【摘要】一年多来，政府针对房地产市场的调控力度和导向值得称道，但目前来看，未来调控的前提更应尊重事实，实现房地产市场的“软着陆”。房价下跌可能导致房地产市场之外的更大的经济波动，本文将对房价下跌可能产生的风险进行分析。
【关键词】房价下跌；土地财政；银行压力测试；承担风险
目前，政府对房地产的调控作用已经凸显，但面对房价下跌，过于乐观的估计或将导致政府调控出现偏差，同时忽视房价下跌可能引发的系统性风险。如果调控政策出现大幅转向，将导致房价报复性反弹，造成宏观经济的大幅波动。因此，应理性看待房价波动，并对房价下跌可能带来的风险有清醒地认识。
1 土地财政难以承受房价下跌
不可否认，这些年来房价猛涨的重要原因之一是地方政府天量的土地收入。2010年全国卖地收入2.9万亿，超预算113%。北京、上海、大连3大城市土地出让金大幅度超过千亿元，分别达到1628亿元、1530亿元和1117亿元。考虑到要把征地拆迁成本也放入土地收入中，地方财政收入在扣除成本后，再加上房产交易的各种税，目前地方一般预算收入中土地和房地产财政基本上在三分之一左右，是名副其实的地方政府的“第二财政”。房价高、土地贵、税收多存在紧密内在联系，因为房价上涨利益最大的是地方政府，而房价下跌损失最大的也是地方政府，土地财政首当其冲。
事实上，地方政府的土地财政包括两大部分内容：一是有关房地产税收；二是有关房地产非税收入，主要是土地出让金。我们以总价100万元的商品房为样本，计算其构成。假定一套商品房销售价格100万元、扣除60万元（其中：土地成本30万元、其他开发成本30万元），计算可得出相关税收：营业税和附加税=100万×5.5%=5.5万元；土地交易契税=30万×3%=0.9万元；土地增值税=100万×5%=5万元；企业所得税=100万×5%=5万元；开发成本综合税=30万×15%=4.5万元；购房契税=100万×3%=3万元；房地产税收合计23.9万元。加上土地成本30万元，合计流向政府53.9万元。如果房价上涨，获利者依然是政府。继续以上面的样本计算，预计房价上涨10%为110万元，由于售价提高后土地和开发成本基本不变。简单的计算后我们不难发现，增加相关税收合计5.339万元，占涨价的50%以上。
从上述房地产价格与地方政府土地财政关系看，当房价上涨时，土地财政呈加速度增长。近年来，由于中国房地产价格总体上升，已形成了地方政府对土地财政的依赖性。那么，如果房价出现下跌，结果房价下跌相当于房价下跌部分的50%的税收将不再流向政府。房价下跌不但使税收减少，土地收入也会减少，主要是因为土地拍卖流拍会增多、土地拍卖价格会下跌。如果说房价上涨将使地方土地财政收入加速度增长，那么房价下跌也将使地方土地财政收入加速度减少。
除此以外，中国保障房建设正在较大规模地分流地方土地财政：一是保障房土地由政府划拨时，政府不收土地出让金，使土地出让收入减少；二是保障房一般不征土地增值税、企业所得税预征率较低，使房地产税收减少。随着保障房建设规模扩大，分流的土地出让金和税收会进一步增多。根据中房指数对北京、上海、天津等十大城市2011年前三季度土地市场的运行情况进行的分析，十大城市前三季度土地供应量同比降幅达23%，土地成交量同比降幅高达25%。北京、上海、广州、深圳四大城市土地出让金比去年同期下降8%，与2010年土地收入大幅增长情况形成较大反差。如果房价下跌拐点趋势成立，保障房建设增多，结果是地方土地财政加速度减少，土地财政危机突现。
所以，目前的房地产调控的落实和房价的走势，和地方政府对土地财政的依赖能力直接相关。土地财政的根结问题不发生实质改变的话，房价的下跌幅度必然非常有限。如果房价真的出现深度下跌，房市出现崩盘，地方财政赤字将出现巨大缺口，其债务风险将不可估计。
2 银行信贷或将面临系统性风险
