【摘要】随着对房地产评估各项相关的技术要求越来越高，运用好相关的建筑工程技术及造价专业知识来提高评估工作的质量，是摆在我们面前的一件重要任务，它也对评估人员的专业素质和专业知识面提出了一定的要求，本文从评估工作的专业性和科学性的角度，分析如何运用好建筑工程技术及造价专业知识来搞好房地产评估。
【关键词】房地产；评估；建筑工程及造价知识；运用
房地产业经过近10多年的高速发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一，随着国家对房地产宏观调控效果的逐步显现，其暴利时代行将终结，该产业将步入一个稳健的发展期，对于房地产业的各项相关的技术要求也会越来越高，它包括对评估的工作质量和评估人员的专业素质也提出了较高的要求。如何从房地产评估的科学性和专业性角度来提高工作质量，以适应社会主义市场经济发展的需要，是我们需要认真思考和研究的。
房地产地评估就是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产地价格或价值真实客观地揭示、表达出来。房地产地评估需要运用的知识面是多方面的，有资产评估方面的，它主要包括成新率和经济性贬值或功能性贬值还有比较修正等知识，。还有土地方面，主要是土地的分类与价格（价值）的关系等知识。还有一个比较核心的、涉及面较广的知识点就是建筑工程技术及造价的专业知识，包括建筑物的功能、工程造价以及功能与造价的关系等知识。这也是本文着要重要讨论的。
常用的房地产评估方法主要有：1.比较法；2.成本法；3.收益法；4.假设开发法；5.长期趋势法。
比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该法在房地产经济数据比较发达的西方国家应用最多，是较为科学、比较符合市场实际情况的方法，也是今后我国房地产评估发展的方向，但它要求具备比较详细的房地产实际交易数据，由于我国目前的房地产交易数据的资源共享性尚不够理想，各地区和各部门的各自为政，在信息的公开性、共享性方面的公共交易网络还没有真正建立，所以应用比较法受到了很大的局限性，此法适应于交易案例比较容易取得的情况，如公寓和写字楼等的评估。
收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本收益率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它仅适用于评估对象有正常收益而且收益易计算的情况，应用范围比较有限。如商场和酒店等的评估。
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它适用于估价对象具有投资开发或再开发的潜力。如待开发的土地和在建工程等的评估。
长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。它适用于估价对象拥有较长时期真实历史价格资料的情况。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它的主要步骤为：1.现场勘查、收集评估资料；2.计算重置价；3.计算成新率；4.计算评估价，评估价=重置价*成新率；5.编写评估说明
成本法适合于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园、厂房、码头、机场等等。从我国的实际情况看，特别是企业的改制、兼并和破产的评估中，应用最多的还是成本法，它也是运用工程技术及造价相关知识最多的房地产评估方法，是本文讨论的重点。
1 用成本法进行房地产评估时的几种具体作法分析比较
1.1 重编预算法
此法是根据待评估建筑物或构筑物的竣工图，按评估基准日重编预算，运用建筑工程技术的相关知识，根据国家的工程量计算规则，计算图纸的实际工程量，然后组合现行单价或根据现行定额价求取建筑安装工程费。
建筑安装工程费=∑【（实际工程量×现行组合单价或定额价）×（1+工程费率）±材料差价】+按现行标准计算的各项间接成本。
建筑物重置成本=取得的土地成本+土地开发成本+建筑安装工程费+其它费用（如建设管理费、勘察设计费、投资利息、销售税费等）+开发利润。对于合格的工程造价人员来说，编制一份预算就是其平时工作内容的一部分，困难的是在评估阶段，无论从评估收费还是时间上来说，都不容许编制内容较为复杂或数量较多的建筑物或构筑物预算，故此方法仅适应于一些构造较为简单的构筑物如道路、围墙、设备基础等的评估。
1.2 预结算调整法
预结算调整法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算工程量为基础，按评估基准日期间的预算定额、费用定额和上级主管部门的调价文件编成一份与上法相似的预算造价既建筑安装工程费。与上法的不同点只是预算工程量的来源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相对于重编预算法来说工作效率要高得多，但它要求委托方能够提供比较完整的审核后工程结算资料。
1.3 价格指数及系数调整法
该法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算造价为基础，运用建筑业产值价格指数或上级建筑业主管部门发布的不同时期的价格调整系数，通过系数调整求得建筑物基准日的评估购建工程造价。
