摘要：随着城市社会经济的快速发展以及外部市场环境日新月异，引起城市用地性质的持续调整。灰色用地的概念引入对城市用地开发、用地潜力的挖掘具有积极的作用。针对灰色用地提出的二次城市规划作为一种动态的城市规划方法，不仅提高了规划的弹性，而且灰色用地的开发和利用也满足了城市发展的需求。
关键词：灰色用地、工业用地改造、可持续发展用地、二次城市规划
1、概述
1.1灰色用地概念及意义
某些地区由于外部环境不够成熟、未来发展的不确定性等因素，使其具备灰色的特性，不能按照正常的总体规划将土地利用规划一步落实到位，可以先赋予其将来易置换的用地功能，待时机成熟，再将其转换成其它用地性质，此类地块统称为“灰色用地”。灰色用地不是不去确定地块的性质，而是让它在市场经济的调控下来转变自身的用地性质，使其更好地适应市场经济，使土地在各个阶段都能发挥最大的经济效益。
灰色用地是社会发展与经济增长导致的必然产物，是适应市场经济条件下理性规划的产出，它的出现适应了土地可持续发展的要求，在考虑当地人文和市场的条件下，以较短的时间（10-20年）作为灰色用地的限期，以适应当地当时的规划背景，保持土地价值的最优。
1.2灰色用地与二次城市规划
灰色用地的出现推进了城市规划创新，要求城市规划必须适应市场经济发展，要求城市用地在不同发展阶段效益最大化且功能多样化，以动态的思想来规划，适应城市社会经济可持续发展的要求。
二次规划是为了保持土地的使用价值与社会经济水平相平衡，在一次规划时超前考虑与二次规划的衔接，避免重复开发的浪费，同时盘活土地存量，以此适应市场经济条件下的城市规划。用二次规划的方法来实践灰色用地的理论，以此达到土地利益最大化和经济的可持续发展的目标。
图1灰色用地与二次规划关系图
1.3灰色用地开发案例分析
1.3.1案例一：南京1912特色街区&上海新天地----被动性灰色用地规划
南京1912特色街区是由民国总统府遗址建筑群转换为目前南京的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的展示地。上海新天地是由上海石库门居住区转换为了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
对于这类处于城市地价较高的地段，由于当时规划未能预见其未来发展潜力，土地使用效益往往不是很高，为了充分发挥其潜力，一般用建筑功能置换的方式来改变其用地性质。
1.3.2案例二：苏州工业园区----主动性灰色用地规划
为了实现中国-新加坡苏州工业园区向苏州新城区的转变，《苏州工业园区（苏州东部新城）分区规划（2007－2020）》时提出了灰色用地的概念来协调工业园区在近远期对工业用地需求的矛盾。园区从1994 年启动，经历了十几年的发展，已成为中国规划的楷模，它用发展的速度、协调程度、经济效应来证明灰色用地理念实践的成功。
苏州工业园区对灰色用地的开发方式进行研究探索，在第一次规划中，主要是将零散工业集中化，形成工业坊，同时配备宿舍区，配套基础设施；第二次规划中通过弹性绿地控制来适应后期开发需求，并严格控制工业土地使用期限（不超过2020年），采用工业用地退出和部分“退二进三”的方式进行用地置换。
1.3.3小结
实践证明，灰色用地的实践与推广使用地的开发控制始终处于一种最优状态，保证城市在不同阶段和现有多种约束条件下的快速发展，满足了市场环境、政策背景等因素变化对用地的动态需求；对灰色用地置换方式的研究与实践也为城市建设的可持续发展提供了宝贵的经验。
同时二次城市规划方法增加了规划弹性，减少规划修改的频率；根据市场需求对用地的整理、用地性质的调整，提高土地的使用价值和利用效率，保证城市土地使用良性循环，进一步实现土地开发的可持续发展。
2、苏州运河路沿线地块现状分析
苏州过去十多年的经济增长主要依靠制造业（非常依赖土地资源），近年来土地使用效率已有降低的趋势，土地资源的减少成为制约苏州发展的瓶颈，外延式发展难以为继，选择一种新的土地开发模式，盘活存量土地和提高使用土地使用效率，以此来保障经济的增长，已成为解决苏州发展的当务之急。
2.1目标地块区位分析
地块位于苏州高新区中心位置，紧邻运河，原来处于城市边缘，随着高新区近几年的高速发展，现在已经处在高新区价值较高的中心位置。
2.2目标地块的现状分析
2.2.1现状分析
由于政治、历史等原因，以及当时的经济发展水平等因素，目标地块工业用地所占比例最高，虽然现有的工业污染相对较小，但是土地使用不经济，基础设施不完善，居住用地配备较少且质量较差。
