作者简介：沈媛媛，首都经济贸易大学，经济法学2010级研究生 摘 要：由于我国房市的持续高温、房价不断飙升，我国房屋交易市场违反约定、规避法律的现象日益凸显。房屋所有者在签订买卖合同后，看到房价的不断上涨，往往寻找各种借口解除合同甚至公然违约，将房屋转卖给他人以获取更为丰厚的利润。本文拟结合我国司法机关大量的审判实践，针对房屋交易过程中常见的“一房数卖”等问题，发表自己的见解，并提出相应的司法、立法对策。
关键词：房屋买卖;一房数卖;债权;物权
由于我国房市的持续走高，房价一路飙升，连续多年刷新历史房价峰值。在这个过程中，一些业主在更为丰厚利润的驱使下，屡屡做出 “一房数卖”的行为。本文笔者通过对大量“一房数卖”司法裁判实践的分析，厘清我国现有房地产法律制度的规则与价值导向，评析我国相关立法的优劣，并最终提出建议。
所谓“一房数卖”，是指出卖人就特定房产，同时或顺次与多个买受人成立买卖契约。1在司法实践中，“一房数卖”案件的判决结果由于当事人履约程度的不同、房屋产权证明变更登记与否以及受害人损失的大小等具体情况的不同而存在较大差异，具体问题大概包括以下几类：
1、已过户的“一房数卖”
房屋所有人往往是在与第一个购房者签订购房协议后，房价大幅上涨，遂与其他购房者另行签订购房合同。对于先后两个房屋买卖合同的效力，目前司法机关在审判过程中基本达成共识，即该两个合同均为合同双方当事人真实的意思表示，双方基于平等协商就房屋的价格、履行期限、地点、交付方式、违约责任等权利义务达成意思一致，是双方意思自治的表现。且该合同并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故两个合同均已成立并生效。但房屋作为一种典型的不动产，其物权的变动以登记为生效要件。一旦房屋所有人将房屋产权证明过户到一个买方名下，交易相对方便取得了房屋的所有权。此时，原房主已经丧失了房屋的所有权，与其他买家订立的买卖合同由于物权的灭失而造成支付不能，故其他买家签订的合同虽然合法有效，但是不能要求原房主继续履行，只能主张其由于根本违约而造成的违约责任。
2、未过户的“一房数卖”
在司法实践中，房主一房数卖，在尚未与其中任何买方进行房屋变更登记之前，就被其中一名或数名买受人发现并起诉要求与之履行房屋买卖合同的情形，为数不少。根据“债务人任意履行规则”，房主有权选择履行任何一个已经签订的房屋买卖合同，而将房屋交付给任何一个买受人并进行过户登记。对此，司法审判机关通常根据个案情况，采取两种不同的审判策略进行审判。一，当出卖人已经将房屋交付给一名买受人使用时，该买受人便基于买卖合同在事实上管领了该房屋从而形成了一种有权占有，这种占有是应当受到法律保护的。而且，从国际私法的角度看，房屋的交付是房屋出卖人对于房屋买卖合同的“特征性履行”，相比较房款的支付，它更能体现出房屋买卖合同的特性。另外，从法律经济学的角度来看，由房屋的实际占有人取得房屋的所有权也最为符合“效益最大化”的经济原理。二，在一房数卖且均未过户，出卖人已将买受人支付的购房款挥霍殆尽的情况下，无论判决将房屋过户给任何一方，其他买受人都将承受出卖人无力偿还购房款及赔偿损失的风险。因此，有些法院便大胆采取了如下解决方案：判决将诉争房屋拍卖或采取其他方式，按双方付款的比例弥补各自所受的损失。虽然该种判决的合理性有待商榷，但他的确体现出了法院在平等保护受害方合法权益方面所做出的努力。
3、“一房数卖”中的惩罚性赔偿――双罚原则
针对“一房数卖”行为，最高法颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释在第8、9条处规定了无法取得房屋的买受人除了可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此外，出卖人如有欺诈行为导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人同样可以作此主张。所谓惩罚性赔偿，也称为示范性赔偿或报复性赔偿，它是指法庭所作出的赔偿数额超过了实际的损害数额的赔偿，是对真实赔偿的一种“附加”赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。2
