【摘要】随着我国社会经济的快速发展，旧城改造和城镇化进程也日益兴盛，房产拆迁因为受到社会关系的影响，直接的影响到人民群众的经济利益。正是因为房产拆迁所涉及的经济利益较为广泛，造成许多新建住房在价格上上下浮动，这也是在间接方面对我国的高房价提供了依据。以下我将围绕房产的拆迁成本及房价做详细的阐述。
【关键词】拆迁成本；房产；房价；影响因素
拆迁、房价一直以来都是围绕在房产市场上的大问题，并一直影响着房价的水平。对于房产开发商来说，拆迁成本的高低始终是影响其房产售价的重要因素，对于过高的拆迁费用来说，该地区的房价水平必然会有所提高，他们不会贸然增加自身负担，而与市场同轨。另一方面，过高的房价又为拆迁成本提供了依据，由此以往二者形成了相互影响的态势。所以如何正确选择拆迁成本在地价中的合理构成，成功转嫁拆迁成本而又能合理的维系房地产价格总水平，成为了房地产市场新的问题。
从理论上讲，拆迁成本降低，土地成本相应下降，房价也会相应降低。但问题在于，现实国情与这个理论不相符，社会中也会出现许多与之相悖的现象。在我国，房地产开发成本及房价的参考依据包括以下三个部分：地价、经营管理费用、建筑成本。对于以传统建筑业为支撑的中国经济来说，土地价格就成为了最重要的影响因素。而现阶段我国的土地价格构成包括征地拆迁费、土地开发费、收益金、配套费等。社会中的高房价的出现，必然是较高的土地成本，而土地成本的过高则是拆迁成本的过高。这也从侧面说明了拆迁成本与房价的关系是密切的。
1 关于拆迁成本的分析
1.1 拆迁成本的含义
拆迁成本是发生在拆迁过程当中的人员安置补偿费用以及在拆迁过程中产生的经营管理费用。在我国，土地是属于国家所有的权力，房产开发商需要通过支付相应数量的开发费用，才能从政府获得其使用权力。换句话说拆迁就是通过合法的利用国家的法律保障制度，通过使用金钱或其他手段实现土地使用权转移的一种强制性机制。拆迁常常被定义在民事行为的行列中，其往往是以平等、自愿、公平的原则为基本出发点的。同时拆迁又是一种特殊的民事行为，是在政府管理部门批准监督的前提下进行的，为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，具有规范性、强制色彩。其中政府的管理部门在拆迁中的角色特殊，这在我国相关民事法律中体现比较明显。
在拆迁行为进行的同时，必须给予被拆迁者以货币补偿，补偿金额根据被拆迁房屋所在的区位、房屋的用途及房屋的建筑面积等因素而定，并以房地产市场评估价格为依据。通过事物的质量去制订相应的价格是市场行为不变的规律，但市场也会有相悖的时候，况且拆迁不仅仅是经济补偿的简单关系，他还涉及到宪法保障的居民居住权利等的影响，有甚者都达到了难以用经济手段计量的地步。有统计表明，拆迁补偿安置费占整个开发成本的50%。房地产资本运作要带来其合理的利益回报，房屋的售价就必须依据成本来制订。
1.2 拆迁成本的组成
拆迁成本及拆迁费用，其具体包含了水掐头、动迁户电话停机费、电掐头、有线电视拆除费、电表损失费、煤气掐头、热网掐头、补偿费、拆迁服务费等。土地出让金、建安费、公共设施配套费、前期费用等依据拆迁还原面积来分摊。
1.3 拆迁成本的特点
相对于其他的经济措施，房产拆迁的成本管理更为复杂，消耗的时间不仅长，而且拆迁的工作要求详细高效。因此，房产拆迁的成本具有其自身的特点，成本核算上也存在一些问题。一方面，房产的拆迁成本是一系列的，并不能进行随意分摊。在拆迁的过程中，原定于拆迁用途的部分房产成本因为种种原因，可能会出现运用不到位的情况，没有按照实践用途转出，有时还会出现有关内容根本不做任何分摊的现象。由于以上原因，就会造成拆迁成本的审核部分偏离实际情况，进而无法正确完整的形成成本资料。另一方面，在拆迁过程中，实际的工作量与会计部门的财务账面成本结转不一致。形成拆迁成本核算依据的滞后性和失误性，导致拆迁成本核算缺乏正确的依据。给之后房产售价的决策造成影响。再者，在拆迁过程中，企业投入的人力成本难以用确切的量来计算。拆迁工作需要投入大量的时间和精力，对拆迁对象进行耐心的安抚工作，并进行有效地安置，所以工作中出现的不确定性因素较大，具体成本也无从着手。同时，再加上企业中相关财务人员专业水平低，工作不细心等因素的影响，造成房产拆迁成本无法正确的进行考核。
2 影响房价的因素分析
房价的制订有多方面的影响因素，一般来说是由社会、经济、政策、环境、物业管理、交通基础设施等集结而成的。目前来说，很多因素是相对稳定的，而交通基础设施建设的影响，常常是最不稳定的因素。社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则房价会趋于平缓甚至下跌。政策因素，比如住房政策、城市建设与土地利用规划等等，都会影响房价的涨落。
路通桥架后，大量的居民迁离市中心，选择交通便捷的市郊，但交通基础设 施建设并不能从总体上支撑和提升房价，它只是起着一种人口优势转移的作用。因此，考虑交通影响房价的因素时，应以人口流动作为考虑的重要因素，而不只是以有无在建、待建的交通基础设施为标准。人口的流动是影响房价的直接因素。交通基础设施建设，是影响房价的间接因素，它通过影响人口流动来影响房价。 从整体上来看，交通设施建设，通过人口优势的转移，调整各区域房价的比价。但是，有的因素同样影响人口优势的转移，以至于影响各区域房价的比价。赞同
3 拆迁成本与房价的相互关系
对于我国现阶段的房地产市场来说，较高的拆迁成本被隐藏在居高不下的地价中，并通过地价的日益抬高而凸显。这正体现了因为拆迁的因素影响商品房的成本，进而影响房价的水平。换句话说也就是，拆迁成本的投入最终是由商品房的销售来收回。在考虑到这一影响因素对房价的定位确定起到了很重要的作用，所以在对工程预算、工程结算等也给予了比较明显的重视。另一方面，房屋价格的居高不下也在一定程度上影响着拆迁成本。一地区的经济水平较高，房屋的销售价格也会水涨船高，进而带动房地产市场及二手房市场的兴盛，大面积的拆除或改造工程的兴建，必然会形成高投入的局势，进而影响拆迁成本的增加。这也从侧面反映了我国房地产市场的高增长形式。
4 结语
建筑业作为我国经济发展的重要支柱产业，在我国的经济建设中扮演着重要的角色。对于我国现阶段的房地产事业，依然存在着许多这样或那样的问题，土地价格的不断攀升，为今后的房地产事业提出了严峻的挑战。怎样才能最大限度的缩小建设成本，特别是新形势下旧城改造工程，拆迁对象的安置转移问题将会是影响我国房价水平的又一重要因素。
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作者简介：
崔蕾蕾（出生年-1978），性别女（民族，汉民族略），籍贯辽宁赤峰人，职称高级职称，学位，研究方向：财务会计