本节内容是本单元的重点也是难点。本课把城市看作一个区域，重点在于分析不同功能区的分布和形成原因。教材首先详细介绍了三种城市功能区：商业区、住宅区、工业区及其在城市中的地位、分布特点；然后深入分析了历史因素、经济因素和社会因素对城市功能区形成的影响，强调了政府行为（政策）对城市功能区的形成起到越来越重要的作用。教材的活动安排了几种城市空间结构模式的重要特征，以充分认识城市功能区在空间分布和组合上的特点，理论联系实际。实际上城市功能分区并不是绝对的，土地混合利用已经成为当前城市内部空间结构的重要特征。要用发展的眼光来认识城市各功能区的形成和变化，要通过读图分析和具体问题具体分析来对待。
一、重点剖析
1.城市内不同功能区的分布
城市用地的类型不同并且相对集中，就形成了城市功能区，其中住宅区、商业区、工业区是城市最主要的功能区。
住宅区是占地面积最广泛的一种土地利用方式，是城市最基本的功能区。住宅区在位置上出现高级住宅区和低级住宅区背向发展的状况，低级住宅区往往与低地、工业区相联系，而高级住宅区多建在城市的外缘，与高坡、文化区、风景区相联系。工业化的实现和交通的发展是形成住宅区的主要原因，也是推动住宅区分化的重要原因。
商业区大多数呈团状和条状，并且分布于交通便捷的市中心和街道两侧。现代城市的工业区一般分布于交通干线旁的城市外围。
当然，城市越大，功能区往往就越复杂，在大城市中还会形成文化区、行政区等。各功能区之间并没有明确的界限，只是用地相对集中，一个功能区往往以某种功能为主，也可能兼有其它功能，只不过所占面积比例较小。例如，繁华的商业街内有住宅和工厂分布，住宅区往往会有小商店等。
2.城市内不同功能分区的形成原因
（1）历史因素是城市功能分区的基础。城市早期的土地利用在很大程度上决定了现在的功能分区，具体如图1所示。城市的发展和更新改造应考虑继承和保持原有城市特色。如上海市中心商务区的建设就体现了继承历史基础上的创新，把传统商务区―浦西的外滩和新建的金融贸易区―浦东的陆家嘴联结起来共同成为上海的现代化商务中心。城市的功能分区是一个动态的过程，原有的功能分区也可能完全改变。以市中心附近住宅区的衰落为例（图2）。
（2）经济因素在市场竞争环境下对城市的分区形成、发展和变化起着越来越重要的作用。一方面，由于地理位置、交通通达度等区位条件的不同，造成土地价格或地租水平的差异；另一方面，由于城市的商业、工业和住宅等各种功能活动本身特点的差异，造成它们付租能力不同（本知识点也是难点，在难点突破中再详细分析）。
（3）社会因素对城市的功能分区也有一定的影响。社会因素主要影响住宅的分化。有些大城市的市中心区边缘常常是贫民区，而高级住宅区在环境较好的城市郊区，这说明收入水平对住宅区分化有着重要的影响。具体如表1。
除了收入，种族因素对住宅分异的影响也很大。如在西方多种族聚居的城市里，这种因素对城市的影响很明显，可以形成种族聚居区――“唐人街”、“黑人区”等。
（4）政策对城市功能区的形成，有时也起着重要作用。如城市规划、旧城改造就反映了政策对城市功能分区的影响。
二、难点突破
经济因素对城市功能分区的影响是本节的难点。一块土地由哪种活动占有，取决于这块土地的租金高低和各种活动的付租能力。
1.影响地租高低的主要因素是地理位置和交通通达度
地理位置对地租的影响表现为距市中心越近，地租越高，由市中心向外，随着距离的增加而递减。交通通达度对地租的影响如表2所示。
2.各种功能活动的付租能力
市中心商业支付的地租最高，而其它活动所能付出的租金虽然也比较高，但远不能与之相比，所以一般市中心为商业区。商业用地的支付能力随着距离递减最大，距离市中心的远近对商业的影响也最大。
靠近市中心的地区，对商业的吸引力下降，但是住宅选择这个区位，既有利于职工上下班，又方便居民购物，一般形成的是住宅区。住宅用地的付租能力随着距离的递减较小，距离市中心的远近对住宅影响较小。
远离市中心的地区，由于不是最佳区位，商业和住宅活动只愿意付出很低的租金，只有工业租金相对较高，所以工业成为该区的土地利用形式。工业用地的支付能力随着距离递减最小，距离市中心的远近对工业的影响也最小。因此，如果仅考虑付租能力这一因素，由城市中心向外依次形成商业区、住宅区和工业区。
综上所述，付租能力和地租这两方面因素，一般在地租最高的市中心和地租次高峰的道路相交处形成了商业区；在地租较高的道路两侧形成住宅区；在地租较低的其它地区则形成工业区。
三、误区点拔
1.城市土地利用类型与城市功能分区的区别
城市土地利用类型是指对城市土地资源不同的开发利用方式，如商业用地、工业用地、政府机关用地、住宅用地、休憩用地、绿化用地、交通用地及其它公共事业用地、农业用地等。城市土地利用类型的区位是有差异的，差异愈大，各种用地之间分化趋向就愈明显，这种倾向叫功能分化。由于这种功能分化，城市某一地区只有某一种主要的功能，也即形成了功能区。
2.商业区与中心商务区的区别
商业区和中心商务区都是城市功能区。商业区是城市中商业活动在空间上高度聚集形成的城市地域，多位于市中心、交通两侧和街角路口处。而在市中心区域则往往形成中心商务区。中心商务区则是指市中心商业区商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时也是地价最高的地区。中心商务区担负着商业中心和服务中心的双重职能。
四、思维拓展
1.城市功能区布局原则
要充分考虑到各功能区之间的关系，尤其是住宅区和工业区之间的关系；要注意城市环境保护，尤其合理安排工业用地的位置，以减少对市区的污染；对城市功能区合理评价时，要考虑城市的实际情况，从各功能区的区位要求进行，如商业区要求交通便利，市场广阔，工业区要求交通便捷、地租低，且有利于城市生态环境保护；住宅区在位置上出现高级住宅区与低级住宅区背向发展的状况。
2.工业用地的布局原则
交通方便：工业用地应沿公路、铁路、通航河流等交通便捷的地区布局，以降低生产成本；工业区和住宅区之间应有方便的联系，利于工人上下班。减轻对城区的污染：规模小、无污染的工业可有组织地布局在城区（如服装厂）；用地规模大，对空气有轻度污染的工业可布局在城市边缘或近郊区；污染严重、一时难以治理的大型企业，应布局在远离城市的郊区（污染大气的企业应布局在主导风向的下风向或与盛行风向垂直的郊外；污染水源的企业，应远离水源地和河流上游）。工业区和生活居住区之间应设置卫生防护带。