自去年国家对房地产市场展开宏观调控后，为评估房价下跌对银行房地产贷款质量的影响，银监会组织商业银行进行了多轮房地产贷款压力测试。然而，最新一轮压力测试乐观的结果“房价下跌四成银行可承受”公布后，外界再次提出了强烈的质疑。不少学者分析指出，由于房地产行业与其它行业关联性极高，房贷压力测试结果只能代表房贷本身，并不能表明房价下跌银行能扛住。
前中国银监会主席刘明康此前透露，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。由于银监会始终对个人贷款进行区别对待，区分首套房和二套房，且从未出现过零首付，所以在个人按揭贷款方面，银行业的贷款质量相对较高。然而，中国银行业协会此前发布的《中国银行家调查报告(2011年)》显示，近七成银行家认为房价将不再上涨，房地产市场大幅调整是银行的主要风险。
目前，央行和各家银行都没有公布压力测试具体的方法。不少专家分析指出，各家银行的压力测试在内容、方法、前提假设等方面还有局限性，结果不一定能充分模拟真实情况。
有业内人士指出，中国商业银行压力测试仅是基于一种假定场景，比如：作为贷款抵押品的房子价格下跌一定幅度、以及利率上升一定幅度，在这些假定条件下银行的房地产类贷款可能发生多少的违约率，给银行带来多大的损失。但缺乏对楼市变动和当事人信用行为的风险分析，缺乏对还款信用及能力的全面预期。此外，房地产行业上下游产业链较长，关联产业所受影响或不亚于房地产本身。如果房地产价格真跌50%，表面上属于银行压力测试的承受范围内，但是相关产业需求减少，会对银行贷款造成影响。中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇表示，“房价下跌50%引起房地产关联产业贷款的影响。如果要将建材、钢铁、水泥等关联产业纳入考虑，那么压力测试的房价下跌40%-50%，银行能够扛住的结果并不充分。”
房价下跌，与房地产相关行业的风险将浮出水面，首先暴露的是地方投融资平台的风险，由于土地流标，一些地方投融资平台失去了资金运转的润滑剂，已经难以为继。而其它与房地产、基建相关行业如钢铁、水泥、家电等行业的贷款,也将逐渐成为银行的坏帐。就以房地产信托而论，目前就处于岌岌可危的地步。银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，截至2011年6月末，信托业管理的资金信托规模为35787.98亿元，其中投向房地产行业的为6051.91亿元，占比为16.91%。但16.91%的数据根本没有反映出房价大跌的兑付风险。截至2011年6月末，信托业管理的资产规模(包括资金信托和财产信托)总计为37420.15亿元，其中集合资金信托余额为9887.64亿元，占比26.42%。单一资金信托余额为25900.34亿元，占比69.21%。单一资金信托中，绝大部分为银信合作，6月末余额为16113.56亿元，风险由银行承担，而信托公司真正要承担风险的主要是9887.64亿元集合资金信托，按最保守的估计，投向房地产行业的集合信托规模也在6000亿至7000亿元左右。随着房地产销量下降、价格下挫，银行与信托成为绑在房地产一根线上的蚂蚱，难以挣脱。
11月15日，国际货币基金组织(IMF)发布了对中国金融部门的首个正式评估报告。报告指出，中国金融部门目前面临房价下跌、贷款质量恶化等风险。报告显示，中国的金融体系总体强健，但脆弱性在逐渐增加。IMF警告称，中国主要的商业银行有能力抵御包括房地产市场调整在内的单独风险的冲击，但若多个风险同时发生，银行体系则可能受到严重影响。
房价波动带来的不仅是房地产行业的调整，一系列的连锁反应将像多米诺骨牌一样逐一显现。我们应该对房价下跌产生风险保持清醒认识，政府对房价的调控也不能仅求“跌跌不休”，做到全面控制房价调控和风险监管才是实现经济发展与民生共济的良策。