财政部 国家税务总局 关于企业事业单位改制重组契税政策的通知 政策背景 2012年1月12日，为了支持企业、事业单位改革，促进国民经济持续、健康发展，财政部和国家税务总局联合发布了《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号），对企业事业单位改制重组契税政策做出规范。财税[2012]4号文基本延续了《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）的政策和基本精神，文字上也类似，但很多地方却有本质的变化，需要引起大家的重视与关注，本文将作较为细致地解读。
财税[2012]4号文执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。原有的《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）、《财政部 国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知》（财税[2010]22号）以及《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发[2009]89号）同时废止。
企业公司制改造
财税[2012]4号文规定：非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。
该条文与财税[2008]175号第一条相比没有原则性的变化，仅增加了“股份有限公司整体改建为有限责任公司的”，明确了股份有限公司整体改制为有限责任公司同样享有优惠政策。
此外，强调两点，一是整体改建，即改建后的企业承继原企业全部权利和义务，不改变原企业的投资主体，企业改制重组过程中投资人名称和出资比例均不发生改变；二是国有及国有控股企业的上述土地，如果属于划拨土地，在投资设立新公司过程中，由国家收回该划拨土地后以出让方式进行投资，不能免征契税。
公司股权（股份）转让
财税[2012]4号文规定：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
该规定与财税[2008]175号相比，增加了括号中“股份”二字，此处不影响实质意义。并且将财税[2008]175号文的“企业”改为“公司”，企业与公司是两个不同的概念，明确了这一规定的适用范围限于《公司法》规定的有限责任公司，包括普通有限责任公司、一人有限责任公司及国有独资公司和股份有限公司，排除了“个人独资企业”、“个人合伙企业”等非公司制企业，表述更准确，减少了争议。财税[2012]4号文在以下条文也做了类似的文字修订。
公司合并
财税[2012]4号文规定：两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
财税[2012]4号文延续了财税[2008]175号文关于企业合并的免税政策。需要注意，公司合并必须符合《公司法》及相关法规的规定，且对合并后的公司承受原企业土地、房屋权属，才能享受免征契税。此外，企业合并契税免税政策，只适用于新设企业与被合并企业投资主体完全相同的行为，投资主体不同的合并行为不适用。
公司分立
财税[2012]4号文规定：公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
财税[2012]4号文延续了财税[2008]175号文关于企业分立的免税政策，但作了文字表述的调整。将财税[2008]175号文的“不征收契税”改为“免征契税”，表述更加准确合法了，减少了文件执行的争议。财税[2012]4号文还强调了分设的公司“与原公司投资主体相同”。
需要注意，企业分立免税政策，只适用于新设企业与被分立公司投资主体完全相同的行为，投资主体不同的合并行为，不适用于契税免征的优惠。
企业出售
财税[2012]4号文规定：国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
财税[2012]4号文延续了财税[2008]175号文关于企业出售的免税政策，只是将财税[2008]175号文件的“企业出售”改为“企业整体出售”，表述上更加完善，解决了企业部分出售、分解出售的契税征免的争议问题。企业整体出售，一是指企业卖给一个纳税人，而不是分解成几块土地卖给两个或两个以上纳税人。二是指企业全部资产的转让，而不是部份资产的有偿转让，也不是整体转让“分公司”、“支公司”及其相关资产的行为。这两类整体出售行为均不能免征契税。
企业破产
财税[2012]4号文规定：企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
财税[2012]4号文将财税[2008]175号文件的“企业注销、破产”改为“企业破产”，删除了“注销”，也就是说，企业破产时，可按此政策掌握，对于注销的，不再适用免征契税政策，解决了企业因注销而转让土地房屋契税征免的争议问题。
需要注意的是：如果破产企业的土地属于划拨土地的，破产清算时由国家收回，承受土地就以出让方式获得，受让方是债权人也要缴契税。
债权转股权
财税[2012]4号文规定：经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
这一条款是对政策性债转股的特殊的优惠政策。不需要经过国务院批准的普通债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，不予免征契税。需要经国务院批准实施的债转股，是政策性债转股，主要依据的是《金融资产管理公司条例》（国务院令第297号）、《国务院办公厅转发国家经贸委财政部人民银行关于进一步做好国有企业债权转股权工作意见的通知》（国办发[2003]8号）和《国务院办公厅转发财政部等部门关于推进和规范国有企业债权转股权工作意见的通知》（国办发[2004]94号）。
资产划转
财税[2012]4号文规定：对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
财税[2012]4号文明确了两个具体部门“县级以上人民政府”、“国有资产管理部门”。
此外，财税[2012]4号文将财税[2008]175号文件的“无偿划转”改为“划转”。资产有偿或视同有偿的“划转”实质上就是资产的出售、赠与和交换、买卖等交易行为，对于这些行为契税条例及细则已经做出了明确征税的规定。
需要注意：一是转出与受让企业是否拥有共同的投资者，即其投资主体是否相同；二是该项行为不属于市场的交易行为，转出资产企业与受让资产企业均系单方面行为，转出方并未因此获得相关的经济利益，受让方也并未因此付出相关的经济利益。
事业单位改制
财税[2012]4号文规定：事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位超过30%的职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，减半征收契税。
关于事业单位改制，财税[2012]4号文延续了《财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知》（财税[2010]22号）的具体规定，未作任何变动。
其他出让、转让行为的相关规定
财税[2012]4号文规定：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
本通知所称企业、公司是指依照中华人民共和国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。
财税[2012]4号文明确了出让或国家作价入股，不属于本文件规定免税范围，在财税[2010]22号文中也有相同的规定。