摘要：物权效率原则是物权法的根本原则和核心原则。我国现行《物权法》规定的宅基地制度，囿于城乡二元体制而没有规定宅基地使用权的收益权能和处分权能，致使农民的宅基地无法进行市场配置而使用效率低下。在城乡一体化进程中，应当按照党的十七届三中全会决定的要求，使宅基地使用权真正成为农民的用益物权，从而实现宅基地的市场化配置。《土地管理法》在进行修改时应当以物权效率为指导，将重点放在还权赋能上，以实现城乡土地“同地、同权、同价”。同时要对现行的宅基地使用权的取得、期限、资格等进行重新构建，为宅基地的市场配置打下良好的法律基础。由于宅基地问题非常复杂，宅基地使用权的物权化将是一个长期和循序渐进的过程，在这个过程中，要注意控制和防范宅基地市场配置后带来的风险和矛盾。
关键词：宅基地；物权效率；市场配置；风险防范
中图分类号：DF512；F301.2 文献标识码：A 文章编号：1000-5242(2012)01-0035-06
收稿日期：2011-01-06
基金项目：国家社会科学基金项目“中国农村消费市场启而不动的机制研究”(09CJY071)阶段性成果
作者简介：吕军书(1963-)，男，新乡获嘉人，河南师范大学三农法律研究中心研究员。
宅基地使用权是物权法律体系中直接涉及农民权益的核心问题之一。随着工业化和城市化的迅速发展，人口向经济较发达地区聚集，农民进城就业现象逐渐增多，农宅长期闲置现象日趋严重，许多农村成了名副其实的“空心村”。据国土资源部信息中心调查统计，目前全国约有4亿亩宅基地，数量庞大，浪费惊人。国土资源部部长徐绍史最近撰文透露：我国农村居民点用地达24798万亩，人均用地214平方米，远远超过150平方米的国标上限。全国政协副主席厉无畏也说，现在宅基地的使用本身还存在很大的问题，土地的使用效率非常低。在物权效率维度下，当宅基地的所有权确定之后，紧接着必然是如何以最大的效率实现其价值的问题，否则所有权的确定将毫无意义。
探讨宅基地使用权的市场配置问题，也即宅基地的自由流转问题，这本是宅基地使用权物权化的重要特征，但在《物权法》起草过程中，法学界对此却存在严重分歧，主要的观点有三种：一种观点认为宅基地可以自由流转。如韩世远认为，允许宅基地转让和抵押，可以缓解农民贷款难的问题；有利于解决农房闲置，促进物尽其用；有利于改变城乡二元结构。另一种观点则主张禁止宅基地的流转。如孟勤国认为，目前的宅基地担负着社会保障的功能，允许其转让将可能使农户失去基本的生存条件；农民无偿取得宅基地是因其集体成员的身份，若流转给集体以外的人将不符合宅基地的管理规定；允许宅基地转让将会造成某些人多拿多占宅基地，造成耕地减少；银行并不愿将农户的宅基地作为抵押物。第三种观点是有限流转论。持这种观点的学者认为，由于现在很多农户存在多处宅基地，应当允许其在集体内部进行转让，这既体现了农户宅基地的交换价值，又使无地农户获得了宅基地，同时还节约了土地。现行《土地管理法》采纳了这种观点，《物权法》虽然最终没有突破《土地管理法》的规定，但为改革预留了空间。
目前，国内学者研究农村宅基地使用权流转问题的成果很多，也提出了许多建设性意见，但是用“物权效率原则”来探讨如何实现农村宅基地的合理利用及效益最大化的文章还很少见。鉴于此，笔者试图以物权效率原则为指导，研究和探讨实现农村宅基地的合理利用及效益最大化的路径，以期对该问题的研究有一个新的发展。笔者认为，在尊重农民意愿的基础上实行集中居住符合物权效率的原则，但对农民集中居住节约出来的宅基地要求复垦的政策提出质疑。从解决三农和保护农民利益的原则出发，为防止地方政府利用城乡建设用地增减挂钩的政策将农地置换到城市，应当慎用“复垦”政策，同时确认节约的宅基地性质属于建设用地，其所有权归原来的村集体，由集体将该宅基地的建设用地指标上市交易。政府的职责不是在土地上与民争利，而是要着力构建宅基地市场配置的运行机制和风险防范机制，防止农民任意将耕地转为宅基地。
