【摘要】本文结合农村集体土地征收的有关规定和在具体工作中遇到的实际问题，从城中村改造与土地利用总体规划的衔接、地类及权属的调查审核关系到城中村改造用地的开展、征地过程中政策规范与实际情况的不衔接、征地补偿及安置等几方面对城中村改造工作进行了分析并提出了个人意见。
【关键词】城中村改造；土地管理；探讨
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农民与居民、本村社员与不同身份人员的利益分配问题小的方面涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起方面之广、内容之细决定了城中村改造中土地管理责任之重大任务之艰巨。
笔者是从事最基层土地管理工作，切身感觉城中村改造政策一经制定，实施起来就涉及到许多具体的土地问题，就能想到的谈点看法。
1 严格城中村改造规划与土地利用总体规划的衔接。
一个科学可行的土地规划是城市发展的基础，遵循规划控制条件是主导，城中村改造中，做好与地利用总体规划的相互衔接至关重要。相对土地利用总体规划而言，一个基期规划已经限定，其中各种用地的数据指标以及规划用地区域位置几乎不容改变，因此城中村改造规划是否与土地利用总体规划相衔接是一个关键的问题。城中村改造具体实施时，地方政府是看资金情况计划实施的。以我在的城区来说，政府是先将整体改造区域的道路及基础设施建设作为改造的第一步，按照城中村改造规划定位整体区域规划。如工业区、商业区、政府办公区以及街路等。在完成整体框架改造后，再逐步实施内部改造。这就要求对规划中的指标数据进行科学合理的分析，对于城中村改造区域内土地利用总体规划中已限定的建设用地区域，认真调查研究，科学可行的规划好各类用地，做到高效集约，并充分利用原有的建设用地作为改造安置的先决用地因素，结合土地利用总体规划科学设定城中村改造的中长期改造计划及年度土地供应计划，尽可能减少占用耕地计划指标。
2 地类及权属的调查审核关系到城中村改造用地的开展
改造地区长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的建设用地布局杂乱无序，既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。由于行政区划调整等情况造成土地权属和使用相对混乱，建筑审批手续要件参差不齐。因此，在征地过程中，对权属的审核、地类以及一些相关要件的准确性及合法性审核认证就非常关键，对一些问题处理上的政策把握也至关重要，关系到征地拆迁、补偿、上报组卷及审批等一系列工作是否能够顺利开展，更关系到城中村改造中政策的实施。这就要求，在前期工作中，要做到细致深入，认真严谨，对改造区域内的实际情况做到事无巨细的彻底清查，掌握第一手资料，针对所了解的情况制定具体的改造方案，做到有的放矢。
3 征地过程中政策规范与实际情况的不衔接。
征地审批过程中，一些必备的要件是必不可少的，如：集体建设用地使用证，农村宅基地使用证等。这些手续，一些村镇还还没有开展办理，有些多年形成的集体建设用地，没有审批及登记手续，集体宅基地登记工作才刚刚开展，多数地区还未开始。而上报审批过程中还必须提供，矛盾很显现，操作起来十分棘手。事实上，我们不得不承认，在《土地法》实施之前及开始实施的一段时间内，我们的土地管理及地籍管理还存在许多不完善及不到位的地方，用现在已经逐步走入正轨的土地管理现状去要求那些《土地法》还没有出台或者刚刚出台不久时的土地管理状况，明显是达不到条件的。这就需要，在城中村改造政策出台之前，要深入实际调查研究，在充分考虑改造过程中农民、集体切身利益及城市发展需要的同时，也要充分考虑地区的实际情况及与政策相关的实际情况，制定详细的审批细则，做到依据合法，且操作起来切实可行。如，哪些用地是不可以审批的，哪些用地是需要相关部门补充相关材料的，那些是需要完善的包括程序、要件等，这样就使得用地报批更加规范化、合法化。
4 征地补偿及安置。
城中村改造是将集体土地征为国有，在征地过程中，补偿及安置工作政策性强，且操作起来繁杂敏感，一旦有纰漏就会影响到整体工作的进展。目前，城中村改造国家还没有明确的政策法规，大家都是根据各自地区的实际情况结合土地、社保等政策摸索着进行。如征地过程中的土地补偿，现阶段，我市的征地补偿是按照省政府的征地区片综合地价进行补偿的，而在听证过程中，多数农民会对补偿标准提出异议，认为相对较低；因为在此补偿中，去除村集体提留部分，做为农民社会保障安置费用，而社保安置是由村民个人、村集体、政府三方出资，一部分农民年龄较小，社保年限较长，需缴纳的费用相对就会较高，这样其所得征地补偿就所剩无几，从长远来看，农民觉得没了地就没了生活保障。因此，社保安置很难落实，而征地过程中，没有落实社保安置，就不能获得征地批准。这是一个链条式的，相互制约着。所以，制定可行的城中村改造征地补偿和安置机制，势在必行。
城中村改造工作给土地管理带来新的考验和新的课题，我觉得对土地管理来说这是一个不容忽视且必须认真对待的问题。改造中，大量的土地所有权性质的改变，土地使用用途的改变，一些违法用地的多发等都是土地管理最管敏感且必须管理的范畴，上述想到的一些问题只是在工作中的一点点，还有大量需要认真研究探讨，有待随着国家政策法规的不断完善，在今后工作中逐步成熟，把此项工作做的更好。