**公司赴**学习考察报告 一、前言 为进一步提高物业服务思想，更新管理技能，弥补目前物业及超市方面公司管理工作的不足，2017年4月11日至15日，资产管理有限公司的高层组织各部门主要负责同志共计8人赴**市进行学习。
物业组对于**实业集团旗下子公司就物业项目建设、园区建设、园区管理、物业前期以及后期的服务工作等进行了交流、学习。学习考察期间，听取了一级物业高档写字楼与高档住宅小区的管理人员经验介绍，实地考察了**中心大厦、**花园小区。同时，市场组针对7-11便利超市进行了实地考察，现将学习考察情况报告如下：
物业部分 考察项目一：**中心大厦 **中心大厦的管理是**物业酒店管理公司旗下的**中心大厦物业管理有限公司，世贸大厦位于**市最繁华的商业黄金地带——**市东路，大厦占地面积6900平方米，总建筑面积10万平方米，是由地下停车场、裙楼商场及两座30多层全玻璃幕墙塔楼组成的集商务办公、购物、餐饮为一体的综合性甲级商业大厦。大厦于1998年落成投入使用，1999年被评为全国城市物业管理优秀大厦；
1999年底被评为**市安全文明商厦。1999年1月，在全国同行业率先通过 ISO9001国际质量认证。
大厦配备双回路供电系统、中央空调系统、自动报警消防灭火系统、监控系统、电话网络、高速宽带网、设施设备齐全，性能优良，大厦因良好的硬件设施、便利的交通条件、优越的经营环境和优质高效的物业管理而受到众多中外商家的青睐，年平均出租率一直保持在90%以上。多家著名的跨国公司、国家级商贸机构在此设点办公，使世贸中心大厦成为名符其实的**经贸界首选的甲级写字楼。
大厦管理部门分为：服务中心、管理部、工程部、财务部、消防中心、（外包）保洁部6个部门组成.2013年4月11日的考察工作，大厦服务中心“金钥匙”客服部主任负责接待了我们，她首先向我们介绍了大厦的整体情况，以及大厦物业管理与特约、个性化服务问题与建议 。大厦管理区域的走道内建立了许多的公示牌，包括了业主通告，文化建设，服务管理，新的管理制度及操作规范做到了制度上墙。
在大厦的考察中我们发现，大厦的物业管理程式中大量的运用了表格量化走动式管理，通过表格记录每一个细节服务的情况和检查结果，准确反应每一个岗位，每一个员工的实际业绩，并加以量化打分，管理部有相关的依据对于各部门各岗位做好绩效考评 工作。
在我们对部门的参观学习中，办公室区域、办公桌的桌面管理都借鉴了6T及5S管理模式，做到了统一化、标准化、人性化的摆设。并出台相关制度进行管理。
办公室各部门的各类档案管理、业主住户资料管理分类、归档、存放，严格按照IS9001的管理模式运行。我们在日后的行政办公管理中可利用该运行模式进行规范化的管理，在管理中降低了员工查找档案和资料的时间。
考察项目二 **花园小区 **花园是白云区最著名的小区，位于白云山脚下大道南的。占地面积3000平方米，总建筑面积约2万平方米。分别由十条街小高层建成、部分楼有电梯裙楼首层带花园、5层为不带电梯的单元,其中高7层高的带电梯楼。全区住宅户数只有500户，其中大户单位224方，标准层单位是90---130方不等。
小区物业经理向我们介绍到，目前物业已经形成了一套比较成熟和完善的管理模式，在地产开发新项目时，地产公司都要求物业公司进行前期介入，从物业管理的角度审视地产开发的每一环节，结合物业管理中的经验和教训（包括园区管理、设备设施后期维护、物业收费、人力配置、便利业主等各个方面），在第一时间向地产提出建议和意见，也就是在概念设计、规划报批阶段物业公司就与地产的相关部门沟通与联系，以避免在物业交付业主之后出现矛盾。
物业经理在对于园区的管理中，包括装修管理、违规管理处理、后期硬件管理的改造方案、业主委员会成立的配合技巧、社区文化开展、相关法律法规的维权管理等进行了分享。在交流的过程中，向 我们介绍了由部队无线电班转业的小区保安员，自行研究开发出的红外线感应监控设施设备改造的警灯感应报警系统装置，业主也能配合保安在警灯旋转时通知安全部门，协助到了园区的安防日常管理工作中。获得了**管理创新奖的荣誉，于许多物业公司进行了交流和分享。
在硬件设施设备改造中还包括了栏杆式围墙铁围栏的设计改造工程，铁围栏的顶部增加了倾斜45度，一共3条365°旋转式不规则铁齿牙二层防护围栏， 我们在考察中发现，该项围墙防护栏无论在设计上和安全防范设施设备上比普通的小区的安防措施都增加了攀爬幅度上的难度，降低了保安人员巡逻的时间消耗。
由于园区的占地面积较广，在步行巡逻时间消耗较多，公司在日常的操作管理中给当值的巡逻人员，配置环保自行车提供园区的保安进行日常巡视工作。
小区内实行个性化、人性化的便民服务工作开展中，物业公司在每个小区出入口的岗亭提供了货运式手推车，为购物后、及需搬运日常小型物品的业主提供了便利，每个岗位除了手推车借取使用服务外还提供雨伞借取服务。
小区的出入口设有小区平面图，主要的路口设有路标，各楼栋及单元（们）户和公共配套设施，场地有明显的指示标志。