一、物权的效率原则
在《物权法》的基本原则中，核心原则是效率原则。效率，也有人称之为效益，是指在相同的投入下如何获得最大的产出，即以最小的资源消耗取得同样或更好的效果。帕雷托效率原则认为，所谓效率就是说在不损害另外一个人利益的前提下，使至少一人的处境更好。效率是法律追求的价值目标之一，也是配置物权所应达到的目的之一。在全社会实现资源配置的最大效率是权利人的理想，这就产生了物权的效率问题。
所谓物权的效率原则，是指物权制度应当以提高物的利用效率，发挥物的最大效用和效益为制度安排的根本指导思想。物权效率原则作为物权制度的根本性原则和核心原则，具体体现在两个方面：一方面，对物的占有和支配的权利是物的效用发挥的基础；另一方面，对物的充分高效利用是物的效用发挥的最终目的。
《物权法》调整的是资源的配置问题，而资源是稀缺的和有限的，特别是本文探讨的土地资源，具有稀缺性，而《物权法》的根本宗旨是对有限的资源进行有效率的配置，并降低其交易成本。传统的物权法的原则只有物权法定、一物一权、物权公示和公信原则。2007年我国《物权法》制定后，各类物权法书籍又加上物权的平等保护原则，而物权的效率原则始终未被物权法教材和论著列入。其实，物权的效率原则是物权法的核心原则，物权法定、一物一权、物权公示和公信原则从根本上讲都是物权效率原则的体现。张文显教授指出，财产效率是财产的根本价值，它意味着财产价值的最大化。物权法或财产法的效率原则具体体现为四个基本原则：普遍性原则、排他性原则、流转性原则和稳定性原则。物权中的自物权是物的效益发挥的基础，自物权即所有权确定之后，如何使物的效用发挥最大的作用，也即物权的效率问题。而作为他物权的用益物权和担保物权体现的则是对物的最大效用的追求。因为用益物权和担保物权在物权社会化的今天，比所有权更加重要，它体现了物尽其用的指导思想，是物权效率的体现。正如我国《物权法》第2条所规定的，物权法既调整物的归属关系，也调整物的利用关系，而且现代各国物权法更注重物的利用。其具体表现在，物权法以物的利用为中心，这种利用既包括现实的支配(如用益物权)，也包括价值支配(如担保物权)。物权的价值支配使资源流向有效率的使用者成为必然。我国的《物权法》从总体上讲是顺应了物权效率发展的潮流，当然，由于种种原因，我国《物权法》在具体的物权制度安排上，还存在需要完善的地方。
二、现行农村宅基地物权的效率现状及成因分析
我国《物权法》第一次明确地规定了宅基地使用权属于物权，这无疑具有重要的意义。但现实中的宅基地使用权以社会福利和社会保障作为指导思想，以户为单位进行平等地分配为原则，注重公平，但却忽视了效率。宅基地使用权是用益物权的一 种，而用益物权是指对他人所有的动产和不动产占有、使用和收益的权利。根据党的十七届三中全会决定的要求，国家应完善农村宅基地制度，依法保护农户的宅基地用益物权。不过，我国《物权法》尽管规定了宅基地使用权的占有和使用权能，但却未明确这种用益物权的收益权能。马俊驹和余延满教授认为，宅基地使用权的内容是依法保有个人住宅、庭院和房前屋后的种植等对土地的占有、使用和收益的权利。