篇一：招商经理年度工作计划
篇一：年度工作计划总结-招商营运部
2014年工作总结
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2015年工作计划
提交部门：总经办
提交人： 李光超
日期：2015.1.262014年工作总结
前言：
2013年7月加入公司，任职副总经理，主管招商部和营运部工作，下面阐述我从入职以来的工作总结。
招商方面主要工作概述：
首先是市场调研并最终形成项目研测报告、商场整体定位、业态占比规划、品牌基数规划、品牌落位图、商场动线规划、租赁决策文件等一系列的招商前期工作；其次是部门人员组织架构的设计、团队组建、岗位职责、制度流程、合同文本、部门预算、招商倒排计划、租金执行政策、招商说辞、招商手册制定等一系列中期工作。从2013年9月初招商部同事开始正式招商，经过15个月的周期，不含超市计划签约面积22459平，实际签约面积20414平；完成签约率90%，已签约专柜预算收益1779万元，2015年全专柜预算收益1977万元，预计达成报批版的租赁决策文件计划的80%（以考虑免租期-报批预算收益指标高标准2477万元作比较）。
营运方面主要工作阐述：2014年3月之前，前期营运部的工作主要是组织架构设计和团队组建；评审营运部需要的各类工作前置文件，包括制度流程、倒排计划、岗位职责、培训计划、商户装修手册、商户手册、营业员手册、工程技术条件的提报、图纸细化等一些列的前置工作；中影、家乐福进场后，营运团队人员部分到位，施工现场正式进入角色，开始指导营运团队协调与地产公司的各类工程问题；2014年6月所有营运主管级到职，指导部门经理带领营运团队全面开展各项工作，前期主要是协调重点商户进场、协调地产公司工程技术条件的整改、现场施工的进度跟进、施工安全的管控及问题处理，从2014年4月份到12月初，签约商户装修基本结束，除家乐福、瓦国小镇外，基本能够实现招商率与开业率相符。12月份开始重点跟进开业前各项营运工作的倒排计划，逐一落实，确保营运工作所有事项满足开业需求，包括人员培训、物料准备、商户开业前重点跟进项时间节点计划、双选会、证照办理等
工作全面总结
1． 招商方面：
（1）市场调研报告：针对瓦房店市场的调研，主要重点调研对象是旺角新玛特、大伟时代广场、妇女儿童、步行街；其次是长兴购物、嘉泰商场、商业城、集贸。调研的重点是各个项目的业态、品牌、客流、营业时间、租金及扣率水平，同时也对瓦房店商业氛围及消费习惯的作出分析，主要看夜间客流的走向和消费者消费的倾向。一系列的调研为制定项目的研测报告提供第一手数据。
（2）招商前置的准备：首先是组建团队，以部门经理为主，临时抽调营运经理协助招商；其次是要做好各类招商文件，包括：招商手册、招商统一说辞、制度流程的制定与培训、初步规划图纸的交底培训、租金计划的交底培训、资源的收集并分配、分配招商工作任务等。
（3）倒排计划的制定：根据公司要求2014年10月份开业，制定了一整套倒排计划，涵盖了整个招商工作过程中的所有工作内容和完成的时间节点，作为招商工作的最高指导文件，招商部定期对倒排计划进行梳理和检讨，是完成招商工作的重点工作。
（4）各类图纸的深化：图纸是招商的必要要素，根据cad及现场的实际勘察，结合北京策划
公司的建议，并按照研测报告中的各类数据及商业理念的要求，形成了一整套图纸，包括大动线图、铺位规划图、业态规划图、品牌落位图，形成招商最基本的工具；
（5）租赁决策文件的制定：根据公司要求，结合瓦房店市场的商业行情，同时参考大连市场中类似项目的收益状况，并考虑到市场商业大环境的前提下，制定了租赁决策文件，按照高标准和低标准两个指导价格，指导招商人员实际洽谈，也为领导决策提供依据。
（6）制度流程及合同文本的制定：制定了招商期间和运营期间的部门制度流程，原则是结合商业公司和集团的组织架构及审批流程，并严格按照既定的制度流程执行；制定了各类合同文本及附带文件，作为签约的前置重要文件。
（7）招商实施阶段的重点阐述和分析：
整个招商过程中，应该说经历了很多波折，在市场大环境的影响下，招商工作面临着巨大压力，但总的来说，我们能够根据招商各个阶段遇到的各类问题及时分析和检讨，缕清思路，启动备选招商方案，基本上解决了问题，具体详述如下。
首先从主力店家乐福签约为招商契机，主动洽谈第二大主力店影城，先后洽谈了星美国际影城、嘉禾、横店，结果是因为租金满足不了预算而放弃合作，但可以说与商户建立了较好的联系，也从另一个角度摸清了院线在三四线城市的拓展计划、物业需求及租金贡献，最后综合各种因素与中影落定了合同并签署了营运方面的补充协议，确保装修档次和日常运营、营销活动的能力；
