去年1月28日，中国长江侧畔的两座直辖市――重庆和上海，正式启动对个人住房征收房产税的改革试点工作。如今一年时间已经过去，人们自然不会忘记为它过个满岁的生日。 众所瞩目的房产税试点，意义是全国性的，也是历史性的，它提供了近距离观察这一新制度的契机，当然也意味着，经过多年“空转”，中国的房产税改革终于进入实证阶段。
房产税是一项国际上具有通行性的税种，在多数实行分税制的市场经济国家，它都是地方财政收入体系的核心。目前在中国，房产税还只是一个小税种。近年来伴随房价的快速上涨，以及房地产调控力度加大，房产税作为“小税种”每每引发的都是“大讨论”。而在超高的预期和欠准的宣传下，房产税逐渐被误读成遏制高房价的最终救赎。
也正因此，和个税出台前遭遇的抵触境遇不同，房产税始终被营造在一种“万众期待”的舆论氛围中，民众对“税负加重”的担忧，也被对“高房价”的焦虑所取代。
重庆和上海一年来的房产税改革试验，是在实证基础上对上述期待做出回答：一年来，开征房产税对当地房地产市场有何调控效果?房价降了没有?投资、投机性住房消费模式是否有所收敛?地方政府从“土地财政”向“税收财政”转变的探索得到哪些启发性结论?
在这些问题面前，我们的调查得到的是不尽一致的答案。有人认为，房产税仅在试点之初的几个月里发挥了调控房价的作用其“心理影响大于实际影响”；也有人认为房产税成功阻截了投资、投机性购房需求，使市场结构发生有益变化。在试点城市重庆，虽然当年征收的1亿元房产税仅是上年土地出让收入的九百分之一，但有人认为，重庆至少“搞出了个名堂”，让市场接受了房产税的概念……
不同的评价，包含着不同利益主体对房产税不同的感受。而可以肯定的是，这些评价都将进入高层的决策参考一一近期财政部、住建部等部委的表态无不透露出，将根据试点城市的经验总结、研判，酝酿房产税“下一步”的推进力度和相应举措。
从理想到现实
房产税试点一周年，市场与政府对实施效果感受各异，在收到部分预期效果的同时，也有需要继续完善之处
房产税试点一周年之际，重庆和上海再次成为关注的焦点。
1月10日，重庆市市长黄奇帆在接受记者采访时说：重庆房产税改革试点近一年来，在政策推进和征收手段上均达到了预期效果，97％的缴税率收效令人满意。
黄奇帆还表示，重庆虽然没有出台房地产限购调控举措，但因为有房产税的作用使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房，促使高档房供应量明显下降。“这是件好事，说明房产税起到了调控的作用”。
此前，在地方政府工作报告中，黄奇帆和上海市市长韩正均提出，今年将贯彻中央关于房地产调控的相关部署"继续推进、完善个人住房房产税改革试点。
2011年底召开的中央经济工作会议曾明确提出，2012年将继续“推进房产税”。此后，一些接近决策层的学者不断释放“房产税试点范围将进一步扩大”的消息。财政部在2011年度工作会议中也明确提出，要在“认真总结房产税改革试点经验”的基础上“稳步推进”。
这意味着，对重庆和上海试点经验的总结和定性，或将直接关系到下一步房产税改革的推进节奏和力度。
调价格与调结构
重庆和上海一年来对个人住房征收房产税的试点经验，首次为国人近距离观察房产税改革提供了“实证路径”。
据重庆市财政局数据，截至2011年11月30日，重庆市主城区房产税应税高档商品住房共8563套，实收税金超过9000万元，预计2011年底可达1亿元。少部分没有缴税的房屋，主要是因为“房产证没办结、存在产权纠纷或是暂未联系到业主”。
重庆市财政局副局长何志明表示，1亿元征税额与当初预期基本吻合。所收房产税将作为保障性住房的补充资金，全部用于重庆市公租房建设。
重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5％、1％和1.2％三个档位。对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。据测算，全市应税房产约占市场总量的7％。
2011年2月初，重庆市首笔个人住房房产税申报入库。这笔税款来自北部新区某高档社区的二手房转让，其建筑面积超过180平方米免税范围，交易单价则超过规定的房产税价格起征点，即“上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑均价的2倍――9941元／平方米”。