同时、物业经理也介绍了在开展社区文化活动中与我们分享了他们的经验，社区活动的经费来源是通过公共受益费用（包括了广告受益、物业租赁），经费用于每年各节假日举办相关的活动，包括配合政府部门积极响应宣传工作的开展。
园区里公共受益费用的收取是利用空间创造出，所有的利益用于社区活动的开展费用的支出，包括了大型的公共设施的维修、更新，不需要业主出钱，在有限的条件下改善了居住环境，多年来的管理运用措施受到了广大业主的好评。
通过对上述项目的考察，我们学习了物业管理的先进经验，感觉到了我们物业管理硬件设施设备与软件服务的差距和不足，在总结**物业管理经验的基础上，进一步加强自身目前我们工作能力，加强团队建设，提高对小区的管理意识。
我们的主要体会有四点：
1、物业工作是一项朝阳产业，越来越多的地产开发公司重视后期的物业管理与服务，已经成为地产可持续发展的支撑点，珠江物业集团就是以物业管理起家，后续进行地产开发、酒店管理的最好案例。
2、物业工作要创品牌首先要加大投入力度，在软硬件上都要舍得投入，为业主创造一个良好的居住环境。然后再在其他领域收取回报。
3、地产项目的规划、建设直接影响后期物业管理的品质及费用支出，**体育花园物业前期介入全流程的重视形成的良好口碑，可见物业前期介入的必要性。
4、物业公司要加强团队建设，吸引更多的人才加入，建立完善和合理的管理制度，特别是良好的激励和保障措施，让企业能够留住人才，这一点非常重要。
市场组部分 为学习借鉴世界知名连锁店公司7-11的经营模式，增强员工对便利连锁店管理先进性全方位了解，市场部于4月11日赴**考察。期间，实地考察了分布**市区的六家便利店。
第一家：7-11店 该店大概十平方左右，仅销售饮料。
第二家：7-11店 该店地理位置属于写字楼办公区，附近有一家中学，店内以经营熟食、热茶饮、瓶装饮料为主，该店主要盈利点也在这三个方面，无日用品销售。找准定位，销售火爆。店内员工三人，两人在柜台进行餐食制作和销售，另一员工在仓库中运用内部软件下订单。
◆热牛奶机/热咖啡机 ◆特色熟食区 第三家：商场店，该店位于友谊商场内，仅有十平方米左右，仅销售面包、盒饭、饮料、零食等，无日用品销售。
◆全家FAMILY MART 友谊商场店 第四家：
1店，该店位于路分支路上，人流量较少，行人与当地居民各占50%，店面30平米左右，一位员工，应为加盟式的便利店，仅有一个90厘米*1.2米的货柜销售日用品，并用两层货架摆放日用调味辅食等，另一货架加设销售酒类，如红酒、二锅头等，因此该店销售商品均对应上述两种人群。
第五家：
2店，该店位于3号，因该段路为非步行区，非商业街路线，周边主要消费人群为当地居民，因此该店主要面对人群为周边居民，与我们的小区便利店定位一致。货架铺货分布：一类货架（货架为90*1.8米）：饮料一个，酒类一个，日用品三个，饼干类三个；
二类货架（双面90*1.5米）：休闲食品双面三个，方便面单面三个，小型日用品（袜子、毛巾、拖鞋、纸杯、塑料袋等）单面三个。其他均为热柜、冰柜等。
◆日用品货架 第六家：7店，店内基本无日用品摆设，均以热食、饮料销售为主。
◆明亮的店 超市优势及特点总结 7-11的优势：
1、世界知名品牌，品牌效应无需广告已吸引大量客源。
2、于1974年由美国引入日本，并发展至今，已分布全球，有强大的管理体系、供货系统、实践经验。
7-11店面特点：
1、各店共同点——装修分格基本一致，包括灯牌制作、货架分布摆设。
◆店 2、不同点：根据各店的地理位置不同，消费群体不同，配货方案也不同，有针对性的铺货，是7-11成功的一个要点。
3、服务特色：餐食价格平民化、多样化，免费并独特的调味料、EMS快递合作，手机免费充电站，拉卡拉便民服务等。
◆免费使用香港盛记调味料 ◆拉卡拉便民支付 考察经验：
一、装修很重要，**7-11的灯牌是全天通电，且经考证，红绿色的条纹品牌LOGO是最显眼的，这就是为什么**的全家FAMILY MART从招牌来讲，在与7-11对比下就略显逊色。7-11店内的灯管也是全天通电，吊顶上每一米便加装一排灯管，所以给人的感觉全店是明亮整洁的。装修风格大致统一，会根据各店位置铺货不同而略有调整。基本确定的摆设是柜台的设制，墙面上为烟柜，微波炉等，收银台面上是各种特色餐包以及熟食制作台。
二、根据各店分布不同而采取的铺货方式不同，我们的店思路与上述第五家7-11店的风格相似。例如某店日用品虽然只有一个货架，但是一个品牌的商品1至2个，涵盖做到少量多样。
◆日用品货架 三、全店的广告牌制作，不仅起到装饰店面的作用，并让消费者更直观的了解产品的效果以及价格，也对店内产品起到宣传的效果。
◆店内广告展示 四、我们的便利店开业初期会有半年的摸索期，根据产品销售情况进行不断地调整、修改。
五、一个品牌的特色很重要，不仅要有装修特色，产品购置上也应该有自己的特色。
六、增值性服务要完善，能吸引客源提高产品的销售潜力。
结束语 通过此次的**考察，我们切身感受到了物业及超市发展的大趋势，更加认识到我们物业管理和超市管理上的不足，我们将进行全部的学习整改，以便更好的完成年度管理任务。