通过对法条的分析与实际案例的比较，可发现该法条在具体适用时还存在着明晰的边界。如：条文中规定的商品房买卖合同，对主体有特殊规定，即出卖人必须是房地产开发企业而不是所有房屋买卖合同的卖方，而买方为不特定的社会个体，包括自然人和法人。解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售与现售。政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、个人所有的私有房及二手房买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用于该解释。3《商品房买卖合同纠纷解释》还对惩罚性赔偿数额的上限做了限制，即并非购房款全款的一倍，而是已付购房款的一倍，而且并非所有案件都一律赔偿已付购房款一倍的损失，而是由法院根据案情需要来酌情进行处理。
4、“一房数卖”中的补偿性赔偿――损害赔偿数额的认定
根据房屋买卖合同签订的进程不同，因对方的过错而主张的赔偿责任也主要分为两种：一种是出卖人在尚未与买受人订立本合同，仅仅签订了诸如认购书的预约合同之后，便将房屋出售给他人并过户，此时由于正式的房屋买卖合同尚未订立，出卖人承担的应为缔约过失责任，主要是对买受人基于信赖利益而支付的一系列准备费用的补偿4；另一种则是更为普遍的在房屋买卖合同签订后，履行完毕前，出卖人将房屋转让给他人的，应承担相应的违约责任，主要是对买受人履行利益或称期待利益的补偿。
这仅是在学理上的定性分析，但在司法实践中，对于买受人的损失如何予以赔偿，司法判决，尚未形成一个基本的共识。即在进行损害赔偿时，机会利益的损失应否赔偿。由于出卖人的恶意违约致使合同无法继续履行后，买受人要想购买到与原合同中同等质量的房屋，需要多支付的资金数额，能否要求出卖人赔偿。在司法实践中，法官在判决书中基本不对损害赔偿金的性质加以解释与说明，而是略显随意地“酌定”一个居中的数额，从而达到息事宁人的效果与目的。这种“和稀泥”的处理方式不够理智，应当让出卖人承担买受人机会利益的损失，将转卖房屋所获得的全部价款补偿给买受人，才能使他完全失去恶意违约的动力从根本上减少该类民事纠纷的发生。结语
“一房数卖”作为房地产领域甚至是法律领域一个古老的话题，随着我国经济的高速发展及房价的不断攀升，近年来又焕发出了新的活力。房屋买卖纠纷标的额的不断上扬，范围的持续扩张，数量的井喷式增长，都引起了司法机关甚至政府的高度重视。然而，要想从根本上解决“一房数卖”问题，必须加大对于恶意违约的出卖人的惩罚力度，有理有据地增加受害人的赔偿数额与范围，使出卖人的转卖行为真正无利可图，只有这样，才能从源头上遏制其“一房数卖”的动力，最终达到减少“一房数卖”现象的目的。（作者单位：首都经济贸易大学）
注解
① 参见赵勇山：《房地产法论》，法律出版社2002年版，第291页。
② 参见王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社2000年版，第516页。
③ 参见洪学军：《房地产法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2007年版，第432-433页。
④ 参见刘成林、叶永祥《房屋买卖争议处理法律依据与案例指导》，中国法制出版社2009版，第33页。
参考文献
［1］ 陈小君：合同法学［M］，中国政法大学出版社，2007年版
［2］ 贺桂华：论商品房买卖中的诚信缺失及惩罚性赔偿［J］，西安邮电学院学报,2007年第3期
［3］ 柴志虹：“一房数卖”房屋所有权最终归属问题浅析［J］，内蒙古师范大学学报(哲学社会科学版)，2006年第12期