业内人士告诉记者，在房产税启动之初的几个月内，该税确实对市场起到了一定的震慑作用。征税次日，万科重庆公司便迅速做出反应，将旗下楼盘定价全部调整至应税价格起征点即9941元／平方米以下，并以“购房免房产税”为噱头进行营销造势；招商地产(000024，股吧)也紧随其后，该公司位于重庆市北滨江路的某高档楼盘，最高售价从1.5万元／平方米全面下调至9941元／平方米之下。
几个月之后，随着舆论对房产税关注度的降温，这种反应开始弱化。渐渐地，类似“买房赠送房产税”的楼盘促销噱头，让购房者感到乏味。多数市场人士发现，除了心理、预期上的影响，“房产税对市场的实际影响其实不太大”。
重庆市中原地产副总经理何伟坚告诉记者，房产税设定的征税范围实际上很窄。若以9941元／平方米应税价格线计算，再扣除100平方米或180平方米的免税面积，在重庆市主城九区内，“有些区(比如南岸区)基本上没有一栋房产需要缴税”。
而政府人士普遍认为，房产税试点一年来，的确发挥了调整住房市场结构的作用。重庆市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度格局。房产税的实施恰恰强化了“三端”住房体系。
据房管部门调查，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30％一50％，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8％，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价，也较房产税实施前下降7.1个百分点。
就在市场与政府对房产税实施效果感受各异之际，重庆房地产市场开始迎来深度调整。记者采访时了解到，该市大部分在售楼盘均已出现200／0左右的降价幅度，部分高端楼盘价格降幅超过30％。
同时，高端住宅项目出现推迟动工、延缓入市迹象。香港信和集团2007年拿下重庆市一个“地王”项目，原计划于2011年底开盘，“但现在才刚开始动工”。
调查数据也显示，截至2011年11月30日，重庆主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2％，与上年同比增加17.8％。同时，大户型住房的供应量则明显下降。
房价下行是房产税所赐吗?重庆有些 业内人士似乎不以为然。他们认为，房地产市场出现的价格和结构双调整，是整个宏观经济走势，以及限购、限贷等房地产调控大背景发挥的决定性作甩房产税只是“在调控之火上浇了点油”。
重庆市市长黄奇帆接受记者采访时亦相当客观地分析说：房地产调控是一套组合拳，需要从金融、土地、供求、税收和保障房五个方面全方位调控，“房产税会对房产调控起一定的作甩但它不是房地产调控的全部”。
“换税”效果、
另一项值得关注的“试点成效”，在于房产税能否取代地方的“土地财政”。重庆试点之初，舆论对此抱有较高预期。
从目前的情形看，仅凭一年来的试点经验，似乎还不足以验证“换税”效果一一重庆市2010年的土地出让收入约900亿元，而2011年的房产税即使足额征收，也只有1亿元。
有专家表示，在房产税征收经验成熟的欧美国家，大都奉行“宽税基、少税种”原则，前者旨在保证税收来源的稳定，后者则力图避免重复征税。如此，房产税才能渐渐成为地方财税体系的核心。重庆目前尚在试点之初，为避免推广阻力，短时间内还难以做到“宽税基”。
总结重庆市一年来房产税改革试点的成效，各方人士充分肯定两点：其一是对新税种的宣传和普及，其二是完善税制和增强了房地产市场调控的手段。
也有一些人士认为，重庆房产税制度“尚存漏洞”。例如，开发商和购房者仍可以用“阴阳合同”的办法逃税。有些单价超过9941元／平方米计税起征点的高端楼盘，可以按照“毛坯房”和“委托精装修”两部分与业主同时签订两份合同，将超限价格分解，就可能避过征税监管。
正合地产重庆古麦公司董事长张建军认为，市场之所以感觉房产税实际影响不大，主要是因为目前设定的征税范围、征税标准(如免税面积过大)和税率还有待精准和完善。
总体而言，对于重庆市一年来自下而上的税制改革探索，肯定者居多。用重庆市中原地产副总经理何伟坚的话说：“重庆不管收了多少房产税，其最大的意义在于有个名堂出来了，让市场接受了房产税这一概念。”至于征税细节，则可以逐步完善。