两大主力店签订的同时，对次主力店及重点品牌进行铺开洽谈。主要目标是引进快时尚品牌，优衣库、ca作为重点引进对象，但是由于北区开店计划的制约，没有能够达成合作。引进快时尚的思路受阻后，招商马上调整思路，将重点偏向服装服饰集合店、精品集合店，服装服饰成功签下了拉夏贝尔集合店、vm、太平鸟、大嘴猴，这几个品牌的落位基本实现了商场地定位和档次；再加上一楼重点品牌好利来、苹果体验店、手表集合店、化妆品集合店的加盟，一楼招商基本成型。一楼招商的遗憾，首先肯德基签约比较晚，对观望品牌的招商没有起到很好的促进作用；二是屈臣氏，由于对方公司的决策前后不确定，以至于没有顺利引进，影响了一楼的品牌级次，虽然丹鸥美莎在经营实力和经营品牌、租金水平都符合要求，但在品牌影响力方面还是弱很；三是中国银行位置的空余，应该说这个位置是商场中最优越的位置，但是由于等靠中国银行，而其中途出现合作反弹，导致我们在整个一楼的规划、租金预测和资源储备方面出现了很大的危机；四是吉野家因为公司人员调整导致合作意向不明确，影响了招商进度的顺利进行，对于观望品牌的签约有很大的负面影响，
二楼的招商是最坎坷的，目前的空铺数量也是最多的，主要是由于服装行业经营的不景气，应该说招商部在招聘人员方面也是重点倾向服装类，招商部全体人员利用各种关系进行资源的收集以及全方位的洽谈，可以说大连区域内的服装商户基本都谈过；需要指出的是，由于布局规划和店铺面积过大对招商有一定影响。内衣集合店、运动集合店、皮草广场对招商达成率和招商进度有了保证，但是我们面对的也是同样的痛苦，那就是租金预算背了很多，从二楼我们可以总结出，业态比例规划中服装类比例即使放的已经很低，招商和租(转载自：www.dXf5.cOm 东星资源网:餐饮招商工作计划)金达成也是最困难的，另外品牌级数也跟规划的差距很大，很多引进的品牌质量和运营能力也给后期的调整买下了隐患。
三楼前期招商非常困难，瓦市市场的童装优势资源集中，合作意向无法敲定，引进快乐星后的布局大调整，应该说是三楼招商工作的转折，两大次主力店分布项目南北，对于动线有很大的帮助，三楼满铺的招商结果还是比较不错的，虽然童装类的级别不是很理想，但是合同期可控，不再担忧三楼冷场的情况。需要提出的是汤姆熊的合作没有落下来，这是三楼乃至整个广场的遗憾，从另一个角度讲，娱乐类项目在购物中心的作用越来越明显，商户对城市和商场的考量上有了很严格的要求。
四楼餐饮的招商相对来说比较顺利，美食广场、圣道烤肉瓦国小镇的签约对于其他品牌引进
起到了积极作用，但中途铁板烧、烤鱼、西餐厅、瓦国小镇的反弹，瞬间给我们招商的工作带来了巨大考验，招商部也得到公司的大力支持，想尽办法排解了困难，虽然年糕火锅、牛肉汤、五谷板面、姐妹麻辣烫的品牌级别和经营实力令人堪忧，但是位置、面积对于后续的调整还是可控的。目前有一个空铺，倾向于经营自助火锅，但目前仍没有落实，从洽谈的周期和供应商的数量来分析，主要是瓦房店市场的火锅生意不景气，淡季时间太长，很多供应商对于单独经营自助火锅心有疑虑而放弃投资。
2． 营运方面：
（1）团队组建：营运工作从团队组建开始，根据组织架构的设计，基本按照时间节点和需求，成功组建了营运团队，对整个营运工作的开展提供保障；（2）岗位职责：根据组织架构的设计，对各岗位进行了职责确定及要求并报批；
（3）制度流程：根据以往项目的实操经验，结合以往项目，制定了部门制度流程，原则是保证营运工程中所有问题解决的时效性，去掉一些繁琐的程序，保证与公司内部、外部的处理口径要一致，综合各部门的意见和建议，形成报批版。
（4）工程对接：商业规划期间以及商户进场前和进场后，与地产工程的对接尤为重要，由于前期的规划与实际招商进度及调整有很大的变化，在水、电、煤气、空调、消防存在各类问题，虽然在对接过程中发生很多矛盾和不配合，但是凭着一条宗旨---跟进催促，直到满足商业运营需求为止，基本上目前遗留的问题已经很少。
（5）图纸评审：对各类图纸的评审，从营运角度提出意见和建议是一项非常重要的工作，虽然从某种角度讲，我们的专业度不够，不能达到毫无遗漏或失误，但是也基本把事情解决在设计阶段，减少了各种浪费，保证公司的损失最小。
（6）装修管理：装修管理是营运工作的重点，从招商部接到联络单后与商户建立联系开始，到交场、付尺、出图、审图、办理进场手续、施工监管、装修验收为止一些列的工作，需要营运人员的全部参与，关联着很多兄弟部门，这就要求每个人的业务水平和协调能力。以营运部一个全新的团队来说，做到目前这一点着实不易，付出了很多的辛苦，中间过程也出了很多纰漏和失误，但要从实践中总结经验，营运部在开业总结中要体现全面的系统的分析和检讨。
3． 问题与建议：
需要指出的是，目前出现问题的原因是多方面的，有客观因素也有主观不足，所以只是提出问题和建议，并不是推卸责任和漠视问题，更重要的是反思解决的办法和途径，我们下一个项目要注意哪些重点问题，具体如下。
（1）招商方面：
城市级别：城市级别是重点品牌商户考虑的首要因素，比如优衣库这样的品牌，公司的拓展计划有明确的城市级别要求，无论我们放的合作条件多么优越，也是无法达成意向，很多全国或区域连锁品牌都无法辐射到县域城市开店，这是制约招商的重要问题；