但多数学者则认为，我国《物权法》只规定了宅基地物权人即农户享有占有和使用宅基地的权利，而对建设用地使用权却规定了权利人享有占有、使用和收益的权利，所以应当说宅基地使用权不包括收益权。也就是说，农户取得宅基地使用权只能用来建造自己的住宅，而不能用于生产经营，或收取孳息，不管是天然孳息还是法定孳息。在现实中，如果机械地照此理解，则于三农问题的解决并无实益，因为有的农户利用闲置的宅基地发展养殖业，有的农户利用自己的住宅发展旅游业，兴办家庭旅馆，搞农家乐，如果一概禁止，则必然与城乡一体化发展的大趋势背道而驰。因此，尽管《物权法》没有明确规定宅基地使用权的收益权能是有多种考虑的，但这毕竟是以权力管理法而不是以权利法作为立法宗旨的，只考虑到对宅基地管理的方便，而没有对这种土地上的民事权利进行规范，既与现实中宅基地的法律运作不相符合，又导致了宅基地使用权的效率低下，这都与设计这种物权时对其收益权能考虑的缺失有关。目前，我国农村宅基地使用权的效率状况令人担忧，具体表现在如下几个方面：
(一)宅基地闲置与浪费并存。在城市里，空间都可以成为物权的客体，建筑物区分所有权、空间地上权和地役权并被《物权法》所承认，这体现了物权的效率原则。反观农村，土地的抛荒、闲置和空心村比比皆是。宅基地权利人的收益权丧失是造成其闲置与浪费的重要原因之一。由于宅基地使用权中收益权和处分权的缺失，导致宅基地不能按照市场的要求进行资源的配置，造成土地资源的浪费。对此，在我国土地资源日益紧缺的情况下，应当说相关法律的“无为”难辞其咎。
(二)宅基地不能自由流转。自由流转是提高效率的重要条件。作为用益物权，通过流转获得收益，既是物权人的权利，又是物权效率原则的体现。国家立法虽未明确宅基地的收益权能，但却明确禁止宅基地的使用权人向城镇居民转让其使用权，理由是为了确保农民不致在无房时成为流民。但如果农民在自己的宅基地上建立了多层住宅，农户拥有建筑物所有权，那么农户能否在自己居住其中部分建筑的前提下将其他多余的部分出租或转让，对此，有关法律政策尚未涉及。
(三)宅基地不能抵押。三农问题的解决有赖于农村金融的发展，而农村金融要想发展，必须解决农民担保物的匮乏问题。土地承包权不能抵押，宅基地也不能抵押，农民的金融活动大大受限，绝大多数农民的财产主要是承包地和宅基地，但这两种“地”恰恰被法律禁止作为担保物。这两种“地”的交换价值得不到实现，虽说这些都是为了保障农民的基本生存，但一概禁止并不妥当，若农民有一处以上宅基地，则多余的宅基地理所当然地可以进行抵押。
(四)宅基地隐形交易带来的交易成本过高。我国《物权法》和《土地管理法》并未明文禁止宅基地的交易，但国务院和国土资源部的有关规定确认为城乡居民之间的宅基地交易是非法的和无效的。然而，由于种种原因和市场的需求，城乡居民之间的农房及宅基地的黑市交易却十分活跃。这就导致了房地产市场的混乱和无序，也使国家的税收和集体经济组织的应得收益被当事人规避。值得注意的是，一旦这种交易发生纠纷，人民法院则往往会以宅基地买卖违法为由宣告合同无效(事实上这类交易是否违反了法律和行政法规还存在商榷的余地)，2006年北京宋庄画家村诉案就是一典型案例。之所以说它是无效率的(甚至是负效率)，是因为宣告合同无效就是消灭了一项交易，这必然导致不必要的财产损失和浪费，比如双方在合同无效后要互相返还已经履行的财产并恢复原状，还可能要赔偿损失。这样不但缔约的目的未达到，而且还增加了上述费用和诉讼费、律师费等等。如果该农房和宅基地已经转手给第三人，则合同的无效还会影响到第三人的利益，引起更大的连锁反应。市场经济的本质是鼓励交易，只有这样才有效率，才会增加社会财富，而宅基地的隐性交易在现行政策下是无效率的，因为其交易成本过于高昂。