上海市一年来的房产税试点工作颇为低调。与重庆的征税对象不同，上海主要是针对人均居住面积超过60平方米的新增一般房产采取累进税率，人均面积大、房屋价值高的房屋税率就越高。截至2011年7月，上海共认定7000多套应征房产税住房，至于具体征税额，迄今尚无官方数据披露。
而据财政部财政科学研究所所长贾康的调研，上海房产税试点也收到部分预期效果。上海市政府多年想追求的不动产配置优化目标，这次通过税制的具体设计取得了较好的调节效果。
“比如通过中心区域和周边地区的税率杠杆设计，已经使房产成交大量被引流到周边区域”。贾康说，相关部门对此“充分肯定”。
下一步信号
沪渝房产税试点一周年之际，来自中央及各部委的相关表态，纷纷被业界当作“信号”解读。当然，信号传递的房产税“下一步”信息还颇为有限。2011年12月12日，中央经济工作会议提出“推进房产税改革试点”。房产税已被置于营业税改增值税、消费税、资源税和环境税一揽子税制改革计划之中，但未作进一步的解释。
随后，财政部部长谢旭人在年度工作会议上表示，2012年将继续完善结构性减税政策，同时推进税收制度改革。其中，与资源税改革的“全面推进”有所不同，对房产税的表态是“认真总结改革试点经验”、“稳步推进”。
国家税务总局局长肖捷在年度总结中将沪渝房产税试点归结为2011年“优化税制”的“新突破”。在2012年的工作安排中，营业税改增值税、消费税和个税等内容均已列入议程，而对房产税没有相关表述。
略为相关的是，国税总局提出2012年要“全面推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”(此前的表述是“积极推进”)。业内人士告诉记者，房地产批量评税技术的普及应用是全面征收房产税的首要技术难题。这给征税部门为房产税“下一步”预埋的伏笔留下了想象空间。
住房和城乡建设部部长姜伟新在布置新一年工作任务时，也提出“将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作”。其中一项“非常重要”的内容，就是加快推进个人住房信息系统建设。今年上半年，住建部要求40个重点城市个人住房信息系统实现与部委联网。业内人士认为，这仍然是一项为征收房产税所做的“铺路”之举：“下一步若房产税向全国推广，查清个人名下实际房产将是一项必备的前置功课。”
相比决策部门的谨慎表态，一些智囊型学者对房产税下一步的预断较为具体。财政部财政科学研究所所长贾康最近在肯定上海、重庆的房产税改革试点成效时表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，有关部门将会在总结重庆、上海两地试点经验的基础上，讨论和决定下一步扩大试点的方案。贾康预判，类似广州、南京一类的大城市，以及一些中西部的二、三线城市，都不排除跟进房产税实施的可能。
鉴于贾康有着财政部系统的身份背景，舆论迅速将此信息放大解读，迫使他不得不做出澄清，强调自己无权谈论房产税推进的“具体时间表”，“只是作为研究者讨论的逻辑与方向”。
“顶层设计”路径
记者观察到，最近一段时期，围绕“房产税下一步该如何推进”，主流经济学家曾展开一场密集讨论。各方理论交锋，隐约勾勒出一条可供决策参考的“顶层设计路径”。
美国耶鲁大学管理学院金融学教授陈志武认为，如果要开征房产税，首先应当建立完善的财政预算监督制约机制。在监督和制约没有到位的时候，房产税开征不大可能真正实现预期的公平。
“当前中国财税体制改革到了新阶段，应该坚持收和减同步进行的原则推进改革。”中国改革研究基金会理事长樊纲说，“收，即收资源税、财产税和房产税；减，即减个人所得税和中小企业税负。”樊纲建议，收房产税应该在减其他税的基础上进行。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广近来观察到，自2011年以来，从中央到地方实施了一系列的税改动作，尤其是国务院批准上海、广东、浙江和深圳四省市试点地方自行发债。这些迹象都表明“我国政府正在考虑财税体制改革的一揽子方案’’。
在2011年底召开的中央经济工作会议中，营业税改增值税、房产税、消费税、资源税和环境税5项税制改革计划，同时被纳入了下一年的中央经济工作部署。而仅占“五分之一”改革权重的房产税却受到格外关注。正如财政部财政科学研究所副所长刘尚希此前在接受记者采访时所言，“房产税是小税种、大讨论”，其背后衬托的是全社会对房价的过度焦虑。
