中图分类号：F276.5文献标识码：A文章编号：1003-2738（2012）01-0221-01 摘要：随着我国市场经济体制不断深入，房地产税制的不完善，严重影响和制约了房地产业的健康发展。完善我国房地产业的税制结构，将税收工具合理运用到房地产市场中，物业税体现出越来越重要的意义。
关键词：物业税；必要性
近年来，房地产业蓬勃发展，房价更是借去年声势浩大的金融风暴扶摇直上。为拉动内需，我国四万亿的投资计划令房地产业获得了9,000亿元的资金投入，这为房地产业的进一步发展提供了稳定的契机。然而，伴随着房地产价格虚高，实际上已“供过于求”的房地产市场却仍不能满足居民基本住房需求的现象。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和供给两方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
物业税作为保有环节的税种，其开征有利于优化我国现行的财产税制，解决我国房地产税种繁锁，重复征税；税基不合理、重复课税；计税依据不合理、征税范围狭窄等问题，对促进房地产资源合理分配与利用，促进房地产市场健康发展具有重要的意义。更为重要的是，以物业税开征为契机，建立适合我国国情的房地产税制。物业税开征的必要性主要有以下几点：
（一）助推我国税制改革，完善我国现行房地产税收体系。在过去的十年间，我国房地产业持续快速发展，在国民经济中发挥了越来越重要的作用。但随着我国经济体制改革的深入进行，原有房地产税制已不能适应房地产业的蓬勃发展。我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。征收物业税，就是要将现行的房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等各项税费合并，取消房地产流转环节的各种税费，转化为在房地产的保有环节统一收取；统一内外税制，打造公平合理的税收环境。根据这一性质，征收物业税将改变目前对房地产税多税种、多环节、重复课税的现状，建立良好的财产税制模式，完善我国现行税制结构，促进房地产事业乃至整个市场经济的长期、健康发展。
（二）规范政府行为，增加地方财政收入，降低金融风险。我国现行土地出让制度下，房地产价格中包含了土地使用期限中所有者所应缴纳的大部分税费，这些税费作为本届政府的财政收入纳入本届政府的预算，在一定程度上助长了地方政府短视的机会主义行为方式，只顾开发现有土地资源，而不从长远考虑投资环境建设。由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,国外许多国家和地区大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高, 物业税征收以后，地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。此外，通过物业税的征收，进一步挤压了房地产市场泡沫，对提高政府调控能力，降低地产金融风险意义深远。
（三）调控房地产市场，抑制房地产市场过度投机行为。目前不规范的市场环境，已经造成了房地产投资过热的现象。“炒地”、“炒楼”投机现象极为严重，甚至出现了“温州炒房团”这样的专业炒家。近乎疯狂的炒楼行为导致许多城市房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策,更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有,改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整,更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产,使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。
另外,通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时,调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退,住房需求不足时,降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。
（四）有利于调节贫富差异，维护社会稳定，促进社会和谐。目前自住住宅免税，90%以上出租住宅政府收不到税，拥有大量住宅的富人实际上没有交税。房地产产权是通过政府保护来实现的，政府必须为这种保护付出代价，如果保有房地产无需交税的话，拥有大量房地产的富人实际上获得更多的优惠。征收物业税使富人根据他的财产作出恰如其分的付出，这才公平。此外，随着我国住房制度的改革，居民住房的商品化程度已有了很大提高，住房占有量的多与少，在一定程度上讲，已经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准。物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。
结语
从上述分析可知，物业税已经达到“箭在弦上，不得不发”的时刻，而在开征初期，势必面临一定困难，但不能知难而退，要攻坚攻难，本着循序渐进的原则，稳步实施。
作者简介：孟杰，男（1974-），北京人，任职于华北水院水利职业学院，为华北水利水电学院研究生院研究生，专业：马克思主义基本原理，研究方向：政治经济学，职称：会计师、经济师。