一、租赁型保障房与产权型保障房的区别 当前，在我国的住房保障体系中，廉租住房、公共租赁住房是典型的租赁型保障房；经济适用房、限价商品房、人才房等则属于产权型保障房。两类保障性住房主要有以下区别。
1.权属性质的差异
租赁型保障房以“租”为主，主要解决的是保障对象短期的居住问题，其权属仍属于投资建设的各级政府，保障对象享有使用权，但没有处置权、所有权。产权型保障房以“买”为主，以保障对象在符合一定条件的情况下拥有完全产权为明显特征。如大多数地区经济适用房的购房人在满足一定年限条件后即可以上市交易，拥有完全产权。江苏淮安还在全国首创了经济适用房购房人与政府“共有产权”的形式，购房人在一定条件下可以购买政府产权份额的部分，进而可以对该房屋实现完全产权。
2.后续管理方式不同
租赁型保障房以“租”为主，则必然存在租后管理的系列问题。如廉租住房、公共租赁住房等，保障对象与政府指定的经租管理机构签定租赁合同以后，管理机构还要承担收取租金、租赁人使用情况的监督管理；在集中的租赁房小区，还要承担小区物业管理；尤其还有对租赁退出管理的监督与实施。产权型保障房在保障对象签定房屋买卖合同以后，由于产权归属发生转移，此后对房屋的使用管理职责则主要转移至购房人，政府无须承担太多的使用监督管理职责。
3.投入与“产出”的差距
众所周知，政府保障性住房的建设和管理，存在前期投资量大、形成资产多、管理长期性、资产分布广泛的特点。由于当前投融资平台的有限，即便经济相对发达的地区，也难以承受大规模持续不断的建设管理资金投入。在现有制度漏洞较多的情况下，以公共财政资金投入的保障性住房，难免出现权力寻租、国有资产流失的困境。另一方面，当前也缺乏对租赁型保障性住房后续管理的系统经验，成片建设的租赁型保障房小区后续管理需要大量的人力、物力和财力，客观上会造成政府财政资金被“拖累”的情况发生。相比较而言，由于产权型保障房以“买”为主，对住房进行出售以后，政府可以回收一部分资金，投入其他保障房建设管理工作中，一定程度上能减轻政府的财政资金压力。
4.保障对象的预期不一
租赁型保障房的适用对象除了城市中低收入困难家庭以外，还有新就业的大学毕业生、在城市拥有固定工作的务工人员。他们都是属于刚需的购房群体，由于就业、创业初期经济实力有限而租住政府提供的保障性住房也无可厚非。但随着经济条件的改善，长期租住房屋也不会是大多数人的“长久之计”。由于目前经济收入的提高与房价上涨的幅度不相协调，退出租赁房转而直接进入商品房市场存在一定压力，势必会影响保障对象主动退保的积极性。产权型保障性住房，如江苏淮安的经济适用房实行“共有产权”的做法，则给了新就业、创业人员一定的预期，满足一定条件后可以低于市场的价格购入政府产权的份额，进而实现完全产权。
二、基于现实的选择：产权型与租赁型齐头并进，相辅相成
在当前大力推进公共租赁房为主的保障房建设中，要将产权型的保障房同样置于重要的位置考量，并实现租赁型保障房与产权型保障房之间的政策衔接。重点要做好以下几个方面：
1.政策“无缝对接”，解决保障制度“空档”的问题
不同收入水平的家庭有不同的住房需求，从政策层面而言，住房保障应当以多形式、多层次来应对。也就是说，住房保障政策必须根据不同类型、不同收入和不同住房条件的家庭而设定。使住房保障政策与保障对象收入经济条件的具体情况对接起来，实现住房保障政策对号入座，真正实现保障公平。
2.合理布局房源，解决“弃购、弃选”问题
公共租赁房由于有政府的规范管理，理应较市场上的“城中村”、私人出租公寓更具有吸引力。但从过往经验来看，公共租赁房被“弃租”的问题也存在，如深圳多次出现公租房弃租现象。究其原因，很重要的一点就是地理位置不合理，周边配套不齐全，交通、生活成本大。因此，要统筹安排城市建设规划布局，对于保障性住房的选址要尽量在交通、生活配套比较齐全的地方。
3.创新供给方式与监管手段，解决“骗购、骗租”行为产生的国有资产流失问题
按照目前的政策，经济适用房5年后就可以上市交易，因此，产权型保障房有可能成为牟利工具。租赁型保障房不涉及产权的转让、分享、移交，行政与市场的边界划分也比较清晰，寻租空间极小。可以从以下方面进行制度创新，一是产权型保障房的“制度内循环”。这是指产权型保障房配售、出租、出让都要经过政府，不能由持有者自行处置。如一旦遇到出售情形，政府以一定的价格回购，然后又可以将该住房产品投入分配给新的保障对象，实现保障房资源的内部流转，节约财政资金投入。二是强化租赁型保障房的监管。首先要完善租赁型保障房的退出机制，及时、准确监测保障对象收入变化状况。这一点可以借鉴上海的做法。该市成立了居民经济状况核对中心，以家庭为核对单位，居民经济状况核对系统与民政、人保、税务、公积金、房管、人行、证监、银监等14个部门和单位之间建立“电子比对专线”，核对系统人员通过核查申请者的家庭存款账户、股市账户、纳税、房产拥有、公积金缴纳等，了解他们的实际经济状况，促使住房保障项目公开、公正、透明实施，确保有限的公共财政覆盖所有需要享受住房保障政策的人群。其次，对于骗租、转租谋利的情形，可以通过加强租赁合同规制、提高合同违约金等方法，通过民事诉讼途径加以解决。同时，加快推动地方立法，依法处理擅自转租等违法行为。
发达国家的经验证明，有效解决中低收入困难家庭居住问题的方法就是提供直接或间接的租赁住房供应。从长远来看，不断发展的租赁型保障房将成为主流，产权型保障房则成为其有力的补充。
齐婧/责任编辑