摘 要 本文在运用极差、极值比、标准差、变异系数等相关测度指标定量测度湖北省城市土地出让市场区域发展差异的实证基础上，定性分析产生土地出让市场差异的深层次原因，并针对现状提出了相应的对策建议，为完善土地出让制度和区域协调发展作出了有益尝试。
关键词 土地出让 区域差异 协调发展
中图分类号：F127.63 文献标识码：A
相关统计资料显示，我国土地出让收入逐年递增，其占地方财政收入的比重也不断刷新。纵观近十年会发现，2010年土地出让收入为2001年的近21倍，高达2.71万亿；与此同时，土地出让收入平均大约占到地方财政收入的四成左右，更于2010年达到了惊人的76.62%；土地出让市场在国民经济中的重要性由此可见一斑。
一、基本概况
湖北省位于我国中部，地处长江中游，承东启西的重要位置决定了其华中地区重要省份的地位。近年来，湖北省土地出让市场取得了较大发展，市场化程度不断提高。与此同时，各地区经济差异也有明显拉大的趋势。因此，为了实现湖北省土地出让市场的均衡协调发展，对现有土地出让市场区域发展差异的研究就成为一种需要。通过对湖北省土地出让市场区域发展差异的实证分析，可定位不同地区的土地出让市场空间格局，也可以探究差异背后的深层次原因，为寻求切实可行的区域协调发展对策提供强有力支撑。
二、数据选择及相关指标
本文在对湖北省城市土地出让市场区域发展差异进行实证研究时，选取的数据指标主要为表征土地出让市场发育程度的不同出让方式下的土地出让宗数、土地出让面积以及土地出让金。基于本文的研究定位，兼顾数据的可得性及规范性，本文主要选取2000-2009年湖北省下辖的各地级市（州、仙桃，潜江，天门和神农架林区合并为一个个体）的协议、招标、拍卖、挂牌四种出让方式下各自的土地出让宗数、出让面积和土地出让收入。数据均来源于《中国国土资源年鉴》。
本文选择极差、标准差、极值比和变异系数等指标做初步的统计分析。
极差：R=Ymax一Ymin；极值比：I=Ymax/Ymin；其中Ymax和Ymin。分别为研究区域内单位土地出让面积的出让金的最大值和最小值。极差(R)和极值比(I)越大，说明区域绝对和相对差异的极端情况越严重。
标准差： ， 。
其中，S为标准差，Yi为i地区单位土地出让面积的出让金水平，Y为各区域的均值，N为区域个数。标准差(S)越大说明区域绝对差异就越大。
变异系数： 。
各项解释同标准差，变异系数(V)越大说明区域相对差异越大。
三、湖北省城市土地出让市场区域发育程度的差异测度
（一）全省土地出让市场概况。
2000年以后，湖北土地出让市场稳步前行，市场配置土地资源的作用得以显现，整体发育程度日渐提高。由下表3-1可以看出，全省土地出让面积总体呈增加趋势，近两年有些许回落，基本稳定在7000公顷左右，相比于2000年而言，增加了40余倍。于此相对应的是全省土地出让收益的迅猛增加，从2000年的7591万元开始，一路飙升，2001年突破2亿元后，直至2009年的近355亿元。由此可以推知近十年湖北省工业化、城市化之速。正是工业化、城市化的高速发展，才带来了对土地的高需求和土地资源配置的高市场化，最终引致土地价格的持续上升。
就出让方式而言，较低市场化程度的协议出让方式所占比例从2000年的99.36%，跌至2008年的56.71%，相应的代表市场化程度较高的“招拍挂”出让的土地所占比例则在不断扩大，如2000年，全省通过招拍挂出让的土地宗数所占比例不足整体的百分之一，2001年其所占比例已突破百分之十，之后逐年递增，2008年达到高峰值43.29%，2009则回落至近三分之一。显而易见，全省土地出让的市场化程度在不断提高，以往的以计划体制方式配置土地资源得以不断纠正，其对土地出让市场的影响呈现出日渐递减的趋势。
（二）土地出让市场发育程度的简要描述统计。
为定量测度湖北省城市土地出让市场区域发展差异的总体水平，本文从市场角度以单位出让土地面积的土地出让金作为测度土地市场区域发展差异的基本指标，用标准差、极值比和变异系数来测算土地出让市场区域发展差异随时间变化的绝对差异和相对差异，由表3-2可知：
以极差及标准差衡量的省际间绝对差异和以极值比及变异系数衡量的相对差异的变化趋势基本一致，都经历一个增加、减少、再增加的往复过程。
从绝对差异来看，极差值由2000年的120.31元/平方米升至2001年的443.54元/平方米，到2002年跌至286.02元/平方米，之后一路上升至2009年的902.07元/平方米，其增加、减少、再增加的往复过程及其明显。标准差的变动和极差值变动基本一致，从2000年的36.2到2001年的119.7,2002年回落为81.48之后直线上升，2007-2008年较稳定，2009年达到227.14的新高。