公司背景：在商业地产整体不景气的前提下，公司整体的实力和运营能力，是大部分特别是重点品牌商户关注的首要问题之一，很多商户都非常关心公司的背景、实力、运营能力等，我们需要很多的沟通工作才能打消疑虑，但是很多品牌因为公司没有成功运营项目的经验而观望，这个问题是招商过程遇到的比较无奈的问题，很多重要的品牌都非常遗憾的暂停； 项目位置：我们项目的位置在瓦房店市属于偏北位置，与新玛特比较还算可以，但是与传统商圈比较相对偏僻，周边商业氛围不浓，北部已经没有很多居民居住，养商的周期会拉篇二：年招商工作计划
年招商工作计划书
一：招商策略
1、先确定目标，再全面招商
2、为客户订做全面解决方案
3、人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略
4、招商进度、质量、费用统一控制
5、构建的平台与政府形成互动
二：招商阶段、招商目标和时间安排
1、阶段划分
2、招商目标
3、时间安排
三：组织内部的建立（初步构思）
1、项目人员招聘
2、招商架构
3、招商机制
四：招商资料
1、招商手册和招商说明书
2、委托经营合同（代为管理），授权委托书
3、招商委托书
4、招商流程表
5、招商文案
五：招商方式、目标客户的确定
1、招商方式
2、目标客户
3、第三方招商网络平台的建立
4、招商的原则、注意事项、存在的问题
六：宣传策略
1、媒体宣传推广
2、大型主题招商活动
七：招商费用预算及招商建议方案
1、招商费用
2、招商建议方案
八：招商政策建议方案
九：附件（附加内容）
一、招商策略
1、先确定目标，再全面招商
目标的确定分三步：第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。
招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。
2、为客户订做全面解决方案
在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的客户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案。
3、人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略
在市场宣传推广方面，实行整合推广策略，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。
关键性招商活动如下：
1) 招商发布会暨主力店签约仪式
2) 招商成果发布会
3) 项目推介会
4) 建筑节点庆典会
5) 利用传媒招商
6) 举办或参加种类招商会议和文体活动招商
7) 借助中介机构的联络渠道招商
8) 派出招商小组主动出动招商
9) 以商招商
10)聘请招商顾问
4、招商进度、质量、费用统一控制
为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。
1) 招商任务指标分解到人，成本分解到人。
2) 关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。
3) 重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。
4) 重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。
5) 经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚
决避免宣传费用的乱用和浪费。5、构建平台与政府形成互动
公关活动先行，如：举办全国性的论坛或座谈，邀请管、产媒介的权威人士。然后媒体报道紧随其后，造大声势形成一种轰动的效应。
二、招商阶段划分、招商目标和时间安排
1、阶段划分：招商筹备阶段、主力招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。
2、招商目标：根据客户的需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。
3、时间安排：
1) 2012年12月底，基本完成步招商的前期筹备阶段（例如对招商资料的准备、招商市场 的分析等）
2) 2013年6月，确定目标主力招商对象，加以攻克。
3) 2013年12月底，在完成以上任务阶段之后开始进行全面招商，此阶段部不分主次。
4) 2014年12月底，争取进入最后一个阶段运营调整。这个阶段是在其他三个阶段完成的 前提之下。
为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2012年1月开始执行，截止到2014年。
三、组织内部的建立
1、招商人员的招聘和培训
再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：
1) 五个核心理念的培训
