摘要:随着城市人口的增加，房价越来越高，低收入人群对保障性住房的呼声也越来越大。在中央和政府的努力下，各地正大力兴建保障性住房。本从财政、土地、金融、税收四个方面对芜湖市保障性住房的建设模式进行研究，从而对保障性住房的建设模式提出一些建议。
关键字:保障性住房; 建设模式;政策;
中图分类号： TU113.5+41文献标识码：A文章编号：
Abstract: With the increase in city population, the prices are getting higher and higher, the voice of low-income people to affordable housing is also growing.In the central and the government"s efforts, all making great efforts to the construction of affordable housing. This article from the financial, land, finance, taxation four aspects of Wuhu city affordable housing construction model for research, to affordable housing construction mode and put forward some suggestions.
Key Words: Affordable housing, Construction model, Policy
1 前言
所谓保障性住房，通常是指由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，限定了建造标准和销售价格或租金标准，起社会保障作用的住房。我国的保障房主要分为经济适用房、廉租房、限价房、拆迁安置房、工矿棚户区住房、收容机构等。现阶段我国的保障性住房主要是指经济适用住房和廉租住房。
近年来，各地保障房建设在中央和政府的努力下，正大力兴建。相对于发达国家，我国的保障性住房建设还处于初期阶段，经验不足，很多地方不完善。我国保障性住房建设在实施过程中出现了一些问题，有些问题是政府政策的不合理，而另一些问题，则是因为政府管理监督不到位，保障性住房的管理运行机制不健全。
2 芜湖市保障房建设模式分析
保障性住房的建设由政府负责，政府在保障性住房上的投入方面包括划拨土地、建设资金、贷款担保、贷款贴息、税费优惠，以及运营期间的租赁补贴，即政府应从土地、资金、银行信贷和税收优惠四个方面进行基础性投入。
2.1 现状概况
芜湖市土地面积3317平方公里，占全国总面积的0.03%，现下辖4个区，全市人口222万人，占全国人口的0.16%。该市保障性住房建设近几年效果非常显著。据统计， 2011年，截至7月底，芜湖市已总体完成全年保障性安居工程开工任务，共动工4.24万套，开工率达100.27%，位列全省第一。2012年，将继续加快保障房的规划建设，计划投资163亿元建设303.8万平方米保障性住房，其中，廉租房9.1万套，43.9万平方米；公租房5.2万套，259.8万平方米，完成城市国有工矿棚户区改造和安置房建设8821户。
2.2 土地状况
“廉租房用地靠划拨，公租房建设工程比较大的城市，也是大量采用划拨的形式，因为只有划拨，建房的成本才会下来，租金才能明显低于市场租金，才能实现其意义。”芜湖市的保障房用地主要是由政府划拨。
1.土地供给量不足
城市人口快速增长，城市土地日益紧张。土地资源是有限的，政府需要预留一些土地作为发展用地，商品房的开发占用了大量土地，保障性住房能够利用的土地就显得紧缺。虽然近年来政府已经开始限制商品房用地，尽量加大保障性住房用地，但目前政府为保障性住房提供的土地量仍然不足。
2.土地闲置严重
土地闲置问题在各个地区都很严重，闲置土地的处理中还存在着一些问题。首先，闲置土地处理的法规不完善，处理力度不够。其次，闲置土地界定细则不清晰，很多土地无法判定是否为闲置土地，导致土地资源的浪费。
2.3 资金来源
资金短缺是各地保障房建设面临的一大难题。该市保障房的建设资金大部分来源于政府划拨，但是保障性安居工程建设资金需求巨大，仅靠政府财政投入，难以保证其可持续性。芜湖市解决问题的主要做法是“化静态资产为滚动资本”。该市成立了国有独资的宜居公司，专门负责市区廉租房、公共租赁房的统一产权持有、统一资金核算、统一资产运营，采用“融资―建设―回购―再融资”的循环形式筹措资金。
2.4 银行信贷
“贷款难”是芜湖市保障房建设面临的一大难题，同样我国其他城市的保障房建设也普遍存在这种现象。虽然各国有大行都表态，将会加大对保障房建设的信贷支持力度，但是保障房是以保障为主，盈利较低，对银行本身的利益及资金回流是不利，而且政府就保障房贷款对银行的政策也不是很明确。
2.5 税收政策
在税费优惠方面，对投资保障房的私人部门应给予一定程度的税费优惠，这部分优惠会减少政府的财政收入，因而应视为政府的投入。税收优惠从享受主体上分为：贫困阶层的住房补贴和保障房承建主体补贴。要加大对享受优惠人员的审查力度，尽量让低收入的困难阶层都能享受到优惠，也要防止中高阶层乱享用，拒绝再出现开着宝马住保障房的现象。保障房承建主体享受的补贴有土地出让补贴和保障房建设中的各项优惠，为了调动承建主体的积极性，政府可以适当的增大优惠。
3 结果与讨论
3.1 改统建为配建
现阶段芜湖的保障性住房建设是以统建为主，政府为保障房建设划拨独立的地块，为承建单位提供资金、土地等各种快捷通道，建设了大批的保障房小区，如光华星城、望江苑、旭日天都等等。这造成了保障房建成后，入住率低、房屋质量差、配套设施不完善，没有达到保障房建设根本目的，更严重的是成片的保障性住房往往会在城市中形成新贫民区。
在商品房中配建保障房，有以下好处：一、可以减少保障房土地供应不足的问题，变相的增加了保障性住房的土地来源；二、由开发商承建保障性住房，变成了建设主体，解决了保障房的资金问题；三、商品房小区内的保障房住户能够享受完善的配套设施，弥补了保障房配套和管理不完善的问题，改统建为配建是势在必行的。
3.2 政府主导，市场调节
保障房的建设一般都是由政府负责，芜湖成立了国有独资的宜居公司，专门承建芜湖市的保健房，可谓是“一家独大”。有竞争才会有动力，保障性住房的建设应面向市场，公开向社会招标。在政府主导的前提下，规定在商品房中配比一定比例的的保障房，政府给予不同程度的税收优惠，保障房的比例越高，开发商获得的税收优惠就越多。在竞争的压力下，保障房的质量和配套设施会有更大的保证。
4 结语
事实证明，保障性住房统建的模式存在很多问题，在商品房中配建保证性住房不论是对我国保障房的建设，还是对人民群众的生活都是有利的。保障房不能变成商品房，但是保障房的建设模式可以商品化，在竞争中发展，在竞争中完善。
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作者简介：
王培培 ，1986年1月，男 ，籍贯：皖利辛县 ，工学硕士 ，专业：城市规划与设计 研究方向：人居环境 ，年级:2009级在读研究生
姜长征，工学硕士 专业：城市规划与设计 研究方向：人居环境 ，年级:2009级在读研究生