三、提高我国农村宅基地市场配置效率的法律路径
在尽快形成城乡一体化新格局的情形下，我们应当对旧的立法理念进行反思，果断摒弃宅基地立法上的以管理法作为指导思想的做法，统一到党的十七届三中全会决定上来，以还权赋能作为宅基地立法的指导思想，以物权效率为其核心，赋予农户宅基地使用权的收益和处分权能，并按照“同地、同权、同价”的原则，允许农户宅基地使用权流转，建立宅基地等城乡统一的建设用地市场，妥善处理宅基地流转的收益分配关系，保障宅基地所有权人和使用权人的合法权益。为此，我们需要对传统的宅基地制度进行重新审视，并进行制度创新，以有利于形成宅基地市场配置机制。
(一)关于农民集中居住。很多地方在城乡统筹发展中，在农村大拆大建，其基本出发点是集中资金和公共产品，在农村重点建设中心城镇和中心村，然后以“宅基地换住房”、“建设用地换股权”等优惠政策吸引农民向中心村集中。对此，李昌平教授认为，在农村实行集中居住有利于保护耕地。各地的农民集中居住至少可以节约一半左右的土地，如果将其复垦为耕地，全国可以增加上亿亩耕地。节约、集约化地使用宅基地，其实就是物权的效率问题。因为节约出来的宅基地其物权仍然应当是建设用地，建设用地的使用效率大大地提高了。集中居住是走向物权效率的重要一步，它对解决三农问题，加快城市化发展步伐具有重大意义：其一，宅基地的物权效率得到了提高。土地集约化利用，节约出来的土地首先是建设用地，其所有权仍然属于村集体，其次才能考虑复耕为耕地。对处于相对贫困中的农民来说，建设用地的效率和价值是耕地无法比拟的，如果我们能使农民获得节约出来的建设用地的所有权，即还权赋能，而不是将其置换到城市中去，由政府进行土地经营，那对农民的意义将是巨大的。其二，农民集中居住，有利于城乡公共服务的均等化，并能节约对农村的投资，从而加快城乡一体化进程。其三，农民集中居住，是农民改善生活条件和环境的又一次革命，并且，这样做政府和农户都需要大量的资金投入，这有利于刺激内需，拉动农村的消费市场。
(二)关于宅基地的原始取得。有人认为宅基地不能流转的重要原因之一是宅基地属于无偿取得，究其根源，是国家为了使农民能够安身立命而设置的社会保障性制度安排。因此，如果允许农民转让其宅基地，将损害宅基地所有权人即集体经济组织的权益，也势必埋下农民“流离失所”的隐患。宅基地使用权的设立是其能否进行市场配置的逻辑前提 和起点，如何对此进行制度安排和创新才更有效率，笔者认为：其一，宅基地的原始取得即用益物权的设立，源于我国农村宅基地的无偿取得制度，这也是一种无效率的制度安排。正是由于宅基地的取得是无偿的，所以农民会想方设法多申请、多占宅基地，村干部更是借机多占宅基地或从中捞取好处。这不但造成了宅基地分配的不公，而且还造成了土地的闲置和浪费。有学者批评道，能从宅基地使用权流转中受益的大多是有能力多占宅基地的乡村干部。与城市居民住房是通过市场化的有偿获得不同，农户宅基地的无偿划拨既不能控制宅基地的多占乱占，又使宅基地使用权的流转利益分配不公。但从物权法理上讲，宅基地使用权是用益物权，它是通过土地的所有权人即农村集体组织和使用权人即其成员为当事人达成的物权合同，到底是有偿还是无偿，应当由合同的双方当事人来协商解决。从物权效率的角度出发，其设立原则上应为有偿，例外时可以无偿。但如何确定宅基地使用权的对价，城市的房地产采取的是招、拍、挂，农户取得宅基地是否可以采取市场配置定价或评估作价的方式呢?