自从1998年实行住房制度改革以来，随着城市化进程的不断加快，中国民众的购房需求迅速扩大，全国各大城市的房价快速上涨。最近两年，在国务院持续的调控政策影响下，房价涨幅虽然得到遏制，但绝对房价仍然居高不下。本文从经济学理论的角度，重点分析影响房价长期上行的原因。
一、商品房需求变动的原因
不论房价上涨派生出来的现象有多复杂，房价在长期内上涨的
个最简单也是最根本性的原因就是商品房的供给满足不了日益增长的住房需求。
从需求边来看，商品房的需求大致可以分为两大类。一类是自住性需求，即购房的目的主要是为了自己和自己的家人居住。自住性需求又可分为首次购房需求(即原先并无房产首次购房自住)和改善性需求(即原先已有房产，购买第二套住宅以改善居住条件)两种。另类是投资性需求，即购房的目的主要是为了在未来卖出获取收益(或者用于出租获取稳定的租金流或者等待房价上涨之后卖掉获取增值收益)而自己本身并不居住。
商品房市场的需求曲线是条向右下方倾斜的曲线(如图1所示)。在这条曲线的上端，是高价商品房和投资性需求集中的区域，由于城市居民收入分配的不均衡性，一小部分的高收入者对商品房的价格上涨并不十分敏感，因此这部分需求曲线的弹性较小。在需求曲线的下端，在价格下降到定水平之后，在中低收入者可以接受的价格区间内，对商品房的需求会非常的大，因此，曲线下端的斜率较小，意味着这部分需求的价格弹性比较大。
如图1所示，假定住房供给保持不变，商品房市场需求从D。大幅增长到D1，则房价就必定由P0上升到P1。
1998年房改以来，我国自住性需求得到了爆发式增长，这其中有经济、社会、文化、制度各方面的原因。
从制度上来看，1998年的房改使得我国城镇居民的住房需求极大地释放出来。改革以前，住房供不应求，国家通过计划分配的方式来解决住房问题。但一方面国家财政无力保证越来越大的住房供给缺口，住房质量较差，人均居住面积很小。改革以后，城镇居民转变了以往集体分配住房的观念，要想住上面积更大、质量更好的房子，可以通过自己的努力用货币购买。这就极大地释放了住房市场需求。
从经济上来看，21世纪以来我国宏观经济的稳定高速增长也使得城镇居民收入快速增加，从而使得部分购房需求得以实现。另外，银行住房贷款政策的放开，也使得更多的居民能够通过银行贷款购房。
从社会发展来看，我国正处在工业化的中后期，城市化进程不断加速，每年都有大量的农村剩余劳动力涌进城市。1978年我国城市化水平只有17.9％，到2008已经达到45％，以平均每年将近1％的速度增长。这意味着平均每年有大约1328万农业人口转为城镇居民，再加上还未在城镇购买商品房的现有城镇居民、已经拥有住房但对现有住房条件不满意的城镇居民以及每年几百万的大学毕业生，这些都是巨大的现实购房需求。
从文化上来看，中国传统文化直把安家置业放在人生非常重要的位置，所谓“安居乐业”，即有了属于自己的房子才能安心去工作和生活。并且住房同户口、婚姻、教育、保险、社会地位等问题有着密切的关联，已经远远超出了居住的概念。大部分中国人只要能够买得起房就绝不会去租房。因此，相对于世界上其它国家，我国购房需求人口占全部人口的比重较大。
制度和经济上的原因构成了自住性需求增长实现的可能性，社会和文化上的原因构成了自住性需求增长实现的必要性。这些原因交互影响，使得1998年房改以后中国白住性购房需求得以快速增长。
投资性购房需求快速增长也有两个方面的原因。一是公众已经形成住房价格继续上涨的理性预期。也就是说，只有当投资人预期到房价还会继续上涨时，才会进行投资性购房。这是投资性购房需求增长的必要和先决条件。二是投资买房的收益率高于其他投资渠道，风险小于其他投资渠道。资本是逐利的，当股票市场风险加大、证券期货等金融产品投资收益逐步降低时，投资买房无疑是最好的投资标的。
二、商品房供给变动的原因分析
从供给边来看，由于因为任何商品房都是建筑在土地之上，而可供建设商品房的土地在现有的制度框架下是非常有限的。而受到容积率和土地承载力等各方面的限制，一块土地上的房屋楼层也不可能无限制的加高。因此，商品房的供给不足最终表现为可供建设商品房的土地供给严重不足。
如图2所示，当商品房需求量从D0增长到D1时，若要维持价格水平在P0不变，则
商品房供给量必须扩大到Q2所在的水平。但在实际情况中，商品房供给量可能仅仅只能扩大到Q1所在的水平，因此商品房价格就会上涨到P1。