2.2.2 SWOT分析
目标地块SWOT分析表
由于地快所处的大环境在高度动态发展，加之，地铁线路的开发和周边商圈的发展模式使得地块发展的不确定因素增多。
2. 3灰色用地概念的引入
现状地块众多不确定因素，促使地块不能按照常规城市规划的方法一步落实到位。用地性质的不确定性使其具备灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市规划的方法，在规划设计中我们可以先赋予其将来易置换的用地功能，以便用地性质的调整（在高度动态发展的过程，第二次规划也不必将其完全置换为最终土地使用的状态）。
苏州运河路灰色用地二次城市规划的实践
根据已有的灰色用地实践，本次运河路沿线地块的二次城市规划采用以下方法，以保证规划的可操作性。
由于地快所处的大环境在高度动态发展，加之，地铁线路的开发和周边商圈的发展模式使得地块发展的不确定因素增多。
2. 3灰色用地概念的引入
现状地块众多不确定因素，促使地块不能按照常规城市规划的方法一步落实到位。用地性质的不确定性使其具备灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市规划的方法，在规划设计中我们可以先赋予其将来易置换的用地功能，以便用地性质的调整（在高度动态发展的过程，第二次规划也不必将其完全置换为最终土地使用的状态）。
由于灰色用地的规划重点在解决高动态发展下的城市用地的布局，所以规划期限应根据当地当时的发展状况做出相应的调整，但是一次规划时间不宜超过20年，二次规划的期限应与上位规划相对应。
3.1第一次规划
3.1.1第一次土地使用规划构思
在第一次土地使用规划中，首先要考虑在法定规划期限内用地性质永久性不变的地块，这类地块基本都是会以发展商业商务等服务业为主，追求中高密度高容积率，以此符合该地块未来发展趋势和整体形态，以及上位规划和设计理念对该地块未来作为苏州高新区商业商务中心的定位。
除了永久性不改地块，一次规划是以整治现状为主，对于建筑、道路基本维持原有形态，不做大变动但在主要道路两侧进行绿地防护，修缮路面环境。
3.1.2规划重点
1、用地性质的调整
（1）工业用地调整。
扩大X2范围，调整部分工业用地，形成2.5产业特色区域；
将一些靠近人才市场的工业建筑改建为培训中心，适应地块特色；而原来的大工业厂房，依据其现有的特征，改造成体育学校，原有的丝绸厂改造成服装培训学校，为人才市场输送人才；
（2）其他用地调整。将已经不适应当地经济发展的仓储用地改为商贸区，建立一些卖场，商业百货等场所，增加地块的商业氛围，适应上位规划；
（3）新增公交首末站。配合在建地铁站和即将通行的地铁1号线2号线，使整个地区的交通更加便捷，出行效率提高。
（4）新增绿化用地。沿运河公园绿化建设，将运河的景观引入地块，加强沿路绿化的建造，为建造步行系统做好准备。建造广场公园，辐射周边地块，做好节点绿化，提升区块品质，点线面结合，将绿化作为一个系统来提升整个地块的可用性。为地块整体维持绿色平衡的大面积绿化，优化环境的同时也给整个区块优良的休息场所。
2、道路系统――第一次规划道路分析
一次规划道路调整的主要原则：在没有调整用地性质的地块，保持大路网不变的情况下，局部调整了内部路网，使整个道路体系更加完善。在城市道路和区内主要干道基本保持现状的前提下，为了提高运河景观的利用率，沿河增加绿化和道路，调整区内次要道路，合理组织道路出入口与建筑的关系，疏通道路；根据建筑和地铁出入口合理组织路网。
道路动态变化：
（ 1）延伸区域内道路，与主干道相连，使整个道路系统趋于连贯；
（2）沿河边绿化（包括运河公园）增加道路，拓展到路沿岸景观，增加沿河绿化带使用性；
（3）紧密联系各地块，联通区域内道路；
（4）增加路网密度，提升地块活力。
3、建筑改造――第一次规划工业厂房改造
对地块内一些建筑进行质量评估，对一些原来结构有良好的承重体系的建筑进行改造，一次规划中将原来的一座工业厂房改变为体育学校，在保留其原有建筑结构的同时，也进行一定的调整，同时将工业建筑的大空间分割成小空间以适应功能的需要。
3.2第二次规划
3.2.1第二次土地使用规划构思