法律地位不明的抽象的“集体”通过怎样的程序来决定其拥有所有权的宅基地的出让价格，这些都会对将来宅基地的市场配置产生重要影响，应当由法律做出原则性的规定。其二，宅基地原始取得的主体是否应当限于农村集体的成员，应该慎重。抛开宅基地继受取得是否可由城市居民享有不论，在原始取得上，目前是否具备放开城市居民也可向农村集体经济组织申请取得宅基地，这值得考虑。现行政策是为了解决农民的基本居住问题而采取宅基地取得的无偿性和身份性，体现的是国家对农民的基本生存权利的保护。如果突破这一界限，则相当于城市居民既享受城市居民的社保，又享受针对农民的社保优惠政策，这显然是不合理的，故此笔者主张在目前尚不宜放开宅基地原始取得的主体的身份性。况且在目前小产权房愈演愈烈，对此问题国家尚未解决的情况下，贸然放开宅基地的原始取得的身份条件，将会使问题更加难以解决。其三，宅基地行政审批制的存废值得商榷。宅基地使用权的设立是由土地的所有权人和使用权人通过物权合同形成的用益物权。从效率上讲，物权的设立如果是不动产的，一般应采用法律行为+登记的方式。我国现行法律采用的既不是法律行为制，也非登记制，而是行政审批制。有学者认为，既然用益物权是所有权人和农户的物权合同，则其设立属于所有权人行使所有权的民事行为，应当由双方当事人协商确定，国家机关进行审批，既非所有权人的审批，又非行政许可的法定事项，由其审批，必然使所有权人的主体地位被架空，其利益受到侵害，等于否定了集体土地所有权。但是，应当看到，由于宅基地的取得是无偿的，而集体的抽象地位又使其村干部容易借机多占宅基地。所有权人本身的制度缺陷导致宅基地分配不公，更可能导致耕地的大量流失，使宅基地的运作背离国家对其设立的初衷，因此，在此过分强调宅基地设立的私法性质目前还不现实。特别是宅基地的面积、费用、期限等，若任由乡村自治，各地必然自行其是，所以目前由国家审批是有必要的，但同时如何防止审批出现异化，并保障集体土地的所有权，是修改法律时应当考虑的问题。笔者认为，为防止宅基地的审批出现异化，行政权的干预应重点放在对村镇的宅基地进行规划和对乡村干部划拨宅基地进行监督上。其四，宅基地使用权的登记、发证制度应当创新。宅基地属于不动产，其市场配置应当采取法律行为+登记的公示形式。从节约成本的角度出发，我国现阶段并未采取登记要件主义的公示方法，而是采取了登记对抗主义，这是有效率的，但一旦进行流转和市场配置，不进行登记发证又会带来一系列的问题，有必要改采登记要件主义。因此，现阶段要加快宅基地的确权、登记和发证工作。
(三)关于宅基地使用权的期限。对宅基地进行市场配置，必然要解决宅基地使用权的无期限问题。现行《土地管理法》并未规定宅基地的使用期限，宅基地是以户为单位申请的，当其中一名家庭成员死亡或迁出时，村集体自然不能收回其宅基地。而当该户成员全部死亡或迁出时，其继承人可以继承住房及宅基地。从法律上讲，作为用益物权应当是有期限的，不能永久存续，否则与自物权(即所有权)无异，会使所有权成为空壳。而宅基地的市场配置要求界定其使用期限，就像城市房地产中的土地使用权有70年的使用期一样，虽然到期可以自动延长，但其本身是有期限的。有学者认为，宅基地的无期性是为了保护农民的基本生存问题，如果规定了期限，将不利于农民的生存保障和农村的社会稳定，且宅基地具有社会福利的性质，也不应当设定期限。笔者认为，有无期限与生存保障和福利并无必然的联系。城市居民住房中的土地使用权有70年的期限，城市居民在购房时都知道这个70年的“大限”，但并未引起恐慌或社会稳定问题，况且我们还可以采用到期自动延期的做法。