2) 团队执行力的培训
3) 项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识
4) 招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高 团队成员的招商能力
5) 招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）
篇二：招商部4月份工作计划
招商部4月份工作计划
1、疏理业态（餐饮、服装、珠宝眼镜、医药、咖啡茶庄、影院、超市、娱乐、儿童、鞋帽、通讯、家居、古玩文玩、户外健身、文创）品牌（目前500+以上），包括公司性质、联系人等信息，适时开始联系沟通。
2、推进主力品牌的谈判沟通，原则上以超市、影院、KTV、大型电玩的联络和引进为主；儿童游乐、3C、服饰、餐饮等为辅；同时接洽可签意向，可用品牌LOGO的商家。
3、品牌调研及落位，主要是友谊现有品牌为基础，并积极与友谊公司取得对接，联系沟通下一步工作。
4、进一步对蓟县以及周边县市的商业项目进行调研，完善凯旋城租金费用的调研和报告。
5、与策划部沟通，完善目前的宣传资料，包括宣传单、楼书、PPT文字资料、音像、视频、微信推广，为招商会做准备。
6、与建筑设计部门沟通提出以及改进更有利于商场未来经营的设计方案和工程条件。
7、与合约部沟通合同、意向书、加盟协议等文本的审查与制作。
8、项目沙盘说辞演练，提升锻炼招商人员解说能力。
招商部2015-3-31
篇三：餐饮招商的要点及注意
餐饮招商：一件技术活
“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费
观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计，从1997年至2006年，
北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人群的日常习惯。
如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，纷纷在项目中增大餐饮配比。但是，
北京每月有10％的餐饮商家开业大吉，也有8％的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是
一大忌。因此，了解餐饮业选址规律，为项目选择合适的餐饮商家，是商业开发企业的当务
之急。
第一节、商业地产如何进行餐饮类招商
火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场，餐饮很难登堂入室；
如今，新开发的若干Shopping Mall，餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比
例达到20％甚至更高！
1．餐饮商家对于商业地产意义重大
开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。餐饮面积往往是一
个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，投资
客非常喜欢购买餐饮商铺，一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500
元甚至更高。如果是持有型物业，餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，
生存能力强，租金相对来说也并不低。
更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要
最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客留下来的法宝。
2、了解餐饮业的多种分支
餐饮是个庞大的门类，其中包含着极为细致丰富的分支，按照对商业地产的规划影响和餐饮
商家自身的特点，我们可以把餐饮分为快速餐饮和正餐，而快速餐饮又可以分为洋快餐、中
式快餐和快速饮品店；正餐又可以分为中餐、异国餐饮、咖啡/茶馆/酒吧。
洋快餐的整体品牌影响力比中式快餐大很多，在中国很多地区，快餐行业的标准化和连锁化
经营就是受洋快餐进驻的影响开始的，除了早期进入中国的肯德基和麦当劳外，还有必胜客
（包括宅急送）、东方既白、塔可钟、永和大王、味千拉面、棒约翰等，他们的店铺数量也
在飞速发展。截止06年初，肯德基从1987年进入中国共约开出了1400家门店，麦当劳从
1990年进入中国共约有700家门店，永和大王从1995进入大陆约开出了100家门店。
中式快餐相对洋快餐发展较慢，而且在传统印象中不如洋快餐高档、时尚，而且大部分中式
快餐的全国化的连锁网络并不完善，主要以区域发展为主，不过近几年来也有突破的趋势，
比如广东的真功夫从1997年的双种子发展到今天，除了广东省的约100家门店外，还在上
