿元的天价,但是最初开发商的定金只有8000万元,占整个地价的不到2%,倘若按照这个比例支付闲置费,显然对违规开发商起不到丝毫的震慑作用。约束机制的疲软导致不少企业既敢高价拿地,更敢长期荒地。
“地王”晒太阳所引发的负面经济效果不言而喻。一方面,由于土地不能及时有效的开发和利用,土地资源浪费严重;另一方面,土地闲置容易导致土地供应紧张,造成了近些年我国房产市场整体性、持续性的供不应求,并助长了地价泡沫和房价泡沫;再者,土地存量闲置意味着土地的流动性受到抑制,引致土地市场交易信号的失真,土地价格发现机制扭曲;特别是,部分企业在土地市场中的违规投机的行为,破坏了正常的市场游戏规则,使房地产开发成为只赚不赔的生意,既不利于房地产业的健康发展,也对合法经营企业形成一种极大的不公平,市场优胜劣汰机制遭遇贬损和破坏。
地价推高房价?
尽管针对中国房地产市场的宏观调控措施不断出台,但国内房价依然昂首向上的趋势却没有得到任何改变。根据过中国房地产信息集团提供的数据显示,过去五年,全国房价平均上涨了大约两到三倍,其中北京、上海、深圳2004年商品住宅的价格分别是每平方米4747元、5761元和6385元,但到2009年9月底,三地房价窜升到了每平方米12482元、12016元和13893元。特别是伴随着2009年中国经济逐步摆脱金融危机的阴影,房地产市场更是一扫过去一年多的阴霾,出现连续8个月上涨的亢奋行情,而野村证券的分析结论,接下来的中国房价还会继续上涨。
在推动房价上涨的诸因素之中,地价一直被舆论提到被声讨的前台。但是,究竟是房价拉起了地价,还是地价推升的房价,却如同哲学上的鸡生蛋还是蛋生鸡那样始终没有弄出个子丑寅卯来。全国工商联在一份调查报告中称,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%,其结论是地价乃房价上涨的罪魁祸首。然而,国土资源部却在对100多个城市的抽样调查后明确指出,目前中国地价占房价的比例为15%―30%,平均为23%左右。地价并不是推高房价的主要原因。并且国内著名的房地产研究机构易居中国也似乎得出了与国土资源部一样的推断。该机构在不久前发布的一项调查结果显示,北京、上海、广州、深圳、南京、重庆等国内十大楼市典型城市的地价占房价平均比重为25.7%,其中京、沪、广、深四个一线城市的比重略高一些,在27%―30%之间。不过,针对国土资源部的结论,中国房地产协会指出,国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格,这与后来房地产销售时的价格有时间差;同时,土地增值税跟地价密切相关,并且所占比重较大,而国土资源部公布的地价中增值税并不在其中。基于此,中房协认为国土资源部的结论经不起考验。
争论归争论。笔者认为,在地价与房价的关系上,应当客观地确立以下三种判断:一是无论地价与房价之间的比是多少,土地成本必然会打入房屋价格,其对房价不可能不产生推波助澜的作用;二是“地王”价的不断刷新可以确定为楼市的风向标,因为在面粉的价格比面包的价格贵之后,“面包”一定会涨起来。三是“地王”改变了开发商和消费者的预期,可能引致房地产市场泡沫的再现。明确了以上三点,地价推动房价就成为必然。
实际上,现实中地价推升房价相对于我们的主观判断要简单和清晰得多。其中一个非常能说明问题的事实是频频出现的“地王”已经对周边区域的地价、房价起到示范效应,并直接推动房价的上涨从核心区域向周边地区扩张与蔓延。据悉,当富力地产以楼面地价1.5万元/平方米竞下广渠路10号地后,其周边二手房价纷纷上涨了3000元/平方米。中化方兴以1. 6万元/平方米的楼面地价竞得广渠路15号地块后,周边房价迅猛窜升到了20000元/平方米。同样,当广州城建拿下珠江新城地块后,周边小区的房价就上升到了2.5万元/平方米,涨价幅度达到10%,最高涨幅甚至超过30%。
拿地是为了屯地进而达到推高房价的目的是许多“地王”的惯用手法。据中国房地产测评中心发布的统计数据显示,截止到2009年三季度末,国内10大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。其中恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。业内人士据此指出,按照目前开发商手中所囤积的土地数量,足够其开发10年甚至30年以上。
需要特别指出的是,开发商大规模地囤地并非是由于土地供应不足所引起。为了从增加供给的角度防止房价过度上涨,改善楼市供求关系,2009国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。然而大幅度增加的土地供应,似乎并没有调动房地产企业的开发热情。以北京市为例,2009年北京推出的土地数量不仅比往年显著增加,同时还拿出了1000 亿元进行土地储备,但北京的住宅开工面积不升反降。据统计,2009年1―9月,北京住宅新开工面积为713.4万平方米,比去年同期大幅度下降29.9%。开发商大肆屯地的直接目的就是减少土地的实际供应量,形成土地供不应求的的市场假象,从而增大房价上涨的预期或者直接推高 房价。