还有学者认为，宅基地使用有无期限，期限多长，应由所有权人和使用权人协商解决。从民法上讲这是有道理的，但在当前农村村民自治尚无法摆脱乡村干部自治的情况下，法律直接进行规范也是可行的，就像土地承包的年限，国家并未授权农地的所有权人和农户直接约定土地承包期限，而是由法律来规定。在现实中，很多乡村并未按照国家法律规定的期限来执行，而是自己另搞一套，这从民法的意思自治原则讲是合理的，但却与国家法律相背。因此，本着“同地、同权”的原则，笔者建议在修改《土地法》时应与城镇一样，将农村宅基地的使用期限规定为70年，到期可以自动续期，至于是否有偿，由所有权人自己决定。如果宅基地的买受人是城市居民或其他村集体的成员，其宅基地的使用期限要从70年中减去原宅基地使用权人已经使用的期限，且转让给非本集体成员的宅基地到期的，虽可续期，但集体经济组织可以决定宅基地续期的使用费。
(四)关于宅基地的去身份化。目前，宅基地进行市场配置其最大的障碍在于宅基地的身份性，去身份化是大势所趋，但这应是一个渐进的过程。首先，在宅基地的原始取得上我们应坚持身份性，非集体经济组织的成员一般不能原始取得宅基地。如果允许本集体经济组织以外的居民申请宅基地，或者统一按照市场方式对社会全体成员公开有偿出让，则即使赋予本集体成员优先购买权，也难以抗衡资金实力雄厚的城市居民庞大的投机或投资性购房需求，最后农民的利益还是会受到损害。其次，农村集体经济组织的成员权(即身份权)要逐步与直接占有和利用集体土地相脱钩，然后最终割断集体成员与集体土地的直接联系，使土地使用权社会化，使宅基地实现完全的市场配置。
(五)关于农户宅基地的退出机制。由于宅基地取得的无偿性，导致了农村宅基地“只进不出”现象严重，“农户宅基地退出机制”缺乏，严重降低了宅基地的使用效率。因此，对于农村村民转为城市居民、迁移户籍入城经商务工，以及不在原籍居住的，政府应采取切实有效的措施，在法律允许的范围内，鼓励 农民自愿、有偿地退出空闲宅基地和住宅，并通过土地整理、旧村改造等形式逐步加以盘活利用。其一，迁出。我国《农村土地承包法》规定，承包期内，农户举家迁入城镇的，转为非农业户口的，应当交回承包地。以此看来，农户既然要交回承包地，也完全可以交回宅基地，但宅基地上有建筑的，应当予以补偿。现在各地在户籍制度改革时多采取宅基地换房的政策，而且有的地方如重庆还给予农户一定时间的犹豫期。其二，流转。允许宅基地使用权进行流转，既是宅基地按照市场方式进行配置的主要特征，和实现农户宅基地退出机制正常化的主要表现形式，也是宅基地制度改革的最终目标。其三，所有权人收回。对长期闲置、农户成员全部死亡又无人继承的、超标准占有的宅基地等，所有权人有权收回。一户多宅的，对其中合法的部分，应当在予以合理补偿后收回。农户宅基地的退出还涉及收益分配问题，由于笔者已经在其他文章中阐述，在此不再赘述。
(六)关于宅基地使用权的转换。宅基地使用权的转换是指宅基地使用权发生物权形态的变更，如被国家征收，转变为国家土地所有权；又如，宅基地被复耕为耕地。这其实是一种特殊的流转，也是提高其使用效率的表现形式之一，但在转换中容易出现侵农、害农的情况，应当予以立法控制。其一，宅基地征收。按照《物权法》，对宅基地征收时，除了另行分配给农户宅基地外，还应当对农户的房产等地上附着物进行市场补偿。但是，对宅基地的补偿不能与耕地相同。征收也是一种有效率的转换方式，但由于土地的所有权人和使用权人同时丧失了物权，而且补偿可能较低，这很可能造成对国家有效率而对农户无效益的情况。