【摘 要】随着我国住宅产业化推进，精装修住宅应运而生，随着社会的发展，这种住宅在需求量也会逐步上升。该文介绍了精装修住宅的定义，分析了精装修住宅较之于毛坯房的优势所在，并依此探讨精装修在中国房地产开发住宅项目中的发展趋势问题。
【关键词】精装修；房地产开发；住宅；毛坯；工程
1 什么是精装修住宅
随着我国住宅产业化推进，精装修住宅应运而生。精装修住宅一般是在业主入住之前已经具备了入住条件，水、电、厨房、卫生间的基本设施已经齐全，而且精装修住宅都具有以下特征：
1.1 业主在购买精装修住宅时已经和开发商谈好装修的相关事宜，包括装修材料的使用以及整体装修风格，在装修的过程中如果出现问题，业主只需和开发生直接沟通，而不需要再找其他部门。
1.2 一般来讲，精装修住宅的装修设计先于住宅的设计，即在住宅建成之前已经对其装修风格有了大体的定位，装修风格要满足住宅的设计风格，以更好的发挥住宅的使用功能，给业主带来健康舒适的生活环境。
1.3 装修方式不整体化，开发商一般将装修工程整体包给有一定装修资质的装修公司，而装修材料则由大品牌的建材公司统一提供，这样可以保证装修建材的质量和装修工程的整体质量。
1.4 在精装修的理念存在的误区，有的人认为装修的所有材料都是开发商提供，为什么装修之后每个住宅还有不同的风格呢？实际上，开发生只负责住宅硬件的装修，保证硬件装修是按照业主的要求来做，至于住宅内的软装修就由业主自己来决定了。
2 精装修住宅较毛坯住宅的优势所在
精装修住宅是房地产市场细分的体现，开发商站在业主的角度去考虑问题，为了节省业主的购房时间，业主不需要边考虑购买住宅，边思考装修的问题。这是精装修住宅较毛坯住宅的直接优势。除以上优势，精装修住宅与毛坯住宅相比还有以下优点：
2.1 精装修住宅一般是按照统一的装修风格设计完成的，但是也给业主提供了自主软装修的条件，根据不同的软装修风格，体现业主的个性。
2.2 在精装修住宅的设计时，开发商已经为业主提供了必要的生活设施，如：热水器、净水器、中央空调等等。因此精装修住宅较毛坯住宅相比，精装修住宅的整体性能更好。
2.3 所有住宅的装修是同期进行的，因此不存像毛坯房在装修时的扰民现象，促进了社会的和谐发展。
2.4 精装修住宅的装修材料是统一购买的，因此在装修预算相同的情况下，精装修住宅所买的材料应该更好，因此精装修住宅的性价比更高。
2.5 精装修住宅从装修设计、家电设备选型、装修材料购买以及整个装修过程的监督，都是有专门人员按照一定的标准严格把关的，因此精装修住宅的装修不仅健康环保，而且质量是能得到保证的。
2.6 业主在购买精装房时，面对的直接对象就是开发商，因此在房屋装就质量上一旦出现问题，可以直接跟开发商进行交涉，因此，一定程度上使售后服务得到了保障。业主在按揭购买精装修住宅时，其实不仅房屋费用是按揭的方式，实际上房屋装修的费用也是按揭方式的，因此，减小的业主在装修上的经济压力。
2.7 为业主直接减少了装修的烦恼，“如果恨一个人，就让他去装修房子吧”，虽然是句玩笑话，但真实描述了个体装修过程中的不易与烦恼。由开发商代替住宅装修，实行精装修交房。
3 全装修房模式的分类
3.1 600～800元/平方米，满足基本需求的初装修，装修内容涵盖厨卫基本配置和六面饰面，以建设部发布《商品住宅装修一次到位的实施细则》的最低配置标准进行装修。
3.2 800～1500元/平方米，满足人们生活的绝大部分功能需求的全装修，对于一般家庭来说，所有功能要求都已满足，不需后期再做敲打等，只需布置一些软装即可。
3.3 1500～3000元/平方米，满足功能及部分审美要求的装修，除了达到上述要求外，考虑有人性化的设计理念及传达一定的审美情趣。
3.4 3000～5000元/平方米，满足功能及审美要求的装修，除了达到上述要求外，考虑有人性化的设计理念及传达一定的审美情趣，并在品质上相对上面几个有较大的提高。