谁来约束“地王”
用高房价向消费者转嫁高额的土地购置成本进而回收利润,“地王”们似乎完成了一个精彩的土地财富增殖过程。然而,出来混,迟早是要还的。由于土地的溢价风险和政策调控风险,不少“地王”最终也掉进了自己编制的财富陷阱之中。
让我们看看昔日“地王”们的一幅幅“败战图”吧――
2007年6月,志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块,2008年6月退地,志成企业违约损失超过3000万元。
2007年9月,福州融信地产以每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段,2008年3月,融信地产以损失7000多万元保证金的代价“吐出”福州“地王”。
2008年2月,广西恒楷置业以2.7亿元拍得南宁中山路特色商业街旧城改造项目,同年5月,因未支付履约保证金被罚没500万元,同时被收回土地使用权。
2008年8月,苏宁集团经协商,与上海黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同,退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。
⋯⋯
2009年产生的“新地王”们面临的未来命运也并不乐观。一方面,土地的超额溢价宛如一枚定时炸弹悬挂在“地王”的头顶之上。资料显示,截止到2009年10月,全国城市土地出让溢价平均超过了57%,而且2009年“新地王”中已经有70%的地块出现地价高于房价的局面,这种状况一旦遭遇到政策与市场紧缩,天价土地很可能演变成开发商的坟墓。另一方面,房地产存在着5年周期的市场定律,过去5年中国房地产市场总体是亢奋向上,但未来关于房地产政策的紧缩预期正在随着经济基本面的改善而不断强化,一旦这种强化演变成抑制市场刚性需求的力量时,“地王”们难逃退地陪钱的厄运。
当然,也许人们对于“地王”们大喜大悲的故事并不感兴趣,对于他们自酿的苦果也不会投去同情的目光,但是“地王”乱像从而带来房地产市场乱像的结果却无法脱离公众和政府的警觉视野。正是如此,官方针对“地王”现象的调控之拳似乎从来没有停止过――
1994,国务院颁行《城市房地产管理法》,1999年,国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》,两部法规中明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”。
2008年1月,国务院颁发《关于促进节约集约用地的通知》,再次重申土地闲置满两年,依法应当无偿收回;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费的规定。
2008年7月,国土资源部、国家工商行政管理局联合颁布《国有建设用地使用权出让合同》,提出了土地开发必须按照合同中的开工期限和竣工期限严格执行,否则给予相关的处罚。
2009年11月,国土资源部印发《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》,其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限,要求大城市不能超过20公顷。
与中央政府相呼应,地方政府整饬“地王”的政策也开始启动。据悉,针对2007年部分违约的“地王”,广州市政府已经对包括万科、保利及富力地产在内的8家房地产企业作出处罚决定,而且截止到目前广州市已经收回了26.9平方公里的闲置土地。无独有偶,北京和上海等城市都已决定通过加大土地供应量来抑制地价和房价。
但是,从政策的执行力度和连续性来看,公众似乎并没有寄予过高的期待,平抑“地王”现象进而抑制房价过快上扬还需要进行具备持久性和约束性特征的制度创新――
招拍制度。主要是,拍卖结果改“价高者得”为“价中者得”(去掉离谱高价和低价,取中间价格);要规范招拍流程,特别是在现场竞价环节应当进行风险提示,避免竞价者的盲目叫价冲动。
监管制度。土地供应后,为确保开发企业按照招拍挂过程中事先确定的规划指标完成开发,应建立单宗地地块出让规模跟踪监控制度,针对“天价地”尤其应重点防范企业把自身承担的风险转嫁给社会承担。
信息公开制度。政府相关部门应当在前期市场调研的基础上,在土地整理储备排查阶段加强信息摸底,了解市场需求,结合政府意识制定年度土地出让明细表,并公示出让的所有土地。要及时公开土地拍卖结果和竞买者的信息,置土地开发和经营者于社会大众监督之下。
财税制度。一种思路是,将土地出让金大部分收归国有,并严格按照规定的比例用于廉租房建设和保障性住房的建设之上,由此抑制地方政府高价卖地的冲动;另一种思路是,即便土地出让金仍归地方政府所有,也应当硬性规定其绝大部分或者国家采取征收地方所得税的方式提取部分资金用于廉租房建设和保障性住房的建设。FIC
(作者系广东技术师范学院经济学教授)