从相对差异来看，2000-2004年相对差异变化较大，区域间差异总体而言是缩小的，极值比由最初的16.04升至历年最高值58.26后，回落至3.73。变异系数做同向变动，在2001年出现历年最高值0.91。在此期间，极值比和变异系数均出现所研究时段内的最高值。2005-2009年区域差异较为稳定，极值比在摇摆中稳定在6以下。变异系数与其一致，稳定在0.6以下。另外，从历年的平均值可知，湖北省土地出让市场的发育程度越来越成熟，单位出让土地面积的土地收益从2000年50.28元/平方米逐渐增加到2009年的378.39元/平方米，并且在最近三年一直都处于300元/平方米以上。
（三）土地出让市场出让方式的区域差异水平。
通过分析2009年湖北省城市土地出让的宗数、面积和出让金收入，发现土地出让金较高的城市为武汉市、宜昌市、孝感市、襄阳市、咸宁市、荆州市以及荆门市等七市，其中武汉因其低位的特殊性一枝独秀，高达180余亿元，荆门最低为12余亿元。同时这七个城市的土地出让收入总和占该年全省土地出让总收入84.02%，这也就意味着其他七个地市的土地出让收入仅占15.98%。而排在末三位的恩施自治州、鄂市州和十堰市的土地出让收入，更是只占到微乎其微的5.38%。由此可见，湖北省城市土地出让收入的地区差异非常显著，梯队间差距极为巨大。
从出让面积来看，武汉市出让面积最高，占全省土地出让面积的23.02%，其次为宜昌，占全省土地出让面积12.72%，其余城市皆在10个百分点以下。再结合各城市的土地出让收入来看，可以认为武汉市市场化程度最高，而市场化程度最低的则是荆门市。在出让总数上，荆州市、襄阳市、咸宁市和恩施州自治区位列前四，但是结合各城市土地出让面积来看，武汉市的3.4公顷/宗和宜昌市的3公顷/宗位列前两位，其余城市多在1公顷/宗以下，恩施州自治区更是仅有0.17公顷/宗。故除武汉市与宜昌市外，其余城市均呈现“多而小”的特征，即土地出让的宗数较多，但平均每宗土地的出让面积较小。恩施州自治区的数据体现出该地区土地需求的整体水平较低，同时出让价格也不高，其土地市场的整体环境较差。
综合上述可知，湖北省城市土地出让市场的区域发展差异非常明显，武汉市及其周边城市与外围城市差距尤为严重。武汉市及其周边城市无论是在土地出让面积上，还是土地出让收入上，都处于绝对领先地位。外围地区由于土地出让市场的整体环境较差，致使其土地出让的面积和收入均落后与全省平均水平，与武汉市及其卫星城市相比尚存在很大差距。
四、土地出让市场区域协调发展策略
产生区域间土地出让市场发育程度差异的直接原因是土地出让结构比例及出让价格的不同。同时经济发展的规律及其大环境也是形成土地出让市场区域发育程度差异的重要原因，如不同区域产业结构的差异及其带来的就业结构和收入结构差异产生的衍伸效果以及土地市场的供需变化等等。同时，不容忽视的一点是在当今我国财税体制和地方政绩考核标准驱动下，地方政府基于自身利益最大化的考虑而产生的“非理性化”土地供应行为也是重要原因之一。基于上述原因，需从以下几方面来协调土地出让市场的相对平衡发展。
第一、准确定位城市功能，均衡发展区域经济，不偏不漏，为土地出让市场创造良好的经济大环境。
第二、改进地方官员政绩考核标准，扭转非理性的城市经营理念。
第三、完善现有土地出让制度，积极探索新的出让方式。逆市场化的协议出让缺乏公开性和竞争性，在难以实现其应有的实际价值的同时，带来了寻租的不良契机。而当前“招拍挂”以价格为唯一标准也有其负面影响，那么如何完善拍卖制度、避免“投拍者”非理性盲目竞争以及如何避免挂牌带来的不公平竞争等等都要求我们完善现有制度，探索新的更理性的出让方式。
第四、研究建立土地出让基金制度，推进土地出让市场区域协调发展。参照澳大利亚、美国、中国香港、澳门特区的土地基金，以及中国内地不少地区对土地基金制度的探索和实践，建议建立土地出让基金制度，使其兼具公益性和投资性，以此促进各地区土地出让市场协调发展。□
（作者单位：华中农业大学土地管理学院）
参考文献：
[1]赵建新.论区域经济差距的衡量指标与测度方法.经济地理，1998，18(3)：20-24.
[2]刘邦友等.中国土地出让市场性质探究.经济研究导刊，2008.(2)：11-13.
[3]杨尚华.土地市场区域发育程度差异研究.浙江大学硕士学位论文.2010.
[4]张立彦.土地出让收入的区域差异分析.改革与战略，2008，24(4):17-19.