建筑业产值价格指数可从权威统计部门发布的统计年鉴中查出。
上级建筑业主管部门发布的不同时期的价格调整系数则是造价人员概预算编审日常工作中经常用到的系数，只要查询有关的造价文件就可得到。
不同性质的价格指数，在计算价格变动指数时的方法有所不同：（A）定基价格指数
价格变动指数=（评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数）×100%
（B）环比价格指数
X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%
X-----价格变动指数
a------从建筑物竣工年度后第一年至评估基准年度的各年的环比价格指数，i=1.2…n。
重置成本=账面原值×价格变动指数
在价格指数及系数调整法中技术难度和工作量最大的系数应是最近期定额价与目前人、材、机市场价格之间的建筑工程造价调整系数的测定，这是一种动态测定方法，它要根据不同时期（与评估基准日相一致）、不同地区造价信息，运用国家颁布的万元定额或在评估中收集到的审核后结算中的含量进行。在一般评估项目中，由于安装工程造价（不含设备价）占建安造价的比例较小，而且历年的安装调价系数基本是以人工费为基础的，含材料费的安装造价系数较难确定，目前评估中常按安装造价占建安价的比例确定安装购建造价，故一般不进行安装造价系数的调整。
从以上成本法三种具体方法可以看出，无论是运用第一种或运用第二种方法编制工程预算，还是运用第三种方法在已审定预算造价基础上通过价格指数或系数调整求得评估购建重置价，都与工程造价人员目前从事的概预算编审工作密切相关。评估者可根据评估对象的不同条件灵活采用不同的评估方法。
评估重置价确定以后，评估人员还要运用资产评估知识进行成新率的计算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法
按权威部门发布的建筑物耐用年限的规定，根据房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
1.3.2 打分法
根据国家有关部门发布的房屋完损等级评分标准，由造价人员实地勘察的房屋结构、装修、设备等部分的完损等级情况来确定相应的成新率，然后根据不同类型房屋成新率的评分修正系数进行修正得到最终成新率。
成新率=结构部分合计得分×A + 装修部分合计得分×B + 设备部分合计得分×C
A----结构部分的评分修正系数
B----装修部分的评分修正系数
C----设备部分的评分修正系数
3、综合判定法
该法运用管理科学的理论进行调查，记录每个建筑物或构筑物在设计、施工、使用、维修及抗震等方面的真实情况，分别采用分数来表示对建筑物或构筑物成新率的影响程度，最后确定综合成新率。
评估价一般按以下公式计算：
评估价=购建重置评估价×成新率
2 对房地产评估人员的专业素质要求
从以上用购建重置成本法进行房地产评估的工作内容和工作特点，我们不难看出对从事房地产评估的专业人员提出了相应较高的业务素质要求。一个合格的工程造价人员应是房地产评估较为合适的潜在人选之一，因为其工程技术和经济方面的知识是符合重置成本法进行房地产评估专业素质要求的，但是，要做一名合格的房地产评估师，仅仅满足于具备合格的工程造价人员基本素质也是不够的，必须补上资产评估方面的理论知识和经济法规方面的知识，充分了解整体资产评估的构成及运用，并具有一定的财务评估和设备评估方面的相关知识和技能，经过一定数量评估项目实践的锻炼，方可较为熟练地运用成本法及其他方法进行房地产评估。
工程技术知识包括房屋建筑物的设计、施工方面的原理方法，主要是对设计、施工全过程的理解和把握，应用这些知识，可在评估项目的现场勘查、收集评估资料等评估过程中自觉地运用工程技术知识，根据建筑物或构筑物的实际情况，做好评估现场的勘查记录。例如对现场看到的建筑、结构做法，能否准确地评尽地用专业术语进行描述；怎样根据建筑物房地产证和总平面图，准确无误地核对每一幢建筑物的实物和有关数据；又例如在收集评估资料时，如何有的放矢地高效地了解工程情况，无论是工程进度方面的，还是工程招投标方面的和工程预结算方面的，都需要掌握一系列设计、施工全过程的专业知识，才能为下一步的评定估算奠定一个好的基础。经济知识主要指概预算方面的知识，他要求评估人员在收集工程预结算资料时，不仅要清楚预结算的基本组成，如直接费、施工管理费、利润、税金和材料差价等，更要搞清以上基本组成在不同的造价调整阶段中不同的表现形式，从而准确快速地利用基数和系数进行价格的调整和换算。另外，评估人员还应具备宏观估算方面的知识，以便分析评估对象造价资料的合理性，从总体方面控制和复核评估的重置价。防止遗漏和重复，提高评估的工作质量。
总之，评估方法的确定、建筑工程技术及造价专业知识运用与人员专业素质要求是相辅相成的。评估方法的正确选用和准确运用建筑工程技术及造价专业知识是搞好房地产评估工作的前提条件。评估方法的特点决定了对评估人员的专业素质以及工程技术和造价的专业知识面的要求，满足一定专业素质要求的人员又是搞好评估工作的可靠保证。评估人员若能在房地产评估中充分运用好工程技术和造价方面的专业知识，加之必要的评估知识的学习，是能够在房地产评估中有所作为的。