但王小广认为，还是应将房产税的改革置于“财税体制改革顶层设计”之下来理性对待。房产税改革的立足点应关照三个问题：一是理顺中央和地方的关系，二是增加地方财税收入来源，三是兼顾收入分 配的公平性。
在王小广看来，房产税改革是一个系统工程，单兵突进较难突破。而“顶层设计”的改革智慧，同样也离不开地方政府自下而上的经验探索。
沪渝方案异同
沪渝房产税试点方案都以不增加居民基本住房消费成本为原则。而在征收对象、税负水平’免税标准等方面均存在一定的差别
从对外公布的上海、重庆两市改革方案来看，目前两市都已明确主要以增量住房税为主"并且遵循了不增加居民基本住房消费成本的原则。不过，两城市的试点方案也有一定差别。
征收对象不同
重庆的房产税征收偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。上海的方案针对新增一般房地产，且按照人均面积作起征点考虑，为累进税率，即房屋价值高、人均面积大的房屋税率就更高。
重庆房产税征收范围只涉及约10％的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通老百姓的负担。房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款扣个税的财政补贴政策，确保普通消费性购房需求不因为房产税出台而受到压抑，符合西部直辖市的市情。
上海房产税方案中对于免征面积明确规定，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。上海市房产税试点方案符合沿海直辖市房市消费的特征。
计税依据差别
上海房产税试点过程中应税住房计税为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳，适用税率暂定0.6％。也就是说，上海房产税的计税依据有折扣。
重庆市目前是以交易价格为征税基数，以应税住房的计税价值为房产交易价。在条件成熟时将以房产评估值作为计税依据。其中独栋商品住房不管存量还是增量都收税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1％；4倍(含4倍)以上的税率为L2％。重庆房产税的计税依据没有折扣。
税负水平差异
税负公平和税收分配公正，是影响我国未来可持续发展和社会稳定的重要问题。从各国征收房产税的实践来看，房产税是对个人拥有的住房普遍征收，无论是增量还是存量住房都在纳税范围之内。
我国房地产业税负越来越高，同时存在税负水平参差不齐、东部地区税负水平普遍较高等问题。2007年，上海市的税负水平为55.96％，同期重庆市的税负水平为30.46％。这表明上海、重庆作为东西部地区的代表，房地产税负水平有着不同的发展轨迹，地区房地产市场化程度不一样，是造成房地产业税负存在地区差异的一个主要原因。
上海明确超面积新购房按比例征房产税，说明当前的调控方向偏重于限制家庭置业行为而非家庭房屋数量，与公众广泛预期的保有税有较大不同。按照人均60平方米的征收起点，其在短期内将对上海大户型成交产生影响，长期来看并不会显著影响投资者的投资行为。
按照重庆房产税改革试点暂行办法，纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。对于个人转让应税住房不能提供完税凭证的，将不予办理过户等相关手续。重庆房产税主要针对高端房产业主和炒房客，对一线城市购房行为影响较大，且其影响是局部和短期的。
当然，即使两市房产税对某些城市引致突发性购房，当地政府按照最新出台的有关“限购令”政策，也可以遏制突击性和恐慌性购房。
免税标准比较
上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
在重庆市，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房为户均100平方米。
总体而言，重庆、上海两市都考虑到了首套普通消费性购房者的利益，老百姓的普通消费性购房不会受到房产税政策的困扰，合理的住房消费仍然受到保护与鼓励。