海、浙江、江苏和北京开出了大批门店，并在杭州建立了大型的配送中心。
快速饮品店近年兴起，成为小资一族的钟情去处，星巴克、哈根达斯成为高档商业项目的象
征和标准配备。除此外，台湾的仙踪林、香港的福记甜品、街客、DQ、还有深圳写字楼底
商的AODES CAFé等
正餐商家的分类相对较为复杂，而且各个类别之间的界定也相对较难，只能简单的分成中餐
（包括中国八大菜系在内的各个地方特色的餐厅）、异国餐厅（包括各国风情餐厅、日韩料
理、港澳台餐厅等）和咖啡/茶馆/酒吧。
中餐的连锁在慢慢的走向规模和成熟，出现了一个个的大型餐饮集团企业，中式商务正餐有
广东的麦广帆集团、北京的俏江南、重庆的陶然居、杭州的西湖春天等等，地方特色餐饮有
小尾羊、小肥羊、毛家饭店、菜根香、谭鱼头、华神食府等等；而且以俏江南为首的一批餐
饮企业正在走出国门，开到国外，并在积极的筹划上市。
异国餐厅只是出现在各个不同的地区或者城市，真正形成全国连锁或者大规模发展的还很
少，像蕉叶餐厅（香港/广州）、亚马逊巴西烤肉等，主要以日韩料理为主。
而另一类餐饮咖啡/茶馆近年来随着经济的发展得到了长足发展，朋友聚会出现了一大批连
锁企业，像上岛、两岸、真锅、名典、老树、迪欧等等
3．不同餐饮商家的选址标准不同
餐饮门类不同，各自的选址原则和标准也不尽相同。
（1）商务餐饮最看重地段。
顺风、东江海鲜、俏江南等属于商务餐饮，它的选址标准是最高的。商务餐饮一般有这样三
条选址原则：第一，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积
要求大，至少在1000平米以上；第三，装修档次比较豪华。
因此，商务正餐一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区或者少数高档社区，一般消费为商
务宴请或者宴客，每客单消费较高在100元以上甚至上千元，以高收入人群和商务消费人群
为主要消费对象。一般装修豪华、一般净高在4.5米以上，单层面积都要求比较大。一般在
2000平方米以上。
一般说来，商务餐饮很难进入购物中心，除非购物中心会为这家餐饮安排单独的通道、电梯，
单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。
（2）洋快餐不肯进社区
面爱面、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的。这些品牌快餐选址一般为商务区、
繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场（百货/超市/家电/家居等）
的出入口位置和十字街口。另外一般有一个特别的要求，店门口附近要求能停放一部40呎
货柜车以方便配送。
（3）正餐商家对于偏远社区心存顾虑
与商务餐饮相比，大众餐饮的选址比较多元，要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较
集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成
熟的大型社区。一般来说，大型社区与大众餐饮是比较和谐的搭配，但类似天通苑、通州这
样距离市区较远的社区，所有的正餐商家都会面临同样的问题：餐饮要计算营业时间的，地
处通州的餐馆中午那一顿基本没有生意，因为大家都在市区上班，只能靠晚上。但人们从市
里回到通州，一般也要晚上7、8点钟，如果晚餐营业高峰期到10点钟，那么最多只能翻两
台。而在市中心区，晚餐高峰时间从5点半持续到10点左右，可以翻5台，营业额等于翻
了几倍。
（4）异国风情餐饮选址倾向“国际化”
如蕉叶、巴西烤肉、日韩料理等异国风情餐厅在很多方面与中餐的物业要求比较相近，一部
分的国外餐厅就是中国人开的，而且在出品和口味上作了改良，不仅仅针对特定的外国客人，
有很多的时尚和白领阶层也开始进入异国餐厅。这类餐厅的选址上会选取外国人比较集中的
商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区。
（5）咖啡、茶馆、酒吧爱“扎堆”
咖啡、茶馆、酒吧有喜欢“集中经营”的倾向，也就是所谓的咖啡/茶馆/酒吧一条街，或者
是附近的地方。因为这里有群体的优势和氛围，顾客云集，吞吐量很大。但此类地方往往竞
争太强，只要富有个性和品牌特点的商家才有生存空间。此外，咖啡茶馆等还通常在旅游区、
商务区、高档住宅区附近的选址。
（6）企业自身的发展计划
餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密”。
肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：肯德基在2005、
2006年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多