商品房供给量只能扩大到Q1的水平，有三个方面的原因。从商品房的不动产属性来看，由于可供建设的土地资源的有限性，决定了商品房供给也是有限的；从市场原因来看，由于商品房供给量的形成需要个较长的时间周期，当商品房建成之时，商品房需求量可能已经发生了变化，因此商品房供给量的扩大在时间上总是落后于需求量的扩张；从制度方面看，我国商品房建设所用的土地属于国有，其使用权必须通过招拍挂的程序进行转让，在地方政府依靠土地敛财的现实条件下，土地供给量的扩大极大地受到了限制。
事实也确实如此。从表1可以看出，由于土地供给面积每年的增加远远满足不了住房需求量的增长，因此使得商品房销售均价节节攀升。
诚然，世界上任何一个国家的土地资源都是有限的，这也就决定了任何个国家的土地市场和在此之上的商品房市场都不可能是个完全竞争的市场。在资本主义国家，由于土地是私有财产，其土地的供给总体上是竞争性的。因此土地的供给量能够随价格的上涨而得到较大程度的扩大，从而在一定程度上减缓地价进而是房价的上涨幅度。如图2所示，商品房供应量可以扩大到Q3所在的水平，从而价格仅上涨到P3。
但由于我国的社会主义公有制性质，土地国有的性质使得土地的供给是完全垄断的。在土地财政的刺激下，地方政府倾向于抬高地价、减少土地供给量，从而使得商品房供应量仅能扩大到Q3的水平，从而商品房价格上涨到P1。商品房价格从P3到P1的涨幅就是中国特有的土地供给制度所造成的效应。
三、货币政策效应分析
货币政策对于房价的上涨具有非常直接而重要的作用。当中央银行采用一个扩张性的货币政策时，对于房价的影响至少表现在以下三个方面：一是货币供应量的增加使得物价总水平上涨，从而房价也会跟着上涨；二是货币供应量增加使得更多的资金流向房地产市场，推高房价；三是宽松的货币政策也意味着宽松的信贷政策，购 房者更容易以更低的成本从银行贷款买房，从而推高房价。
可以说，中国房地产市场的一个显著特点就是“资金市”，用房地产业内的话来说就是“资金为王”。1998年住房制度改革以来，中国房地产市场走过的道路基本印证了货币政策对于房价波动具有的重要作用。
1997年底，亚洲金融风暴爆发，中国宏观经济指标全面恶化。为抵御亚洲金融危机的影响，使中国经济走出低谷，1998年中国政府出台了停止住房实物分配，推进住房分配货币化的改革。与此同时，还出台了扩张性的货币政策包括多次下调存贷款利率，特别是购房抵押贷款利率，政府减免购房相关的税费等多项措施。这些政策和改革措施为房地产市场的繁荣发展注入了一剂“强心剂”，使房地产市场很快走出低谷，并迅速成为国民经济的支柱产业，拉动中国经济增长不断复苏。与此同时，中国的房价也开始稳步上升。
从2004年到2005年，中国不断出台了针对房地产的宏观调控政策，尤其是对房地产企业的信贷开始紧缩，央行连续三次调高了金融机构的贷款基准利率，在资金链日益紧张的条件下，房价涨幅也有所趋缓。
但是，在2006年6月，完成了股改任务的中国股市IPO在暂停了两年之后重启，再融资也在暂停了一年之后正式恢复，股市开始了一拨“如火如荼”的大牛市。房地产企业直接融资的大幅扩张也并不亚于银行信贷的放松，使得房企可以通过IPO和增发再融资从股市获得源源不断地资金供给。“圈钱买地”使得地价不断上涨，从而房价也跟着路攀升，因此2007年也成为房价涨幅最快的年。
进入2008年，受美国次贷危机及央行连续上调存款准备金率和贷款利率的影响，房地产业也开始了大幅的降温和调整。在万科集团率先降价的带动下，2008年下半年全国各地房价纷纷开始大幅下跌。
2009年，为了使中国经济走出国际金融危机的阴霾，也为了避免房地产这个重点支柱性产业出现深幅调整，政府又开始出台了些促进房地产业健康发展的政策措施。其中最重要的措施就是实行适度宽松的货币政策。这时期商品房价格又开始重拾升势。
2010年以来，国务院出台了更为严厉的房地产调控政策，另外，为控制不断上涨的通货膨胀，央行也不断提高存款准备金率和利率，收紧货币政策，到2011年底，房价上涨势头基本得到了有效遏制。
四、结论
上述分析表明，中国房价长期上行的根本原因在于商品房供给远远满足不了快速增长的购房需求。土地供应的国家垄断和地方政府的土地财政是房价上涨的制度层面因素。缺乏投资渠道使得大量资金涌向相对安全的房地产市场是造成房市投机之风盛行的外部原因，而宽松的货币政策则是造成房价加速上涨的催化剂。