物业矛盾分类化解调查报告 ? 一、?? 物业矛盾类型 今年1-8月,我办共办理物业信访矛盾437件,占局信访总量的45%左右,其中网上问政 118件，市长热线110件，民意直通车10 件，省长信箱19 件，来电来访176起，?????????? 主要矛盾突出在：1、物业服务不到位、限制业主充水充电；
收费高，质价不符；
2、小区私搭乱建，家庭餐馆油烟、噪音扰民；
3、小区车位紧张无法满足业主需求，且车库、车位只卖不租、收费高；
4、水、电、气、暖未终端到户，收费高；
5、业委会成立难，换届难；
业委会和物业及业主之间的矛盾突出。
二、?? 主要特点及案例分析 今年来，物业信访总量呈上升趋势，分析原因：
1、主要在开发商因资金问题，设施设备配建不到位，水、电、暖未终端，南北世纪城、中央郡小区业主群体性上访，反映小区水、电未终端，暖气未开通。我局就该问题成立工作专班，督处开发商筹措资金进行电改，现电改已进入施工阶段。
2、物业服务质量引发的矛盾。一是大洋五洲业主多次通过省阳光信访、市长热线等反映物业公司收费高，服务不到位，质价不相符等问题，要求降低物业费，我局信访室、物业科、监察大队多次到现场，就业主反映的问题一一落实，进行现场督办整改，并建议小区业主尽快召开业主大会，成立业主委员会，就物业服务等级和收费标准进行讨论决定。二是家和苑小区业主反复投诉物业公司服务质量差，近三分之一的业主不交物业费，因该小区属于保障房项目，物业收费较低，加上部分业主不交物业费，造成物业公司经营困难，服务水平下降，形成恶性循环，我局要求物业服务企业加强内部管理提升服务质量，争取大部分业主支持，对恶意欠费的业主可通诉讼、仲裁等司法程序清缴。
3、成立业主委员会引发的矛盾。百强学府花园、东方明珠城市花园业主通过省长信箱、市信访局群访等渠道反映成立业主委员会过程中，开发商不配合，拒不移交资料，由于该问题属于执法范畴，我局监察大队已受理正在调查处理。
4、房屋质量问题引发物业矛盾。远洋国际小区业主多次向市领导、省住建厅反映外墙瓷砖脱落，有严重安全隐患，要求开发商履行保修责任，开发商认为该房屋已过保修期，不应承担维修责任。经我局、**区政府多次协调，最终开发企业同意支付50万元，我局垫资100余万元资金先行维修，待新一届业主委员会成立后，经司法程序，确定其外墙脱落问题的责任主体，并由责任主体负责落实政府垫资部分的维修资金。现建设单位已开始组织施工，目前工程已完成40%，预计6个月左右维修完毕。
三、解决办法 1、根据《湖北省物业服务和管理条例》要求，我局正在起草《**市物业服务和管理办法》，针对我市物业管理中出现的问题，制定出实际可操作性的办法。
2、尽快出台物业保修金政策，对开发商设施设备不到位，不履行保修义务的，可动用物业保修金进行维修、维护，减少物业矛盾。
3、强化**市物业管理工作领导小组职能，协调各职能部门齐抓共管，共同化解物业信访矛盾。
4、根据《湖北省物业服务和管理条例》、市政府《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》（十政办发【2012】150号）文件精神，强化属地管理原则，尽量将矛盾化解在基层。
5、根据《湖北省物业服务和管理条例》规定，报请市政府出台相应办法，保证水、电、气、暖等由专营单位终端到户。
6、尽快建立物业服务企业信用评价体系，对不诚信的企业进行扣分，并在媒体上进行公示。
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