二次规划依据土地利用性质，将运河路地块定位为一个商业、商务为主的综合用地，辅助住宅区和教育用地。在第一次规划的基础上，根据上位规划对用地进行了深入的规划设计，对土地利用性质进行了大幅度的改变，对原有建筑进行了更新改造，目标把运河路地区打造成以商业商务为主的城市综合体。在保留一次规划的基础上，调整了路网，临近狮山路的地块基本保持现状，以高容积率为目标打造该地块,在绿化方面，继续开发运河边上的公园，也抓紧开发沿狮山路的高新广场。
3.2.2规划重点
1、对一次规划的延续与调整
（1）变更一次规划公交首末站位置，将公交首末站转移到地铁出入口处，打造交通节点；
（2）将上位规划中要拆除的行政用地调整为商业文娱用地；
（3）根据上位规划将工业拆除，调整为商业、教育用地。将地块整合，其中工业厂房改造部分，对一次规划中改造成体育学校的建筑进行二次改造，在不改变其结构的基础上对其建筑细部如门窗、立面等进行二次改造，将其改造成娱乐功能的健身房。
（4）延续一次规划的X2项目，并继续扩建，将其作为新区的特色街区，成为文化或商业标志。对一次规划中的功能和布局进行承接和改造的同时，满足新功能和二次规划的环境以及经济状况的相互适应。
2、道路系统――第二次规划道路分析
二次规划道路调整的主要原则：延用一次规划调整的大部分道路，对于一次规划新增的道路，必须改变用途的，也以调整为主。
道路动态变化：
（1）城市道路和区内主要干道基本与第一次规划保持一致；
（2）调整部分路网为步行道，将原有次要道路根据用地变更变成步行道，使区块趣味性和连通性增加。
3、地块详细设计要求
（1）平面布局方式
地块再开发以延续原有城市肌理，采用大街坊的形式，重点考虑内部路网对外的衔接性与安全性要求。
（2）现有建筑改造要求
通过对地块内建筑的采取保留、整治、开发三种方式来布置。保留南部商务办公区的小部分地块内建筑：这些建筑质量和环境都比较好，与用地性质、周边建筑风貌、环境、规划道路没有冲突；整治分布在混合用地和创业产业园区域内的大部分地块：这些地块与规划用地性质基本一致，建筑质量尚可，但配套设施不齐全、环境风貌欠佳或建筑风格不协调；开发重建与规划用地性质不一致，建筑质量很差或不符合功能要求，与周边建筑风貌和环境冲突较大的建筑。
（3）整体环境控制
按照从狮山路到金山路变低，从金山路到金山浜变高，到润捷广场附近又出现一高点，呈现出波浪形；新建的建筑形式则要呼应运河，以流线型居多；临近运河的建筑以透明的低层建筑为主，满足观景需求，同时给后面的建筑留有余地；在大型建筑入口设置入口广场或绿化用地，提高绿化使用率，同时加强广场绿化与整块地的衔接；地块内的绿化应以点带动面、面连成线的形式布局，以绿心作为集中点扩散开来，服务整个区块，使之充满生机。
3.3小结
二次规划考虑到经济发展对用地布局的影响，统筹考虑用地近远期的衔接，以可持续发展的理念适应市场经济条件下的用地发展。依据上位规划，结合目标地块现状的发展情况，从功能定位、用地性质、各项功能、道路系统、空间组织等方面考虑，将城市规划动态化，衔接各层次规划，满足用地发展需求。
而这两次规划中都考虑所处区位已经由边缘转变为中心，用灰色用地的理论进行改造，“以旧貌换新颜”，在尽量保持其原有结构及形态的基础上，考虑其周围环境的影响，通过渐进式的改造，改变建筑细部和整体环境来完成功能的衔接，充分考虑其可持续发展。
结语
在如今土地已成为制约城市发展的主导因素。经济高速发展和市场高度动态的条件下，用灰色用地理论和二次规划的方法，以动态的理念看待规划，处理好土地远期发展与近期使用的矛盾，具有避免土地闲置、挖掘存量用地、保持土地使用效率最优化的特点，是破解土地瓶颈、适应市场变化的有效手段。灰色用地如同“白地”、“弹性绿地”等概念一样以动态性和适应性的土地开发模式适应快速城市化地区发展，使土地使用效率尽量达到最高，满足城市发展不同阶段土地高效和集约的利用模式。
参考文献
1、 杨忠伟，殷景文．城市“灰色用地””规划方法研究．城市规划．2009（08）
2、 杨忠伟，臧慧怡．灰色用地在苏州工业园区的规划探索．规划设计．2009（05）
3、 吴红兵．关于工业用地置换模式探讨―以株洲市石峰区核心区域城市更新规划为例． 2006（03）
4、 中国城市规划设计研究院．苏州工业园区分区规划(2007 - 2020) ． 2007. 11.
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
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