新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2007年，肯德基基本停止扩张，
不开新店。相反，麦当劳单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致
力于快速扩张。
4．根据项目“量体裁衣”
开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求，更要根据项目特征合理引进。
按照餐饮商家出现的地方，我们且把它分成三大类：商业街、食街或者特色街区、大型卖场
或者购物中心、一般住宅或者写字楼底商。每个地方针对不同类别的商家，也有不同的顾客
群体，从招商策略来讲，也是不一样的。
（1）商业街不适合正餐厅
商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是
快捷、方便、大众化的，以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生存，这也是为什么王府井、西
单商业街上都没有大规模的中餐厅。一般来说，这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱，一
般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。
从招商策略上，最好先招一两家有一定知名度和实力的快餐品牌商家，大的商家有一定的带
动作用，同时也是这条街的标杆企业，是档次和顾客定位的象征。 （2）购物中心要有好的餐饮品类组合
大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务量比较大，特别是购物中心中，餐饮娱乐的比
例一般在35%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。购
物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭型和宴请型为主。
其中，一定要引入一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐！开发商可以牺牲部
分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引这一“最好”的餐饮主力店，它的品牌知名度带
给项目的支持，它的影响力对招商工作的推进，都是非常大的。其余几家店应该拉开档次、
风味的差距，实现差异化竞争。
除中餐外，还需要一些商务茶餐厅、快餐厅，可以根据周边环境调整其配比。肯德肯、麦当
劳、必胜客、星巴克、永和大王、哈根达斯是快餐类商户的标准配备，一茶一座、塔可钟、
仙踪林、棒约翰、巴西烤肉、日本料理等加以补充，再加上一些地方特色的商家进驻。
餐饮是需要扎堆的，不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起，越是丰富多样，越
是容易红火。但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同类之间的恶性竞争。排档引进多了，
势必冲击快餐店。这就需要根据客流量合理安排配比，宁可让大排档挤一点。各家餐饮尽量
在口味上不要重复，比如在一家购物中心里面，同时引入两家日餐，就一定会造成对有效客
流的争夺。
目前，购物中心餐饮比例都获得了大幅度的增加，为了给不同客群提供有效的引导，就需要
在商场内部按主题设置不同的购物－餐饮动线。传统的百货商场，例如百盛所有的餐饮都在
一条街，而像东方新天地，它有大食代这样的排档，也有独立的餐厅，商务餐、茶餐厅、特
色餐饮都有。这就利于将不同的人群分开，有针对性地选择适合自己的餐饮。
在规划餐饮商家的位置时，应该让他们贯穿于整个项目的各个楼层和角落，尽量是人流分布
达到平衡，一般是在人流主动线的起止和拐点，起到人气中心的作用。同样，对于商家，进
驻一个位置、档次都很好的购物中心对商家本身也是一个档次和实力的体现，他们也是很乐
意接受你的招商邀请的，有时条件高一点他们也能接受，关键是购物中心自身的规划及其他
零售大商家的进驻情况，要让商家感受到品牌扎堆以及商场长期繁荣的景象。
（3）底商餐饮需要细致的客群分析
相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度最大，特别是新建小区的底商，一是
商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是可以确定的，就是本物业小区的住户和租户；二
是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利的更不敢轻易在
