摘 要：文章结合某市直管公房管理中主要存在的问题，就如何加强管理提出具体的建议。 关键词：直管公房管理 问题 建议 中图分类号:F293.3
文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2012）03-280-02
某市现有直管公房主要来源于解放初期由政府经租、公私合营、没收、私改和统建、危改回迁及其它来源的房屋。目前，该市共有约80万平方米直管公房，居住人群收入都相对较低，房屋大多老旧，配套设施也不完善，有相当部分的房屋已是危房，其存在的安全隐患，严重威胁着国家财产和人民生命的安全，政府每年都须投入大量资金予以维修，面临的直管危旧公房改造任务比较繁重。
一、主要存在的问题
1.直管公房底数不清，管理不到位。
2.直管公房危旧房较多，维修工程质量不高，工程质量跟踪检查力度不够，投诉较多。
３.房租标准过低，转租转借现象较为严重，租金回收困难。
二、管理的几点建议
为了真正管理好、利用好直管公房资源，最大限度地增加财政收入，必须加强直管公房租赁管理，理顺公房租赁关系，使之符合价值规律，适应市场经济要求，确保直管公房保值、增值，提出如下几点建议：
1.摸清公房底数。进一步认真核查公房底数，对每一座房屋的建筑年代、安全状况、维修情况、承租户个人基本情况等进行全面调查，将调查结果重新立账造册，建立动态电子档案，并全部建立微机信息化管理系统，为实现直管公房向保障性住房转型，为直管公房全面纳入公共租赁房体系做好准备。
2.建立和健全房屋安全管理工作责任制，做好房屋安全管理的日常工作。直管公房基础差、底子薄，房屋建筑年代久远，地质情况复杂，各类设施老化严重，存在极大的安全隐患，各管段房管员应经常入户访问了解房屋情况，开展全面安全检查，做到责任到人，落实到位，以确保住户安全。危房治理应从治本入手,要进行房屋安全鉴定并出具鉴定权威部门的鉴定报告，凡属鉴定为危房的房屋采取果断措施，该停用的坚决停用，该拆除的坚决拆除，有计划有步骤地进行翻建，要求不符合安全要求的房屋不得出租,还应做好对小、散、远地区房屋的安全隐患排查，随时掌握这些边远地区房屋的安全状况，防患于未然，保证国家和人民的生命财产安全。
3.加大修缮力度，建设低碳节约型住宅。加强维修队伍技术力量的培训，规范维修施工队伍的使用,统一建筑工程施工标准,严格建筑材料的采购,强化隐蔽工程质量验收程序，把好工程款的结算管理，加强责任事故的处罚力度，同时建立工程质量跟踪检查制度，进一步规范维修工作程序。建筑行业是耗能的大户，据统计资料反映，我国每建成1m2房屋，将释放0.8t碳。同时，在建造、使用中，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。房地产行业实施低碳战略，住房者也可以获得好处――住得更健康，用得更省钱，也更有利于形成供需双方的良性循环。因此，必须注重建设过程中的每一个环节，尽快地建设低碳节约型住宅。低碳节约型建筑的兴起对当代建筑技术发展是一个很大的推动，是改善地球环境、坚持可持续发展、营造良好人居环境的必然选择。
4.适当提高租金标准。自2000年以来，直管公房一直执行“按照使用面积每月每平方米1.40元”的租金标准，相对低廉的租金与日渐高涨的管理、维修费用相比，存在着严重的“倒挂”现象。公房租金水平和市场租金差距较远，“以租养房”的缺口不断加大。尽管租金低廉，但下岗职工增多导致租金难收，拆迁遗留问题等引发抵交租金，受社会环境的影响，一些住户恶意拒缴租金，危旧房逐渐增多等因素使得租金回收困难。除对公房进行全面修缮外，为解决房屋租金与维修成本“倒挂”的问题，直管公房的租金也应有适当调整。除房管部门作为主管部门要进一步加强对直管公房的管理外，公安部门、街道、社区等各相关单位在对外来人员管理中，都要根据相关政策做好工作，并将有关信息与主管部门进行沟通，多部门协作，共同加强对直管公房的管理。
５.开展直管公房转租转借专项治理。直管公房是与计划经济相适应的产物，主要作用是为了保障居住需求。目前相当部分的居住者由于购买了商品房等原因，居住条件改善后，原来居住的直管公房已转租转借，这些直管公房已经偏离了当初保障居住的作用。因此，针对现状，应采取多种形式，加大宣传力度，提高住用户的法律意识，树立国有资产观念，提高上缴租金意识，提高房管人员的社会地位，增强房管人员的法律意识和责任意识，认真执行房地产管理条例，做到依法管房，并进一步推行责任制，加强房屋的租赁管理，做好房屋的维修养护工作，及时解决住户的实际困难，以服务促租金，用租金搞好服务，真正做到“管房为民，服务为民”。同时应对转租转借的住户进行全面调查摸底，参照借鉴先进省市好的做法，采取更加灵活的方式，制定切实可行的实施方案，拟定清理计划，明确清理任务，推行协议租金，逐步停止直管公房的转让和转租。政府可参照市区房地产市场价格拆迁补偿标准，对原居住者已搬离的直管公房予以收购，使直管公房的所有权与使用权相一致。
6.解放思想、拓宽领域，打造物业管理精品工程。物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而直管公房旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。（１）多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。（２）旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单，硬件条件相对落后，对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大。随着城市品位的提升、环境的优化，特别是古城保护和改造力度的不断加大，客观上提高了直管公房的区位价值和区位优势，为直管公房的经营和管理赢来了前所未有的机遇，在这种新形势下，直管公房的物业管理工作应面向社会、放宽眼光、展望未来、打造精品，要通过优质的服务质量、服务水平、管理素质，赢得社会，赢得主动，赢得机遇，赢得特色，从真正意义上体现物业管理的特色,强力推进直管公房转型跨越发展。
7.实现“公租”模式。直管公房是以前特定历史条件下的产物，从目前来看，它既不同于现在所提的保障房，更不同于商品房。居住人群收入都相对较低，房屋大多老旧，配套设施也不完善，政府每年都须投入大量资金予以维修。由于没有一个完善的管理系统和退出机制，相关部门对公房的管理无据可依，更加剧了公房与现实社会环境的脱轨。尽管房管部门采取了大量措施，也取得了一些效果，但要真正消除危旧公房的安全隐患需要各部门的共同努力，强化对直管公房的制度建设，在加大维修、保障安全的基础上，形成完善的管理体制，力促直管公房管理向保障性的公共租赁房转变，真正发挥出对低收入家庭的保障作用。
三、结论
房地产业与社会与民生关联度最大，要从根本上改善居民的住房条件，必须有计划地全面彻底地进行改造，并加大廉租房和经济适用房建设力度。直管危旧公房的改造工作不仅是房管部门一家的事，还需要有关部门共同关注，统一协调。直管危旧公房改造要做的工作还很多，面临的困难也不少，相信只要政府重视，各部门通力合作，一定可以把直管危旧公房的改造工作做好，进一步加快直管危旧公房改造，发展低碳、节约、绿色、环保、智能型建筑，使城市面貌和人民群众的居住环境得到显著改善。
参考文献：
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4.谢秉正,耿世彬.低碳节约型建筑工程技术.南京：东南大学出版社,2010
5.吴清仁.生态建材与环保.北京：化学工业出版社,2003
（作者单位：太原市房产经营公司 山西太原 030000）
（责编:贾伟）