3.5 超过5000元/平方米的豪华装修，这类住宅往往打着豪宅的概念，有明显的设计概念价值，其室内装饰单项设计费用就往往超过500元/平方米，设施设备的配备往往选择使用国际顶级品牌，更多地考虑客户身份品位的象征。
4 小户型渐成新宠、精装修让其“锦上添花”
4.1 小户型渐成新宠
目前所出售的商品房中，90平以下的商品房占据了市场的主要份额。但是，经过近期观察发现，30-50平米的迷你小户型越来越受到消费者的青睐，30-50平米的迷你小户型的房源也出现了很大的缺口，经过分析，原因是以下几方面：
4.1.1 30-50平米迷你小户型总房价较低。最近几年，房地产市场异常火爆，房价不断上升的同时也给购房者带来了巨大的经济压力，因此经济实力比较薄弱的年轻消费者们把目光转向了30-50平米的精装修迷你小户型上。
4.1.2 按揭利息不断上升也是30-50平米迷你小户型受到青睐的主要原因，因为30-50平米迷你小户型的总房款较少，因此可以选择少按揭或是不按揭。如果在市区内购买到30-50精装修小户型，不仅可以享受成熟的商业配套设施，还能省去装修的烦恼。
4.1.3 30-50平米的精装修住宅具有好买好卖的特征，购买30-50精装修住宅的主要有3类人群，一种是年轻的置业者，另一种是投资者，其三是自住需求的人。其中自住需求的人占大多数，因为自住需求的人受到经济条件的限制，只能选择一套小户型来安家；另一方面因为小户型的投资少，因此投资者也愿意购买小户型。有专业人士认为，中国房地产市场在很长的一段时间内，都会向着精装修小户型方向发展。
4.2 “精装修”为小户型“添彩”
纵观房地产市场的发展现状，小户型住宅已经得到了广大消费者的人认可，为了弥补小户型在某些方面的不足，因此精装小户型使小户型住宅大放异彩。
首先，本次“服务高于一切”的房地产市场的今天，精装修已经成为了房地产增值的重要手段之一。精装修在给开发商带来巨大的经济效益的同时，也彰显着开发商的品味，因此精装修住宅也受到广大开发商的青睐。
其实，精装修的小户型住宅，其空间得到了合理的利用。近年来许多专家都在研究小户型合理利用问题，并且取得了一定的成绩，到目前为止，一个30-50平米的精装修小户型可以做到“厨卫厅卧、四室全明”的居住效果，因此通过精装修弥补了小户型的足，提高了小户型的建筑品味。
最后，通过统一设计之后的精装修小户型，省去业主的装修烦恼，随着精装修程度的不提高，精装修小户型会受到更多消费者的青睐。
5 精装修在中国房产开发住宅项目的发展趋势
在1999年和2002年期间，中央已经出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号）和《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房[2002]190号），国家的这些政策都在引导精装住宅的发展。
在政府的大力扶持下，精装房市场有着很大的发展，特别是在北京、上海、广州、深圳等大城市，据统计2009年以上4个城市精装房销售比例比上一年分别增长了20%、22.5%、47.6%和19.7%。很多开发商已经认识到，精装房不仅能提高他们的经济效益，同时也能提高企业品牌效益。
随着低碳、环保、节能口号的提出，节能减排的绿色建筑将给开发商带来一场全新的革命，2010年中国房地产高峰论坛会所提出的品质地产更为房地产今后的发展指明了道路，精装修住宅是节能减排、绿色建筑的完美体现，必将成为地产业一个显著的发展趋势。
参考文献：
[1]李晓敏. 精装修住宅 买的是享受还是风险?[J]. 楼市, 2007, (14).
[2]夏涛. 精装修住宅的发展趋势[J]. 中华民居：学术刊, 2010, (9): 2.