社区开店。这类物业的招商，要先做一下顾客群体的分析，找准定位，然后再找相应档次的
目标商家。
对于社区内餐饮来说，考虑的问题更多：餐饮是供应社区内部，还是面向外部？社区本身的
人群结构和消费能力怎样？龙湾别墅和外交公寓两个项目附属的商业部分，餐饮类型就很不
一样。外交公寓周边是使馆区，于是招商者从美国芝加哥引入一个扒房，因为这家扒房在使
馆人员中具有很好的口碑。而在龙湾别墅，更受客户欢迎的是类似咖啡吧、简餐等餐饮。
5、避免产品“先天不足”
餐饮业态对于物业条件的要求是最苛刻的，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。
这方面的例子不胜枚举。南城某个商业项目，因为挑高不够，所有的餐饮商家都拒绝进入；
四川会馆曾经想进驻和平新城，但因为项目没有化油池，最终只能作罢。因此，开发商必须
在建设之前，就规划好餐饮的位置，并按照相应的物业标准建造。一般来说，下面几个问题
是必须考虑的。
1． 给排水：一般应按餐厅面积配备合理的进水管径大小，并保证供水水压；
2． 电源：一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源，主要是招牌和照明、厨房
设备和空调等用电；一般要求约在每平方200瓦左右；
3． 管道煤气：一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气；
4．排烟烟道：一般餐饮要求设立专用的烟道，深圳环保局对餐饮企业排烟的硬性规定；
5．排污设施：一般要求有专用的隔油池和化粪池；
6．隔热和隔音设施：一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施，主要是
要考虑噪音和热量污染，通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层，实在无法设置的，
要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护；
7．停车场和御货场和专用电梯：为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和上楼电梯，
此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、御货场和货梯；
8．层高：餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上；
要想餐饮的招商顺利，一般应该先按照以上的基本要求来规划和建设，才会在后期的商务谈
判中加快进度，减少不必要的工程改动带来的投入增加和谈判周期的延长。
6、帮助商家实现稳定经营
大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在5年以上，“如果租期在5年以下，餐饮商家
一般收不回成本。”因此，餐饮商家在选址时，最关心的就是“能否保证未来3～5年稳定的
经营期”。
目前阻碍餐饮商家发展最主要的瓶颈就是：租金太高。一般餐饮业正常的生命周期是：装修
期三个月（一般也是商业物业提供的免租期），养店期三个月到半年，此后才能进入正常运
转。如果在养店期承付不起高额租金，商家往往只能关门了事。自然，这也是开发商不愿意
看到的。
与降低租金相比，餐饮商家更关心未来的投资回报，因此，商业项目的开发者必须增加自身
项目的吸引力，通过餐饮业态的布局、设计、品牌组合让商户认可。
附：餐饮选址标准
1．大型中餐选址技术标准（案例店铺：便宜坊）
一般租赁面积：2000平米左右
层高：4.2-4.5米
其他要求：在门脸上方提供招牌安装位置
土建结构：无餐饮要求
空调系统：不少于150Rt冷冻水供应，分散配置，并提供新增量不少于30Rt的预留
厨房通风：提供2000X900或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘
供电系统：不少于520KW
给水系统：供水管径不少于80
排水系统：DN200排水管
天然气供应量：110m3/h
消防系统：按国家标准
弱电系统：按国家标准
电话系统：提供两条电话线路
2．轻便餐饮选址技术标准（案例店铺：星巴克）
总面积：150-400平米
层高:不低于4米
租金水平：11-15/天/平方米
楼层分布:一层
供电系统:不小于25千瓦
给水系统:1升/秒，店内留一个阀门
排水系统:有上下水
排风排烟系统:一般标准
消防系统:按国家标准
其他要求:有明显的广告位
注：对于土建结构、空调系统、弱电系统无特殊要求。
味多美
公司名称（中文）： 北京味多美食品有限责任公司 （英文）：
品 牌 名称 （中文）： 味多美
（英文）：
经 营 业种： 食品经营项目： 西点面包
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