其二，宅基地复垦。党的十七届三中全会决定指出，农村宅基地和村庄整理所节约的土地，要首先复垦为耕地，调剂为建设用地的，应当优先满足集体建设用地。但这个政策(包括城乡建设用地增减挂钩政策)在现实执行中出现了偏差，一些地方政府将节约的土地自己进行经营，将其置换为城市建设用地，侵害了农民的利益。其三，宅基地转为集体建设用地。宅基地是建设用地，宅基地使用权属于建设用地使用权，因此，农户集中居住节约的宅基地，从性质上说，是建设用地而不是耕地；从所有权上说，它属于村集体的而非政府的；从使用权上说，它属于农民所有而不是国家所有。农村集体土地所有权如果只是农民对集体土地具有耕作的权利(其实更像是农民为保障国家粮食安全而履行的耕种义务)，而建设用地只能由政府征收耕地，则农民永远是被剥夺的对象。因此，从保护农民利益，使农民分享城市化的成果这个角度来讲，国家不能强行将节约的宅基地转为耕地，因为耕地和建设用地对农民而言其效益有很大不同。今后工业化和城市化使用土地应该尽量从宅基地整治节约出来的土地中安排(可以通过城乡统一的建设用地市场)，不足的再征用耕地。这样，宅基地转为建设用地，既有效率，又保护了农民的利益。现在的问题是，《物权法》只承认了宅基地使用权名义上的物权属性(其实仅仅是居住的权利)，并未认可集体建设用地的物权性质，这非常不利于保护农民的合法权益。因为集体建设用地使用权不被《物权法》认可，就不能光明正大地合法流转，只能隐形交易，而隐形交易效率较低，不利于农民利益的保护。
四、农村宅基地市场配置风险的防范
物权效率作为我国物权制度的根本原则和核心原则，贯穿于《物权法》的全部，对物权制度具有直接的法律意义。马克思主义认为，人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关。人们对物权效益最大化的追求正是促进社会财富增长的原动力。现代物权制度的建立，成为人们追求和提高物权效益的有效机制。在这种动力机制驱动下，政府和农户千方百计地去追求宅基地市场的有效配置，以获得宅基地效用的最大化。当然，我国农村宅基地的市场配置是一个循序渐进的过程，是一个正在探索中的新事物，因此，在和谐社会建设的大背景下，要把控制和防范宅基地市场配置风险放在重要位置。
第一，要防范宅基地抵押的风险。为防止农户抵押农房后无法偿还贷款而被执行宅基地所带来的农民变成流民的风险，金融机构应当认真审查农户以农房抵押贷款的条件，比如农户应当有两处以上宅基地，或拥有多层住房，或在他处如城市有住宅等，要严格审查抵押条件，待条件具备后方可放贷。
第二，要防范耕地流失风险。现阶段的小产权房问题是一个比较棘手的问题。这个问题不解决，宅基地的市场配置问题就是一句空话。国家最担心的是耕地将在小产权房合法化后大量流失，因此，建立严格的耕地保护法律制度就显得非常必要。
第三，要防范农民利益损失风险。为防止宅基地流转过程中农民利益受损，立法时应当注意建立农民利益保护机制。既然国家在各类文件中强调要尊重农民的主体地位，为什么在农村建设用地和宅基地这个事关农民核心权利的问题上不能由农民当家做主呢!假设对节约的宅基地，可以由农民自己建立宅基地合作社，由农户将自己合法的宅基地人股到合作社，由合作社对外进行招商引资，或向金融机构进行抵押贷款，这样既盘活了原有多余的宅基地，又可以防止地方政府借村庄整治和城乡建设用地指标置换占用节约出来的土地，进而最大限度地保障农民的权益。
(责任编辑 王华生)